Le formulaire 3517-S-SD est la déclaration annuelle de TVA des SCI assujetties au régime réel simplifié. Il porte aussi les noms CA12 ou CA12E selon la date de clôture de l’exercice. Beaucoup de gérants découvrent ce formulaire après une option pour l’IS ou la mise en place d’une location meublée. Le 3517 récapitule la TVA collectée, la TVA déductible, et déduit les acomptes versés en juillet et décembre. Le solde résultant détermine le paiement final ou un crédit reportable. La date butoir est fixée au 5 mai 2026 pour les exercices clôturés au 31 décembre 2025. Point critique : 2026 marque la dernière année du régime simplifié. La loi de finances 2025 supprime ce formulaire au 1er janvier 2027, remplacé par une déclaration trimestrielle ou mensuelle CA3.
Quelle SCI doit déposer un formulaire 3517-S-SD ?
Toutes les SCI ne sont pas concernées par cette déclaration. Le 3517 ne s’adresse qu’aux structures effectivement assujetties à la TVA et placées sous le régime simplifié. Trois critères se combinent : la nature de l’activité, l’option fiscale retenue et le seuil de chiffre d’affaires.
Les SCI assujetties à la TVA
La règle générale exclut la SCI de location nue de la TVA. Une SCI qui loue un appartement vide à un particulier reste hors champ. L’assujettissement naît dans trois situations courantes : option pour l’IS combinée à une activité commerciale (location meublée notamment), location de locaux professionnels avec option TVA prévue à l’article 260 du CGI, et activité de marchand de biens type SCCV. Les options d’assujettissement à la TVA en SCI méritent une analyse au cas par cas avant de déclencher l’inscription. Une SCI assujettie au régime réel normal dépose une CA3 chaque mois ou trimestre, pas de 3517.
Les cas concrets en 2026
Trois profils représentent la quasi-totalité des SCI déposant un 3517. Première situation : la SCI à l’IS qui loue en meublé, classée commerciale et soumise à TVA dès le premier euro pour la part hôtelière. Deuxième situation : la SCI propriétaire d’un local commercial loué à un professionnel, qui a opté pour la TVA afin de récupérer la taxe sur les travaux. Troisième situation : la SCCV (construction-vente) qui revend des immeubles neufs et collecte la TVA immobilière. Pour relever du régime simplifié en 2026, le chiffre d’affaires HT doit rester sous 945 000 € pour la vente et 286 000 € pour les services.
Les SCI exclues du formulaire 3517
Une SCI peut être hors champ ou hors régime simplifié pour plusieurs raisons. La location nue à usage d’habitation reste exonérée par défaut. Les SCI dont la TVA exigible dépasse 15 000 € basculent automatiquement au régime réel normal et déposent une CA3. Les SCI sous franchise en base, possible uniquement avec des recettes très faibles, ne déclarent rien tant qu’elles n’ont pas opté volontairement. Avant de remplir un 3517, vérifiez votre situation dans l’espace professionnel impots.gouv.fr, rubrique TVA et taxes assimilées.
Une SCI en location nue qui dépose un 3517 par erreur (souvent par confusion avec une autre société du gérant) déclenche un assujettissement de fait. La régularisation auprès du SIE prend plusieurs mois et peut générer des notifications inutiles. Vérifiez deux fois avant de cocher la case « assujettissement TVA » lors de la création.
Quand déposer le formulaire 3517-S-SD
La date butoir dépend de la date de clôture de l’exercice comptable. Deux modèles coexistent : la CA12 pour les SCI dont l’exercice suit l’année civile, et la CA12E pour les exercices décalés. Le respect de la date conditionne l’absence de pénalités automatiques.
Date butoir CA12 (exercice clôturé au 31 décembre)
Pour la majorité des SCI, l’exercice coïncide avec l’année civile. La déclaration CA12 doit être télétransmise au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N+1. Pour 2026, cette date butoir tombe au mardi 5 mai 2026, pour les opérations réalisées du 1er janvier au 31 décembre 2025. Le paiement du solde s’effectue à la même date par prélèvement automatique. Aucun envoi papier n’est accepté depuis octobre 2014.
Date butoir CA12E (exercice décalé)
Si votre SCI clôture son exercice à une autre date, vous déposez une CA12E dans les trois mois qui suivent la clôture. Une SCI clôturant au 30 septembre 2025 doit déposer sa CA12E avant le 31 décembre 2025. Cette flexibilité s’aligne sur le calendrier comptable interne. Elle complique en revanche le calcul des acomptes, qui restent calés sur le calendrier fiscal de juillet et décembre.
Cas particuliers : création, dissolution, néant
Une SCI nouvellement assujettie ne dispose pas de TVA de référence pour calculer les acomptes. Elle estime elle-même le montant, qui doit représenter au moins 80 % de la TVA réellement due au semestre. Une SCI dissoute en cours d’année dépose une CA12 finale dans les 60 jours suivant la cessation. Si aucune opération taxable n’a eu lieu, le formulaire reste obligatoire mais la case « déclaration néant » se coche en haut à droite. L’oubli déclenche une mise en demeure dans les semaines qui suivent.
Remplir le formulaire 3517-S-SD étape par étape
Le formulaire est divisé en six cadres principaux. La logique reste constante : déclarer les opérations imposables, calculer la TVA brute due, déduire la TVA récupérable, soustraire les acomptes, déterminer le solde. Avant d’ouvrir la déclaration, clarifiez la différence entre les deux formulaires de TVA SCI au régime simplifié.
| Critère | Formulaire 3514-SD | Formulaire 3517-S-SD |
|---|---|---|
| Fonction | Avis d’acompte semestriel | Déclaration annuelle (CA12) |
| Périodicité | 2 fois par an (juillet, décembre) | 1 fois par an |
| Calcul | 55 % puis 40 % de la ligne 57 N-1 | TVA collectée moins TVA déductible moins acomptes |
| Date 2026 | 15 juillet et 15 décembre 2026 | 5 mai 2026 (exercice 2025) |
Cadre I : opérations imposables
L’identification de la SCI se pré-remplit automatiquement depuis votre espace fiscal (SIRET, dénomination, période). Le cadre I demande le détail du chiffre d’affaires hors taxe ventilé par taux. Pour une SCI à l’IS en meublé tourisme, la majeure partie des recettes va en ligne 5A (taux normal 20 %) ou ligne 6 (taux réduit 10 % pour la part hébergement avec services). Une SCI louant un local professionnel renseigne ligne 5A pour la totalité du loyer hors taxe. Les opérations exonérées éventuelles (intérêts, loyers nus accessoires) figurent ligne 03.
Cadre II : TVA déductible
La TVA déductible se calcule à partir des factures fournisseurs et des immobilisations. Trois lignes structurent ce cadre. Ligne 20 : TVA sur les biens et services courants (charges, honoraires comptables, frais d’agence). Ligne 23 : TVA sur les immobilisations, qui couvre les travaux d’amélioration, le mobilier neuf, les acquisitions d’équipement. Ligne 25 : crédit antérieur non remboursé, automatiquement reporté si vous en aviez un l’an dernier. Le total reporté en ligne 27 constitue votre TVA récupérable.
Cadre des acomptes et solde final
Le système soustrait automatiquement les acomptes versés via la déclaration des acomptes par le formulaire 3514-SD pendant l’année. Le solde apparaît en ligne 32 (à payer) ou ligne 35 (excédent). Pour calculer les acomptes de l’exercice suivant, l’administration prend la ligne 57 : 55 % en juillet, 40 % en décembre. Si la TVA due est inférieure à 1 000 €, vous êtes dispensé d’acomptes l’année suivante. Si votre solde excédentaire dépasse 150 €, vous pouvez demander un remboursement directement dans la déclaration plutôt que de reporter le crédit.
Le 3517 se remplit en quatre temps : ventiler le chiffre d’affaires HT par taux dans le cadre I, calculer la TVA déductible (charges + immobilisations) dans le cadre II, soustraire les acomptes 3514, déterminer le solde à payer ou à reporter. La ligne 57 sert ensuite de base aux acomptes de l’année suivante.
Les pièges spécifiques aux SCI
Le 3517 ne pose pas de difficulté technique majeure. Les erreurs viennent presque toujours du contexte SCI, mal documenté par les notices fiscales générales. Quatre pièges ressortent dans les contrôles : confusion 3514/3517, oubli de TVA déductible, mauvaise gestion du crédit, mauvaise option d’assujettissement.
Confondre l’acompte 3514 et la régularisation 3517
C’est l’erreur la plus fréquente. Le 3514 sert uniquement à payer les acomptes semestriels. Il ne déclare aucune opération. Le 3517 récapitule l’année entière et régularise. Beaucoup de gérants pensent qu’en remplissant la CA12 ils peuvent ignorer les acomptes. Résultat : pénalités automatiques de 5 % sur les acomptes non versés, plus intérêts de retard. Inversement, certains paient les acomptes mais oublient de déposer la CA12, ce qui déclenche une mise en demeure dès juin.
Oublier la TVA déductible sur les travaux
Une SCI qui rénove un local commercial peut récupérer plusieurs milliers d’euros de TVA sur les travaux. Cette TVA s’inscrit ligne 23 du cadre II, dédiée aux immobilisations. L’oubli de cette ligne est fréquent quand la comptabilité est tenue par un non-spécialiste. Les factures de carrelage, électricité, plomberie ou maîtrise d’œuvre doivent être ventilées entre TVA sur biens courants et TVA sur immobilisations. Une mauvaise ventilation ne perd rien fiscalement, mais retarde la récupération.
Mal gérer un crédit de TVA
Une SCI en phase d’investissement (achat d’un immeuble à rénover) accumule souvent un crédit de TVA important. Deux options : reporter sur l’exercice suivant ou demander le remboursement. Le seuil de 150 € s’applique pour la demande dans la CA12. En dessous, le crédit se reporte automatiquement. Une demande de remboursement mal motivée peut être refusée, surtout si les pièces justificatives manquent. Joignez systématiquement les factures d’investissement quand le crédit dépasse 1 000 €.
Ce qui change en 2027 : la fin du formulaire 3517-S-SD
La loi de finances 2025 supprime purement le régime simplifié de TVA au 1er janvier 2027. Les SCI assujetties basculeront vers le régime réel normal avec une déclaration mensuelle ou trimestrielle. Cette réforme, votée le 14 février 2025, change radicalement la mécanique fiscale et impose une préparation dès 2026.
Pourquoi le régime simplifié disparaît
Le législateur juge le système d’acomptes inadapté. Il pénalise les entreprises en investissement, qui doivent attendre la CA12 annuelle pour récupérer leur crédit de TVA. Il facilite aussi certaines fraudes par décalage volontaire entre les acomptes minorés et la régularisation. La réforme aligne la France sur la pratique européenne dominante : déclaration périodique courte, basée sur les opérations réelles.
Le passage à la déclaration mensuelle ou trimestrielle CA3
Le nouveau régime applique un seuil unique d’un million d’euros HT, tous secteurs confondus. Sous ce seuil, la SCI déposera une déclaration mensuelle ou trimestrielle CA3 selon son chiffre d’affaires. Une SCI clôturant au 31 décembre 2026 dépose en mai 2027 sa dernière CA12 (formulaire 3517) au titre de 2026. À partir d’avril 2027, elle commence les déclarations trimestrielles. Une SCI à exercice décalé suit son propre calendrier de bascule, calé sur la première clôture postérieure au 31 décembre 2026.
Comment anticiper côté SCI
La transition demande deux ajustements concrets. Premier ajustement : adapter la comptabilité pour produire des données mensuelles ou trimestrielles. Une comptabilité tenue annuellement ne suffira plus. Deuxième ajustement : revoir la trésorerie. La fin des acomptes semestriels supprime un effet de lissage, mais accélère la récupération du crédit de TVA sur les travaux. Pour les SCI en gros chantier, la réforme représente un avantage de trésorerie. Pour les SCI à TVA stable, elle alourdit la charge administrative.
L’arrêté du 27 janvier 2026 a relevé une dernière fois les seuils du régime simplifié à 945 000 € (vente, hébergement) et 286 000 € (services), avant la suppression du dispositif. C’est la dernière revalorisation avant la disparition du formulaire 3517 en 2027.
Le 3517-S-SD reste accessible à condition de séparer trois choses : les acomptes 3514 versés en juillet et décembre, le récapitulatif annuel des opérations, et le calcul du solde final. L’erreur la plus coûteuse vient toujours de la TVA déductible oubliée sur les immobilisations.
Ce qui revient le plus souvent.
Une SCI familiale doit-elle remplir le formulaire 3517-S-SD ? +
Une SCI familiale en location nue n’est pas assujettie à la TVA et ne dépose donc aucune CA12. Le 3517 devient obligatoire si la SCI familiale opte pour l’IS combiné à une activité commerciale (location meublée), ou si elle loue un local professionnel avec option TVA prévue à l’article 260 du CGI.
Que faire si la SCI n’a réalisé aucune opération taxable dans l’année ? +
Le formulaire reste obligatoire même sans opération. Cochez la case « déclaration néant » en haut à droite et télétransmettez la CA12 via votre espace professionnel impots.gouv.fr. L’omission déclenche une mise en demeure puis une majoration de 10 % sur la TVA forfaitaire calculée par l’administration.
Peut-on encore récupérer la TVA sur des travaux après dépôt de la CA12 ? +
Oui, via une déclaration rectificative déposée dans les deux ans suivant la fin de l’année concernée. La régularisation s’inscrit ligne 25 (omissions ou compléments de déductions) de la CA12 suivante. Conservez impérativement les factures originales et la preuve de paiement par compte bancaire SCI.
Quel est le délai pour récupérer un crédit de TVA demandé dans la CA12 ? +
Le SIE traite la demande dans un délai de quatre à six mois en moyenne, plus rapide si le dossier est complet. Pour accélérer, joignez les principales factures d’investissement et un courrier explicatif. En cas de silence pendant six mois, vous pouvez saisir le médiateur fiscal.
La SCI doit-elle continuer à déposer une CA12 en 2027 ? +
Non. Le formulaire 3517-S-SD disparaît au 1er janvier 2027. Les SCI assujetties basculent automatiquement au régime réel normal et déposent une déclaration trimestrielle ou mensuelle CA3 (formulaire 3310-CA3-SD). Une dernière CA12 reste à déposer en mai 2027 pour clôturer l’exercice 2026.