Antony se vend à 5 192 €/m² au 1ᵉʳ mars 2026 selon PAP, avec une dispersion qui va de 3 480 € à 7 800 € selon les rues. La commune sort d’une correction de 6,2 % sur deux ans. Le marché reste pourtant porté par un atout structurant : la ligne 18 du Grand Paris Express, dont la gare d’Antonypole ouvre à l’horizon 2027. Tous les quartiers ne réagiront pas avec la même intensité à cette mutation. Le centre-ville plafonne déjà à des prix élevés, certains secteurs périphériques affichent un potentiel de rattrapage net, d’autres restent surcotés sans levier de revalorisation. Pour un investisseur en SCI qui prépare un achat en 2026, le quartier conditionne autant la fiscalité que la rentabilité brute. Voici les zones qui méritent l’arbitrage, et celles qu’il vaut mieux laisser aux acquéreurs en résidence principale.
Antony, ville-pivot du sud du 92
Antony rassemble 63 232 habitants sur 9,5 km², à 8 km de la porte d’Orléans. La commune cumule six gares RER, un accès direct à l’A86 et l’arrivée prochaine de la ligne 18. Cette densité d’infrastructures en fait un cas singulier dans le sud du 92, plus proche du centre-ville que ses tarifs ne le suggèrent.
Un marché à 5 192 €/m² en sortie de correction
Le prix moyen tous biens confondus s’établit à 5 192 €/m² selon les données PAP de mars 2026. Les appartements se négocient autour de 4 948 €/m², les maisons à 6 089 €/m². La baisse cumulée sur deux ans atteint 6,2 %.
Antony reste néanmoins en dessous de la moyenne départementale des Hauts-de-Seine, fixée à 6 424 €/m² pour les appartements et 7 585 €/m² pour les maisons. L’écart de 1 200 à 1 500 € au mètre carré avec Sceaux ou Bourg-la-Reine explique l’intérêt persistant des investisseurs malgré la correction récente.
La ligne 18, catalyseur de la prochaine décennie
La gare d’Antonypole entre en service en 2027 selon le calendrier officiel de la Société des Grands Projets. Elle relie l’aéroport d’Orly à Massy-Palaiseau, puis Saclay et Versailles à terme. Le trajet entre Palaiseau et Orly tombera à 13 minutes contre 45 aujourd’hui.
L’effet d’anticipation s’est déjà traduit par une hausse de 17 % sur cinq ans dans certains secteurs antoniens, principalement au sud de la commune. Le projet urbain Antonypole couvre 49 hectares de mutation, avec 5 300 arbres plantés et un programme mixte logements-commerces-bureaux porté par le groupement Linkcity-Emerige.
Antony combine accessibilité parisienne, prix encore inférieurs à la moyenne du 92 et un déclencheur de revalorisation acté pour 2027 avec la ligne 18. L’arbitrage entre quartiers conditionne plus la rentabilité que le simple choix du bien.
Centre-ville et Croix de Berny, les valeurs sûres pour un actif patrimonial
Ces deux quartiers concentrent l’essentiel des transactions à Antony. Ils s’adressent à des profils différents mais partagent une caractéristique : la demande locative dépasse structurellement l’offre. Pour une SCI à vocation patrimoniale, ce sont les seuls secteurs où la valorisation à 10 ans paraît raisonnablement assurée, même sans effet de levier ligne 18.
Le centre-ville, prix tendus, rendement comprimé
Le centre-ville d’Antony est le quartier le plus cher de la commune. Les transactions oscillent entre 5 500 €/m² et 7 800 €/m² selon la rue et la résidence. La rue Auguste Mounié, hyper-centre piéton, concentre les biens les plus valorisés.
La proximité immédiate de la gare RER B (20 minutes vers Châtelet) génère une demande locative permanente, étudiants et jeunes actifs en tête. La rentabilité brute reste néanmoins modeste, généralement entre 3,2 % et 3,8 %. C’est un quartier de capitalisation, pas de cash-flow. Pour un investisseur recherchant du rendement immédiat, le centre-ville déçoit.
Croix de Berny, l’équilibre rendement-valorisation
Croix de Berny affiche un prix moyen de 5 591 €/m² au 1ᵉʳ janvier 2026 selon MeilleursAgents. Les appartements se négocient à 5 397 €/m² en moyenne, dans une fourchette de 3 345 € à 7 408 €. Le quartier bénéficie de sa propre gare RER B modernisée, d’un accès direct à l’A86 et de la proximité immédiate du parc de Sceaux, 180 hectares classés.
La requalification urbaine engagée depuis trois ans attire primo-accédants, familles aisées et investisseurs en parts égales. La rentabilité brute monte à 4 % voire 4,3 % dans les rues secondaires, contre 3,5 % en hyper-centre. Pour acheter un bien immobilier en SCI avec horizon de transmission à 15-20 ans, c’est statistiquement le meilleur arbitrage du marché antonien actuel.
Antonypole et les Rabats, le pari ligne 18
Le sud de la commune concentre tout le potentiel de revalorisation lié au Grand Paris Express. Antonypole et les Rabats partagent une situation aujourd’hui désavantageuse, enclavés entre A6, A10 et RD920. Ils bénéficient mécaniquement de l’arrivée de la gare ligne 18 à l’horizon 2027.
Antonypole, 60 hectares en mutation
Antonypole couvre 49 à 60 hectares selon le périmètre retenu, entre Wissous et Massy. Le quartier accueille déjà Sanofi, Air Liquide, Stallergènes et Dräger. Le projet d’aménagement prévoit 440 nouveaux logements, 4 450 m² de commerces, un marché couvert, un hôtel haut de gamme et une maison de santé autour de la future gare.
La mise en service de la ligne 18 mettra Antonypole à 4 minutes de Massy-Palaiseau et 13 minutes d’Orly contre 45 aujourd’hui. Le foncier disponible et le calendrier 2027 attirent les investisseurs en quête de plus-value à 5-7 ans. Le risque tient à la maturité du quartier : pendant la phase de chantier, la commercialisation locative reste plus délicate qu’en centre-ville.
Les Rabats, prix d’entrée et rendement brut
Les Rabats restent l’un des quartiers les moins chers d’Antony, avec des prix autour de 5 000 €/m² selon les données Masteos. Le secteur mélange pavillons, immeubles d’habitation et zones d’activités le long de la RD920. La rentabilité brute dépasse régulièrement 4,5 %, parfois 5 % sur les studios bien placés.
Le quartier souffre d’une image plus populaire que le reste de la commune, mais l’arrivée du métro change la donne. Avant tout achat dans cette zone, calculer les frais de notaire en SCI permet d’arbitrer correctement entre acquisition au comptant et financement bancaire, sachant que les biens anciens des Rabats supportent les frais pleins de 7 à 8 % du prix d’achat.
Hausse cumulée des prix sur cinq ans dans le sud d’Antony, portée par l’effet d’anticipation de la ligne 18.
Coulée verte, Baconnets et Pajeaud, les quartiers résidentiels familiaux
Ces secteurs occupent l’ouest et le sud-ouest de la commune. Ils n’ont ni la centralité du centre-ville ni l’effet d’anticipation des Rabats. Mais ils captent une demande locative familiale stable, soutenue par 142 hectares d’espaces verts répartis sur la commune.
La Coulée verte, calme et primo-accédants
La Coulée verte longe la promenade des Vallons-de-la-Bièvre, 14 km cyclables et piétons reliant Massy à Paris. Le quartier mélange maisons individuelles avec jardin, petits collectifs récents et résidences anciennes des années 1970.
Les prix se situent dans la moyenne haute d’Antony, autour de 5 500 €/m² pour un appartement de qualité standard. La demande locative provient majoritairement de familles avec enfants, qui privilégient la proximité des écoles et l’environnement vert. Les durées de bail moyennes y dépassent 4 ans, ce qui réduit la vacance locative et stabilise le rendement net.
Baconnets et Pajeaud, prix abordables et réhabilitation en cours
Les Baconnets et Pajeaud se trouvent au sud-ouest, en limite de Massy. Les prix tombent à 4 500-5 000 €/m² pour les appartements selon Masteos, contre 6 988 €/m² en moyenne pour les maisons selon PAP. Le secteur regroupe cinq sous-quartiers : Parc Heller, Fontaine-Michalon, Pajeaud, Baconnets et Noyer-Doré.
Les projets de réhabilitation urbaine en cours, notamment au Noyer-Doré, sortent progressivement le secteur de son image dégradée. La rentabilité brute en T2 ou T3 atteint 4,3 % à 4,8 %. Une opération de colocation en SCI y trouve un terrain favorable, avec une demande étudiante portée par les campus de Saclay et Massy à 10 minutes en RER.
| Quartier | Prix moyen appartement | Rentabilité brute | Profil SCI cible |
|---|---|---|---|
| Centre-ville | 5 500 à 7 800 €/m² | 3,2 à 3,8 % | SCI familiale IR, transmission |
| Croix de Berny | 5 397 €/m² (moyenne) | 3,8 à 4,3 % | SCI mixte IR ou IS |
| Antonypole / Rabats | 4 800 à 5 200 €/m² | 4,5 à 5 % | SCI à l’IS, plus-value 5-7 ans |
| Coulée verte | 5 200 à 5 800 €/m² | 3,5 à 4 % | SCI familiale, location longue durée |
| Baconnets / Pajeaud | 4 500 à 5 000 €/m² | 4,3 à 4,8 % | SCI à l’IS, colocation |
Comment arbitrer entre ces quartiers selon votre stratégie SCI
Le bon quartier dépend du régime fiscal de la SCI et de l’horizon d’investissement. Un même bien peut être très pertinent en SCI à l’IR et catastrophique en SCI à l’IS, ou inversement. Cette grille décisionnelle simplifie le choix.
SCI familiale patrimoniale, viser le centre-ville et Croix de Berny
Une SCI familiale à l’IR a vocation patrimoniale et transmissionnelle. Elle vise la plus-value à 15-20 ans plutôt que le rendement immédiat. Le centre-ville et Croix de Berny concentrent les biens les moins risqués sur cet horizon.
La revente sera plus liquide, la valeur intrinsèque mieux préservée en cas de retournement local. Le rendement brut comprimé (3,2 à 3,8 %) reste compatible avec ce profil, d’autant que l’amortissement n’est pas pratiqué dans une SCI à l’IR. La fiscalité repose alors sur le revenu foncier net, plus faible mécaniquement quand le loyer reste mesuré.
SCI à l’IS pour locatif rendement, viser les Rabats et Baconnets
Une SCI à l’IS amortit comptablement le bien sur 25 à 30 ans. Le déficit comptable généré neutralise l’imposition pendant les premières années. Sur ce profil, la rentabilité brute prime sur la valeur intrinsèque. Les Rabats, Antonypole et les Baconnets offrent les meilleurs ratios loyer/prix de la commune, entre 4,5 % et 5 %.
La sortie en plus-value reste plus risquée qu’en centre-ville, mais l’amortissement transforme l’équation comptable. Le bon réflexe avant tout achat consiste à arbitrer entre SCI à l’IR et SCI à l’IS selon le profil patrimonial des associés et la durée de détention envisagée. Un mauvais choix de régime coûte plusieurs dizaines de milliers d’euros sur 15 ans.
Le meilleur arbitrage du marché antonien début 2026 reste Croix de Berny pour une SCI patrimoniale et les Rabats / Antonypole pour une SCI à l’IS orientée rendement. Le centre-ville convient aux ultra-prudents prêts à accepter 3,5 % de rentabilité brute. Les Baconnets méritent une enveloppe d’opportunité quand un bien décoté apparaît, sans en faire la cible principale.
Ce qui revient le plus souvent.
Quel est le quartier le moins cher d’Antony en 2026 ? +
Les Baconnets et Pajeaud affichent les prix les plus bas de la commune, entre 4 500 et 5 000 €/m² pour un appartement. Les Rabats suivent autour de 5 000 €/m². Le Noyer-Doré reste le sous-secteur le plus accessible mais demande une analyse fine au cas par cas, l’image du quartier pesant sur la liquidité à la revente.
La ligne 18 est-elle déjà intégrée dans les prix d’Antonypole ? +
Partiellement. La hausse de 17 % observée sur cinq ans dans le sud d’Antony reflète un effet d’anticipation, mais la phase d’ouverture effective de la gare en 2027 devrait générer une seconde vague de revalorisation. Les biens situés à moins de 600 mètres de la future gare sont les plus exposés à cette hausse.
Faut-il acheter à Antony en SCI à l’IR ou à l’IS ? +
L’IR convient aux biens de centre-ville ou Croix de Berny tenus longtemps, dans une logique de transmission familiale. L’IS prend l’avantage sur les biens à fort rendement (Rabats, Baconnets), grâce à l’amortissement comptable qui neutralise l’imposition pendant 15-20 ans. Le choix se prend en fonction du TMI des associés et de la durée de détention prévue.
Le centre-ville d’Antony est-il un bon investissement locatif ? +
Oui pour de la capitalisation, non pour du cash-flow. La rentabilité brute plafonne à 3,8 %, ce qui rend la couverture du crédit difficile sur les premières années. C’est un quartier qui s’achète quand on dispose d’un apport conséquent et qu’on cible la revente à 15-20 ans. Pour du rendement immédiat, viser plutôt Croix de Berny ou les quartiers sud.
Quels sont les quartiers à éviter à Antony pour un investisseur en SCI ? +
Aucun quartier d’Antony ne présente de risque sécuritaire majeur, contrairement à ce que suggèrent certains forums. Le Noyer-Doré reste le secteur le plus délicat sur la liquidité à la revente, en raison de son image. Les bordures immédiates de l’A6 et de l’A10 sont à éviter pour des raisons de bruit et de pollution, qui pèsent sur la valorisation à terme.