La loi Pinel s’est éteinte le 31 décembre 2024. Plus aucun nouvel investissement ne peut ouvrir droit à réduction d’impôt depuis cette date, qu’il soit réalisé en direct ou via une société civile immobilière. Pour les SCI déjà engagées avant la clôture, la défiscalisation continue jusqu’à la fin de la période choisie : six, neuf ou douze ans.
Le sujet n’est donc pas mort. Plusieurs centaines de milliers de foyers français paient encore moins d’impôt grâce à un investissement Pinel passé, et une fraction notable de ces opérations a été montée via une SCI familiale pour préparer la transmission.
Le point qui suit aborde les conditions d’éligibilité, les pièges spécifiques à la structure sociétaire, le mode de calcul de l’avantage fiscal et le successeur officiel : le dispositif Jeanbrun, qui change radicalement la mécanique de la défiscalisation locative.
Le Pinel s’est éteint, mais le sujet vit encore en SCI
Le Pinel a fait l’objet d’une fermeture progressive avant son extinction au 31 décembre 2024. La décision visait à réorienter l’effort budgétaire vers la rénovation de l’ancien et la production de logements abordables. Pour les investisseurs déjà engagés, rien ne change : la loi de finances n’est pas rétroactive.
Une fermeture du dispositif au 31 décembre 2024
Aucun acte d’acquisition signé après le 31 décembre 2024 ne peut ouvrir droit à la réduction Pinel. Seul l’acte authentique compte, pas la promesse de vente ni le contrat de réservation. Pour les biens en VEFA acquis avant la date butoir mais livrés en 2025 ou 2026, la défiscalisation s’enclenche à la livraison, dans les conditions prévues à la signature.
Le dispositif Pinel+ qui maintenait les anciens taux de 12 %, 18 % et 21 % s’est éteint le même jour. Son périmètre était restreint aux logements respectant des critères environnementaux et de confort renforcés.
Les SCI déjà engagées conservent leur réduction d’impôt
Une SCI à l’IR ayant acquis un bien Pinel avant le 31 décembre 2024 continue de générer une réduction d’impôt pour ses associés jusqu’à la fin de la période d’engagement. Le taux retenu est celui en vigueur à la date d’acquisition. La durée choisie au départ s’applique sans modification.
Les associés conservent la possibilité de proroger l’engagement initial de six ans pour atteindre neuf ou douze ans, selon les paliers prévus à l’article 199 novovicies du CGI. Cette protection vaut tant que les conditions du dispositif sont respectées sans interruption.
Le Pinel ne se souscrit plus depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Les SCI engagées avant cette date conservent leur avantage fiscal jusqu’au terme prévu, à condition de respecter sans rupture les critères de location, de loyer et de quote-part.
Les conditions cumulatives qu’une SCI devait respecter pour le Pinel
Toutes les SCI ne pouvaient pas prétendre à la réduction Pinel. Le dispositif imposait quatre conditions cumulatives, encore opposables aux dossiers en cours. Une rupture sur l’une d’elles entraîne la remise en cause rétroactive de la défiscalisation, avec reprise intégrale des sommes déjà déduites et application d’intérêts de retard. Ces règles sont codifiées à l’article 199 novovicies du CGI et précisées dans le BOFiP BOI-IR-RICI-360.
Une SCI obligatoirement à l’IR, jamais à l’IS
Le Pinel est une réduction d’impôt sur le revenu attribuée à des personnes physiques. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ne peut pas faire remonter cet avantage à ses associés, parce que la transparence fiscale propre à la SCI à l’IR disparaît dès le passage à l’IS. L’option étant irrévocable, la SCI qui l’a exercée perd définitivement l’accès au Pinel, y compris sur un investissement antérieur.
Le sujet du basculement entre les deux régimes est traité en détail dans la comparaison sur le choix entre IR et IS, qui détaille les implications patrimoniales et comptables.
Tous les associés en personne physique
L’administration fiscale exclut les SCI dont le capital est détenu, même partiellement, par une société soumise à l’IS. Une SARL, une SAS ou une autre SCI à l’IS au capital fait basculer automatiquement la SCI cible à l’IS et invalide l’éligibilité Pinel. Cette règle ferme la porte aux montages en holding familiale.
La restriction interdit également de loger un Pinel dans une SCI dont les parts ont été démembrées au profit d’une société tiers pendant la durée de l’engagement. La nue-propriété ou l’usufruit cédés à une personne morale déclenchent la même bascule.
Bien neuf, zone tendue, plafonds de loyer et de ressources
Le logement devait être neuf, en VEFA, ou ancien rénové aux normes RT 2012 ou RE 2020 selon la date du permis de construire. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2021, seuls les logements collectifs entraient dans le dispositif. Les maisons individuelles étaient exclues, même neuves.
La localisation devait être en zone A bis, A ou B1. La zone B2 n’a été admise qu’à titre dérogatoire jusqu’en 2018. Le prix d’acquisition retenu était plafonné à 5 500 € le mètre carré et 300 000 € par foyer fiscal et par an, dans la limite de deux logements annuels.
En 2026, le plafond mensuel de loyer Pinel oscille entre 19,71 € le mètre carré en zone A bis et 10,26 € en zone B2. Les plafonds de ressources des locataires sont mis à jour chaque année.
Engagement solidaire de 6, 9 ou 12 ans
Les associés s’engageaient ensemble sur la durée de location. L’engagement était solidaire, ce qui interdisait à un associé de céder unilatéralement ses parts pendant la période. La cession partielle ou totale par un seul associé entraînait la perte de la réduction pour tous, sauf cas de force majeure prévus par le BOFiP : décès, invalidité de seconde ou troisième catégorie, perte d’emploi.
Le divorce ne fait pas partie des exceptions. En cas de séparation, les ex-conjoints peuvent répartir l’avantage ou racheter les parts. Ils ne peuvent pas vendre le bien avant la fin de l’engagement sans déclencher la reprise.
Comment la réduction d’impôt se répartit entre les associés
Le Pinel s’applique à la SCI mais profite individuellement aux associés. Chaque personne physique récupère une quote-part de la réduction proportionnelle à sa participation au capital. La mécanique distingue le Pinel SCI du Pinel en direct sur trois points concrets : le calcul de l’avantage, son intégration dans le plafonnement global des niches fiscales, et la déclaration annuelle.
Un avantage proratisé sur les quotes-parts
L’investissement éligible au Pinel reste plafonné à 300 000 € par associé et par an, et non par SCI. Concrètement, deux associés à parts égales dans une SCI qui acquiert un appartement à 400 000 € sont chacun réputés avoir investi 200 000 €. La réduction se calcule sur cette base individuelle.
Pour un Pinel classique acquis en 2024, le taux est de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. La fraction est répartie sur l’ensemble de la période, ligne par ligne dans la déclaration 2042-RICI annexée à la 2042 personnelle.
Plafond annuel d’investissement Pinel par associé personne physique, dans la limite de deux logements par an.
Le plafonnement des niches et l’excédent perdu
La réduction Pinel est soumise au plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 € par foyer fiscal et par an. Au-delà, l’excédent ne peut pas être imputé sur l’impôt de l’année. Il n’est ni reportable, ni remboursable.
Cette contrainte pénalise les foyers très défiscalisés ailleurs (FCPI, SOFICA, emploi à domicile) ou ceux dont l’impôt brut est trop faible pour absorber l’avantage. Un associé non imposable perd définitivement sa quote-part. La planification fiscale en amont, avec simulation impôt brut, devient indispensable dès la SCI à plusieurs associés aux situations contrastées.
Cas chiffré d’une SCI familiale à 50/50
Soit une SCI familiale détenue à 50 % par chaque parent. La société achète un appartement à 250 000 € en 2024 et l’engage sur 12 ans. Le taux applicable est 14 %, soit une réduction maximale de 35 000 € sur la durée totale.
Chaque associé récupère 17 500 € sur 12 ans, soit environ 1 458 € par an. La somme s’impute sur l’impôt sur le revenu personnel de chaque parent, à condition que leur tranche marginale et leur impôt brut le permettent. Pour aller plus loin sur les modalités pratiques pour monter une SCI familiale, les règles de capital, de gouvernance et de répartition entre époux ou enfants méritent un examen spécifique.
Les pièges spécifiques à la SCI Pinel
La structure sociétaire ajoute trois sources de remise en cause que l’investisseur en direct ne rencontre pas. Toutes touchent la circulation des parts sociales. L’administration fiscale est particulièrement vigilante sur ces opérations, parce qu’elles peuvent traduire une transmission anticipée du bénéfice fiscal vers une autre tête fiscale, ou un démembrement de l’engagement de location.
La cession de parts avant la fin de l’engagement
La cession totale ou partielle de parts par un associé pendant la période d’engagement entraîne la remise en cause de la réduction pour cet associé. Selon la part cédée, la SCI entière peut être touchée. Le cessionnaire ne récupère pas la réduction restante. L’opération doit être déclarée à l’administration fiscale dans le mois.
Trois exceptions sans pénalité existent : décès du contribuable, invalidité grave entraînant l’incapacité de travailler, et perte involontaire d’emploi. Le divorce ne suffit pas. Pour préparer la suite, attendre la fin de l’engagement avant de céder ses parts dans une SCI reste la voie la plus sûre, période triennale en cours incluse.
Le démembrement des parts bloqué pendant la durée Pinel
L’administration fiscale interdit le démembrement des parts de la SCI tant que l’engagement Pinel court. Concrètement, donner la nue-propriété aux enfants en conservant l’usufruit est exclu pendant six, neuf ou douze ans. La restriction bride l’avantage qui motive précisément le passage par une SCI familiale : préparer la transmission en glissant la valeur progressivement.
La donation devient possible à compter du jour suivant la fin de l’engagement. Les parents peuvent alors démembrer ou transmettre en pleine propriété, en utilisant l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans prévu à l’article 779 du CGI.
L’apport d’un Pinel acquis en direct dans une SCI
Le sujet est juridiquement contesté. La doctrine majoritaire considère que l’apport d’un bien Pinel détenu en direct à une SCI constituée après l’investissement entraîne la perte de la réduction. La SCI, nouvelle propriétaire, devrait avoir réalisé l’acquisition initiale pour bénéficier du dispositif.
Quelques commentateurs admettent un maintien si la SCI se substitue intégralement à l’apporteur en tant que propriétaire et que l’engagement reste tenu. Aucun arrêt du Conseil d’État ne tranche définitivement. Dans la pratique, l’apport est déconseillé sans rescrit fiscal préalable. La construction patrimoniale via SCI doit donc se décider avant l’acte d’acquisition initial.
Et après le Pinel : ce que devient une SCI en 2026
La fin de l’engagement Pinel ouvre trois possibilités pour les associés : revendre le bien, le conserver en location libre, ou le transmettre via la SCI. Pour les investisseurs en quête d’un nouveau dispositif de défiscalisation, 2026 marque l’arrivée du successeur officiel : le Jeanbrun. Il est applicable depuis le 21 février 2026.
La revente, la transmission ou la prolongation libre
À l’expiration de la période d’engagement, la SCI peut vendre le bien, le conserver en location avec ou sans plafonds, ou le transmettre aux associés ou à leurs descendants. Le démembrement des parts redevient possible. La plus-value à la revente suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattement progressif pour durée de détention.
Pour une SCI à l’IR détenant le bien depuis plus de 22 ans, l’exonération d’impôt sur la plus-value est totale, sauf prélèvements sociaux dus jusqu’à 30 ans de détention. Au-delà, l’exonération devient totale.
Le dispositif Jeanbrun, successeur compatible avec la SCI à l’IR
La loi de finances 2026 du 19 février 2026 (loi 2026-103) a créé un statut du bailleur privé, surnommé dispositif Jeanbrun. Il est applicable jusqu’au 31 décembre 2028. La mécanique change radicalement : la réduction d’impôt forfaitaire disparaît au profit d’un amortissement annuel de 3,5 à 5,5 % sur 80 % du prix d’acquisition.
L’amortissement plafonne à 8 000 € pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social, 12 000 € pour un loyer très social. La SCI à l’IR peut en bénéficier comme un investisseur en direct. Chaque associé déclare sa quote-part d’amortissement sur ses revenus fonciers personnels, pour un engagement de 9 ans minimum.
| Critère | Pinel (jusqu’au 31/12/2024) | Jeanbrun (depuis 21/02/2026) |
|---|---|---|
| Mécanique fiscale | Réduction d’impôt forfaitaire | Amortissement déductible des revenus fonciers |
| Engagement minimum | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum, sans option courte |
| Avantage maximum | 14 % sur 12 ans, soit jusqu’à 42 000 € en classique | 3,5 à 5,5 % par an, plafond 8 000 à 12 000 €/an |
| Compatibilité SCI | SCI à l’IR uniquement | SCI à l’IR uniquement |
| Zonage | A bis, A, B1 uniquement | Tout le territoire, pas de zonage |
| Date butoir | 31 décembre 2024 (fermé) | 31 décembre 2028 |
LMNP, déficit foncier, démembrement : les autres pistes
Le Jeanbrun n’est pas la seule option de 2026. La location meublée non professionnelle conserve son régime d’amortissement et reste accessible en SCI uniquement si la part de meublé reste accessoire (sous 10 % des loyers). Pour comparer SCI et LMNP, chaque architecture présente un trade-off précis entre transparence fiscale et opacité patrimoniale.
Le déficit foncier à l’IR garde son plafond d’imputation annuel sur le revenu global de 10 700 €, ou 21 400 € en cas de rénovation énergétique d’un bien ancien. Le démembrement temporaire en nue-propriété reste un levier de transmission anticipée largement sous-utilisé.
Pour les SCI déjà engagées, la priorité absolue est la conformité jusqu’au terme : aucune cession de parts, aucun démembrement, aucun arbitrage hâtif. Pour les nouveaux projets, le dispositif Jeanbrun remplace utilement le Pinel, mais sa logique d’amortissement exige une comptabilité rigoureuse que peu de SCI à l’IR pratiquent en interne.
Ce qui revient le plus souvent.
Une SCI peut-elle encore investir en Pinel en 2026 ? +
Non. Aucun acte d’acquisition signé après le 31 décembre 2024 ne peut ouvrir droit au Pinel, que l’investisseur soit une personne physique ou une SCI. Le dispositif Jeanbrun, codifié par la loi 2026-103, le remplace pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Que se passe-t-il si un associé décède pendant l’engagement Pinel ? +
Le décès est l’une des trois exceptions reconnues par le BOFiP BOI-IR-RICI-360 qui ne déclenchent pas la remise en cause. Les héritiers récupèrent les parts du défunt et peuvent poursuivre l’engagement, ou en sortir sans pénalité fiscale. Les autres exceptions sont l’invalidité grave et la perte involontaire d’emploi.
Le Pinel outre-mer en SCI était-il plus avantageux ? +
Oui. Les taux outre-mer atteignaient 23 % pour 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans avant la dégressivité. La réduction maximale pouvait dépasser 96 000 € sur 12 ans pour un investissement à 300 000 €. Le dispositif s’est éteint en même temps que le Pinel métropolitain, le 31 décembre 2024.
Une SCI à l’IS qui repasse à l’IR peut-elle bénéficier du Pinel ? +
Non. L’option pour l’IS est irrévocable selon l’article 239 du CGI. Une fois exercée, le retour à l’IR n’est plus possible sauf cas exceptionnel ouvert depuis 2019 (dans les cinq premières années de l’option). Et même dans ce cas, l’éligibilité au Pinel resterait perdue, le dispositif étant fermé depuis 2025.
Faut-il vendre son bien Pinel à la fin de l’engagement ou conserver la SCI ? +
La conservation présente un intérêt patrimonial fort si la SCI sert à organiser la transmission. La revente immédiate après l’engagement est rarement la meilleure option : la plus-value reste imposable et l’abattement pour durée de détention n’a souvent pas atteint son plein effet à cette date. Le maintien permet aussi le démembrement, jusqu’alors bloqué pendant l’engagement.