L’éligibilité au taux réduit de TVA en SCI ne dépend ni du régime fiscal de la société, IR ou IS, ni de son assujettissement à la TVA. Le seul critère qui compte est l’usage du bien et son ancienneté. Une SCI familiale qui rénove un appartement loué nu peut faire facturer 5,5 % de TVA sur l’isolation des combles, alors même qu’elle ne collecte aucune TVA sur ses loyers. Sur 30 000 € de travaux énergétiques, l’écart entre le taux normal et le taux réduit représente 4 350 € d’économie immédiate. Depuis le 16 février 2025, l’attestation Cerfa 1301-SD a disparu et une mention sur le devis suffit. La responsabilité du preneur, elle, n’a pas changé. Et certains travaux que vous pensiez éligibles ne le sont plus depuis la loi de finances 2025.
Trois taux, un seul régime applicable à la SCI
Le Code général des impôts prévoit trois taux applicables aux travaux immobiliers : 20 %, 10 % et 5,5 %. La SCI relève des mêmes règles que les particuliers, sans dispositif spécifique propre. Le taux applicable dépend de la nature précise des travaux et du cadre dans lequel ils sont réalisés, jamais du statut juridique du donneur d’ordre.
Le taux normal de 20 % reste la règle par défaut
Le taux de 20 % couvre l’ensemble des prestations facturées en France métropolitaine en l’absence de régime de faveur. Pour une SCI, il s’applique systématiquement aux travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement. Il vise également les locaux qui n’ont pas un usage strictement résidentiel : bureaux, commerces, bâtiments agricoles. Trois autres situations basculent automatiquement au taux normal : les travaux qui surélèvent le bâtiment, ceux qui augmentent la surface de plancher de plus de 10 %, et ceux qui rendent fiscalement l’immeuble à l’état neuf. En cas de doute, l’administration retient 20 %. Le delta récupéré en cas de redressement représente alors 10 ou 14,5 points, intérêts de retard inclus.
Le taux intermédiaire de 10 % pour l’amélioration courante
Prévu à l’article 279-0 bis du CGI, le taux intermédiaire couvre les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans. La cible est large : ravalement, peinture, plomberie, électricité, remplacement d’une cuisine équipée, pose d’une douche à l’italienne, installation d’une porte d’entrée. Sont incluses la fourniture et la pose des équipements de cuisine, de salle de bains et de rangement dès lors qu’ils s’incorporent au bâti. Sont exclus l’électroménager, le mobilier et certains gros équipements listés par arrêté, comme les ascenseurs ou les hammams. La fourniture de matériaux achetés directement par la SCI relève du taux normal : seule la prestation de pose facturée par l’entreprise peut bénéficier du 10 %.
Le taux réduit de 5,5 % pour la rénovation énergétique
Le taux de 5,5 % est défini à l’article 278-0 bis A du CGI et précisé par l’article 18 bis de l’annexe IV. Il vise les travaux d’amélioration de la performance énergétique : isolation thermique des parois opaques ou vitrées, équipements de chauffage performants, production d’eau chaude sanitaire à partir d’énergies renouvelables, régulation et programmation. Les panneaux solaires photovoltaïques bénéficient désormais aussi du 5,5 % depuis le 1er octobre 2025. Le taux 5,5 % couvre également les travaux dits induits, indissociablement liés aux travaux énergétiques eux-mêmes : reprise d’un plafond après isolation des combles, repose d’un revêtement après pose d’un plancher chauffant. Cette extension est souvent oubliée et représente parfois 20 à 30 % du devis total. La qualification RGE de l’artisan n’est pas une condition fiscale du taux 5,5 %.
| Taux | Travaux concernés | Référence CGI |
|---|---|---|
| 5,5 % | Rénovation énergétique, isolation, chauffage performant, panneaux solaires | Article 278-0 bis A |
| 10 % | Amélioration, transformation, aménagement, entretien | Article 279-0 bis |
| 20 % | Construction, agrandissement, locaux non résidentiels, chaudières fossiles | Article 278 |
Les conditions que la SCI doit vraiment vérifier
La nature des travaux ne suffit pas. L’administration impose trois conditions cumulatives sur le bien lui-même. Une seule non remplie fait basculer l’intégralité de la facture au taux normal de 20 %. Ces vérifications relèvent de la SCI en tant que preneur, pas de l’artisan.
L’immeuble doit être achevé depuis plus de deux ans
La date à retenir est celle de l’achèvement effectif de la construction, pas celle de l’acquisition par la SCI. Concrètement, l’administration regarde la date de la déclaration d’achèvement des travaux ou, à défaut, la date de mise hors d’eau et hors d’air. Pour un bien acheté ancien, la condition est presque toujours remplie. Pour un VEFA livré récemment, il faut patienter. Cette règle de seuil est appréciée à la date de début des travaux, pas à la date de signature du devis. Une SCI qui signe un devis 23 mois après la livraison et fait démarrer le chantier à 25 mois bénéficie bien des taux réduits. La preuve d’achèvement repose sur la SCI : titre de propriété, déclaration H1, attestation du syndic ou de la commune.
Le bien doit rester affecté à l’habitation
L’usage d’habitation s’apprécie à l’issue des travaux, pas avant. Une SCI qui transforme un local commercial en logement peut donc bénéficier du taux 10 % ou 5,5 % sur la phase finale du chantier, à condition que le bien soit effectivement destiné à servir d’habitation principale ou secondaire. À l’inverse, les locaux à usage mixte ouvrent droit au taux réduit uniquement pour la part affectée à l’habitation : un cabinet médical au rez-de-chaussée et un appartement au-dessus suivent deux régimes distincts sur la même facture. La location meublée à usage d’habitation reste éligible, y compris en LMNP. Les dépendances directes du logement, comme un garage individuel ou une cour privative, suivent le régime du bâtiment principal.
Les travaux ne doivent pas remettre l’immeuble à l’état neuf
C’est le piège le plus fréquent. Lorsqu’une SCI engage une rénovation lourde, l’administration peut requalifier l’opération en production d’immeuble neuf, ce qui supprime rétroactivement tous les taux réduits. Trois critères basculent l’opération : la rénovation porte sur plus de la moitié du gros œuvre, ou rend à l’état neuf plus de deux tiers de chacun des six éléments de second œuvre listés par le BOFiP, ou augmente la surface de plancher de plus de 10 %. Les six éléments de second œuvre sont les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques et les systèmes de chauffage. Cette requalification est appréciée sur l’ensemble des travaux réalisés sur une période de deux ans, ce qui interdit le saucissonnage.
Trois conditions cumulatives sur le bien : achèvement supérieur à deux ans, usage d’habitation à l’issue des travaux, absence de remise à l’état neuf sur une période glissante de 24 mois. La nature des travaux est secondaire si l’une des trois conditions n’est pas remplie.
Ce que la réforme de février 2025 change concrètement
L’article 41 de la loi de finances pour 2025 a supprimé l’obligation d’attestation papier à compter du 16 février 2025. L’article 32 de la même loi a quant à lui sorti les chaudières à énergie fossile du périmètre des taux réduits. Deux chocs administratifs cumulés, dont les conséquences ne sont pas encore digérées par tous les artisans.
L’attestation Cerfa 1301-SD a disparu
Jusqu’au 15 février 2025, la SCI devait remplir, signer et remettre à l’artisan le formulaire Cerfa 1301-SD avant le démarrage du chantier. Sans ce document, le prestataire encourait un redressement intégral. Le Conseil d’État avait jugé en 2008 que cette attestation n’était pas une simple condition de preuve mais une condition de fond du taux réduit. Depuis le 16 février 2025, ce formalisme est aboli. Une SCI qui signe un nouveau devis n’a plus rien à fournir en amont. Les travaux en cours à cette date peuvent même être régularisés a posteriori par une mention sur la facture finale. Cette suppression concerne les deux taux, 10 % et 5,5 %, sans distinction de montant.
Une mention sur le devis ou la facture suffit désormais
Le client doit certifier sur le devis ou sur la facture que les travaux portent sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans et qu’ils ne relèvent pas des cas d’exclusion. La formulation type retenue par l’administration : « Je certifie que les travaux réalisés se rapportent à des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans et respectent les autres conditions prévues pour bénéficier du taux réduit de TVA à 10 % (ou à 5,5 %). » La signature du devis vaut certification. La SCI doit conserver une copie du devis ou de la facture jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la fin des travaux pour le 10 %, ou suivant l’émission de la facture pour le 5,5 %. En cas d’erreur résultant d’une certification inexacte de la SCI, celle-ci est solidairement tenue au paiement du complément de TVA dû par l’artisan.
Les chaudières à énergie fossile basculent au taux normal
Depuis le 1er mars 2025, la fourniture et l’installation d’une chaudière utilisant du gaz, du fioul ou tout autre combustible fossile sont taxées à 20 % en France métropolitaine. Cette mesure vise tous les équipements neufs, qu’il s’agisse d’une installation initiale ou d’un remplacement. L’entretien et la réparation des chaudières existantes restent au taux 10 %. En Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, la fourniture et la pose d’un équipement à énergie fossile relèvent du taux normal local de 8,5 %, contre 2,1 % auparavant. Cette exclusion s’applique même si la chaudière s’inscrit dans un projet plus large de rénovation énergétique : seule la part chaudière bascule à 20 %, le reste du chantier conserve son taux d’origine. Les pompes à chaleur et chaudières biomasse demeurent éligibles au taux 5,5 %.
L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 abroge l’article 279-0 bis du CGI à compter du 1er septembre 2026. Le dispositif n’est pas supprimé : il est transposé dans le futur Code des impositions sur les biens et services. Les SCI qui signent un devis avant le 31 août 2026 sécurisent l’application des règles actuelles. Les chantiers démarrant après le 1er septembre 2026 relèveront du nouveau cadre, dont les modalités précises ne sont pas encore publiées.
L’économie réelle, avec les chiffres en main
L’écart entre les taux ne se mesure pas en pourcentages abstraits mais en milliers d’euros sur une rénovation type. Et il faut bien distinguer la TVA réduite à la facturation, accessible à toutes les SCI, de la récupération de TVA, qui suppose un assujettissement effectif. Les deux mécanismes ne se cumulent pas selon les mêmes règles.
Sur 30 000 € HT, l’écart atteint 4 350 €
Prenons une rénovation énergétique complète : isolation des combles, remplacement des fenêtres, installation d’une pompe à chaleur. Montant HT total : 30 000 €. Au taux normal de 20 %, la TVA s’élève à 6 000 €, soit un total TTC de 36 000 €. Au taux réduit de 5,5 %, la TVA tombe à 1 650 €, pour un TTC de 31 650 €. L’économie immédiate atteint 4 350 €, soit 14,5 % du montant HT. Sur un chantier d’amélioration courante au 10 %, l’écart est moindre mais reste significatif : 3 000 € sur le même devis. Cumulé avec d’autres aides à la rénovation accessibles aux SCI, le gain peut représenter 20 à 30 % du coût total selon la nature des travaux. La SCI doit donc traiter la TVA réduite comme un poste de financement à part entière, pas comme un avantage marginal.
TVA réduite et récupération de TVA, deux mécanismes distincts
La confusion est constante. La TVA à 5,5 % ou 10 % facturée par l’artisan s’applique automatiquement dès que les conditions du bien sont remplies, sans formalité préalable, et qu’importe que la SCI soit assujettie ou non à la TVA. À l’inverse, la récupération de TVA en amont n’est possible que pour une SCI ayant opté pour la TVA, par exemple sur des locaux nus loués à un professionnel. La SCI assujettie qui réalise des travaux à 10 % récupère 10 % en amont, pas 20 %. La double économie n’existe pas. Pour la majorité des SCI familiales détenant des logements loués nus, l’option TVA n’a aucun sens : seul le taux réduit à la facturation joue. Les SCI à l’IS qui louent des bureaux peuvent en revanche cumuler les deux logiques, à condition de tenir une comptabilité de TVA rigoureuse et d’engager l’option TVA pour neuf ans minimum.
Le taux réduit de 5,5 % se cumule sans plafond avec d’autres dispositifs comme les certificats d’économies d’énergie et les subventions de l’Anah, sous réserve que ces aides soient versées en TTC. Une SCI peut ainsi voir son reste à charge réduit de 35 à 45 % sur certaines opérations d’isolation thermique.
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Pour la grande majorité des SCI engageant des travaux dans un bien d’habitation détenu depuis plus de deux ans, le taux réduit s’applique de plein droit, sans formalité ni assujettissement préalable. Le seul vrai risque reste la requalification en immeuble neuf, qui annule rétroactivement tout l’avantage. Une comptabilité rigoureuse, capable de ventiler 5,5 / 10 / 20 % poste par poste, sécurise l’opération en cas de contrôle.
Ce qui revient le plus souvent.
Une SCI familiale peut-elle bénéficier de la TVA à 5,5 % ? +
Oui, sans aucune restriction liée au caractère familial. La SCI familiale relève des mêmes règles que toute autre SCI : seule comptent l’ancienneté du bien et l’usage d’habitation. L’article 278-0 bis A du CGI ne fait aucune distinction selon le type de SCI ni selon le régime IR ou IS.
La TVA réduite s’applique-t-elle aux locaux professionnels détenus par une SCI ? +
Non. Les taux réduits sont strictement réservés aux locaux à usage d’habitation. Une SCI qui détient des bureaux ou un commerce paie la TVA à 20 % sur tous les travaux, même d’amélioration ou d’entretien. Pour les locaux mixtes, seule la part habitation bénéficie du taux réduit, au prorata des surfaces.
Faut-il être assujetti à la TVA pour profiter du taux réduit sur les travaux ? +
Non, et c’est le point le plus mal compris. Le taux réduit à 5,5 % ou 10 % est une règle de facturation appliquée par l’artisan, pas un dispositif réservé aux assujettis. Une SCI familiale qui loue un appartement nu, totalement exonérée de TVA, paie ses travaux au taux réduit comme n’importe quel particulier propriétaire.
Que se passe-t-il en cas d’erreur sur le taux appliqué par l’artisan ? +
L’artisan est principalement redevable du complément de taxe en cas de redressement. Mais depuis la suppression de l’attestation, le client est désormais solidairement tenu si la mention de certification qu’il a signée s’avère inexacte. La SCI doit donc vérifier strictement les conditions avant de signer un devis avec mention de taux réduit.
Combien de temps faut-il conserver les factures de travaux ? +
Jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la fin des travaux pour le taux 10 %, et suivant l’émission de la facture pour le taux 5,5 %. La SCI doit également conserver les copies des devis signés portant la mention de certification. Cette conservation est doublement utile : preuve fiscale en cas de contrôle, et justification du prix de revient pour le calcul d’une éventuelle plus-value à la cession.
Une SCI peut-elle cumuler la TVA à 5,5 % avec MaPrimeRénov’ ? +
Non, car les SCI ne sont plus éligibles à MaPrimeRénov’ depuis fin 2023. Le dispositif est réservé aux propriétaires personnes physiques. La TVA à 5,5 % reste cependant cumulable avec les CEE et avec les subventions de l’Anah versées au titre du dispositif Loc’avantages.