La radiation clôt définitivement le dossier d’une société civile immobilière. Elle ne se confond ni avec la dissolution, ni avec la liquidation. C’est l’acte administratif qui efface l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés, après que les deux étapes précédentes ont été achevées. Compter environ 500 € de frais incompressibles et une procédure étalée sur plusieurs mois. Le délai court de l’assemblée de dissolution à la délivrance du Kbis de radiation.
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités passent par le guichet unique de l’INPI. Le tribunal de commerce reste l’autorité qui valide le dossier, mais le dépôt physique a disparu. Les associés qui négligent la procédure s’exposent à une radiation d’office. Le délai de trois ans court à partir de la cessation d’activité, sans contrôle sur le calendrier ni les pièces transmises. Voici le déroulé exact, les coûts réels en 2026, et les écueils signalés par les greffes.
Ce que recouvre exactement la radiation d’une SCI
La radiation est souvent confondue avec la dissolution ou la liquidation, alors qu’elle constitue la troisième et dernière étape du processus de fermeture. Saisir cette distinction conditionne l’ordre des démarches et la facturation des frais. Trois éléments structurent cette définition : la nature exacte de l’acte, ses effets juridiques, et la coexistence entre voie amiable et voie d’office.
Une suppression du registre, pas une dissolution
La radiation correspond à la suppression de l’immatriculation au RCS. Elle vient après la dissolution, qui acte la décision de fermer la SCI, et après la liquidation, qui solde le bilan. Le greffe enregistre la fin officielle, sans la provoquer.
Une SCI dissoute mais non radiée continue d’exister au registre. Elle reste tenue de ses obligations déclaratives, et ses associés peuvent toujours engager leur responsabilité. C’est pour cette raison que la dissolution amiable de la SCI ne suffit pas à fermer le dossier. Le passage par le guichet unique reste nécessaire pour boucler la procédure.
L’extrait Kbis avec mention « radiée » matérialise cette suppression. Il est délivré sous une à quatre semaines après dépôt du dossier complet sur le portail INPI.
La fin de la personnalité morale et ses corollaires
Une fois radiée, la SCI perd sa qualité de personne morale. Elle ne peut plus contracter, encaisser de loyers, ni détenir un compte bancaire. Le gérant cesse ses fonctions et n’a plus mandat pour agir au nom de la société.
Cette perte n’efface pas les dettes contractées avant la radiation. Les créanciers gardent un droit d’action contre le mandataire désigné lors de la liquidation, et parfois contre les associés eux-mêmes. La jurisprudence rappelle régulièrement que la responsabilité personnelle peut être engagée jusqu’à cinq ans après la clôture, selon la nature de l’engagement.
Le boni de liquidation, c’est-à-dire le solde positif réparti entre associés, reste imposable. La fiscalité s’applique au moment de la perception, pas à celui de la radiation. Cette distinction temporelle a son importance pour le calendrier déclaratif des associés.
Radiation amiable et radiation d’office
Deux voies coexistent. La radiation amiable résulte d’une décision collective des associés. Elle suppose une AGE de dissolution, une liquidation, puis le dépôt du dossier final. Le calendrier reste maîtrisé.
La radiation d’office est prononcée par le greffe sans accord des associés. Elle sanctionne un défaut de formalité. Trois cas reviennent : absence de déclaration de dissolution sous un mois, inactivité de plus de deux ans après mise en sommeil, ou cessation d’activité non régularisée pendant trois ans. Les articles R123-127 et suivants du Code de commerce listent les motifs.
La voie amiable coûte plus cher mais évite l’incertitude. La voie d’office paraît gratuite, sauf que la régularisation a posteriori coûte presque toujours plus que la procédure normale.
La radiation est la troisième étape, après dissolution et liquidation. Elle peut être amiable ou d’office. Sans radiation effective, la SCI continue d’exister au registre, avec toutes les obligations qui en découlent.
Les étapes préalables : dissolution puis liquidation
Avant de pouvoir demander la radiation, deux phases distinctes doivent être achevées dans l’ordre. La dissolution acte la décision de fermer, la liquidation traite le passif et l’actif. L’enchaînement classique court sur trois à six mois pour une SCI sans contentieux, davantage si la vente d’un bien immobilier est en jeu.
L’AGE de dissolution et la nomination du liquidateur
Les associés se réunissent en assemblée générale extraordinaire et votent la dissolution. La majorité requise dépend des statuts, l’unanimité étant la règle par défaut pour les sociétés civiles. Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire acte trois éléments : la décision elle-même, l’identité du liquidateur, la fin des fonctions du gérant.
Le liquidateur peut être un associé, le gérant sortant, ou un tiers. Son rôle est borné : vendre les biens, encaisser les créances, payer les dettes, présenter les comptes finaux. Il devient le représentant légal pendant toute la durée de la liquidation.
Sa nomination doit être déclarée à l’administration fiscale dans les soixante jours, sous peine de pénalités. Cette formalité passe par le service des impôts des entreprises rattaché au siège social.
La dissolution doit être déclarée au guichet unique INPI dans le mois qui suit l’AGE. Le non-respect de ce délai peut déclencher une procédure de radiation d’office, conformément à l’article R123-127 du Code de commerce. La régularisation tardive coûte souvent plus que la procédure initiale.
La publication des annonces légales
Deux annonces séparées sont obligatoires : la première au moment de la dissolution, la seconde après la clôture de la liquidation. Chacune coûte entre 135 € et 156 € en 2026 dans un journal habilité. Les plateformes en ligne facturent moins cher qu’une publication papier classique.
L’annonce de dissolution informe les tiers et fait courir le délai d’opposition des créanciers. Elle mentionne la dénomination, l’adresse du siège, le numéro RCS, l’identité du liquidateur et le lieu de la liquidation. L’annonce de clôture acte la fin des opérations et la disparition prochaine de la SCI.
Le BODACC reprend ensuite ces informations. Les délais de la procédure de dissolution se comptent à partir de ces publications, pas de l’AGE elle-même.
La liquidation des actifs et l’AGE de clôture
Le liquidateur vend ce qui reste à vendre, recouvre les créances, règle les dettes. S’il subsiste un immeuble, sa cession peut allonger la procédure de plusieurs mois et générer une plus-value taxable. Si la SCI est à l’IS, l’amortissement déjà pratiqué se réintègre au moment de la sortie du bilan. Cette réintégration crée un boni imposable parfois conséquent.
Une fois les opérations bouclées, le liquidateur convoque une seconde AGE pour faire approuver les comptes définitifs. Le PV de clôture acte trois points : la validation des comptes, le quitus donné au liquidateur, la constatation du boni ou du mali à répartir.
Ce PV conditionne le passage à l’étape suivante. Sans approbation formelle des comptes, le greffe refuse le dossier de radiation. Le formalisme de cette assemblée se vérifie systématiquement.
Déposer le dossier de radiation sur le guichet unique INPI
Le dossier de radiation se constitue après la clôture de la liquidation. Toute la formalité passe désormais par le portail formalites.entreprises.gouv.fr. L’ancien circuit du tribunal de commerce a été supprimé : la transmission au greffe se fait par voie automatique depuis l’INPI.
Les pièces à fournir
Cinq documents composent le dossier standard. Le procès-verbal de l’AGE de clôture, signé par tous les associés. Les comptes définitifs de liquidation approuvés. L’attestation de parution de l’avis de clôture dans un journal d’annonces légales. Le formulaire M4 dûment renseigné. Une attestation de régularité fiscale et sociale, désormais exigée pour les liquidations amiables.
L’attestation de régularité a été ajoutée pour fluidifier le contrôle des dettes résiduelles. Le greffe vérifie qu’aucune procédure ne reste pendante avant de prononcer la radiation. Un dossier incomplet est rejeté sous quinze jours, avec demande de complément. Chaque rejet ajoute une à deux semaines au délai global.
Avant le 1er janvier 2023, les dossiers de radiation se déposaient directement au greffe du tribunal de commerce. Depuis, toutes les formalités passent par le guichet unique de l’INPI, qui transmet automatiquement au greffe compétent.
Le formulaire M4 et la déclaration en ligne
Le formulaire M4 est l’équivalent dématérialisé de l’ancien Cerfa de cessation. Il se remplit directement sur le portail INPI. Les champs portent sur l’identité de la SCI, la date de clôture de liquidation, et l’identité du déposant. Le déclarant confirme que tous les actifs ont été liquidés.
Une signature électronique du liquidateur valide le dossier. La plateforme exige soit un certificat qualifié, soit une signature simple via le compte FranceConnect Pro. Les associés non liquidateurs n’interviennent pas à cette étape.
Le paiement des frais s’effectue en ligne, immédiatement. Le tarif unique de 13,93 € pour le dépôt d’acte de radiation est revalorisé chaque 1er janvier. Aucun chèque ni virement bancaire ne sont acceptés.
Le délai de traitement et l’extrait Kbis de radiation
Le greffe instruit le dossier sous une à quatre semaines, à compter de la transmission complète par l’INPI. Les périodes de pointe, en décembre et juin, allongent le délai jusqu’à six semaines. Aucune procédure d’urgence n’est prévue pour la radiation.
Une fois validée, la radiation est inscrite au RCS et publiée au BODACC. L’extrait Kbis avec mention « société radiée » devient téléchargeable sur Infogreffe ou Monidenum. Ce document fait foi : il sert de justificatif auprès des banques, des assurances, et de l’administration fiscale.
Conserver une copie numérique de ce Kbis et du PV de clôture est indispensable. Les anciens associés peuvent en avoir besoin jusqu’à dix ans après la fermeture, notamment en cas de contrôle fiscal sur le boni.
Combien coûte vraiment une radiation de SCI en 2026
Le ticket d’entrée annoncé à 500 € est trompeur : il agrège des frais incompressibles, des honoraires éventuels et des coûts annexes. Une SCI sans bien à liquider ferme pour 350 à 450 €. Une SCI avec immeuble ou contentieux franchit facilement les 1 500 €.
Les frais incompressibles : greffe et annonces
Trois lignes constituent le socle obligatoire en 2026. Les frais de greffe pour la dissolution s’élèvent à 177,01 €. Le dépôt de l’acte de radiation coûte 13,93 €. Les deux annonces légales, dissolution puis clôture, ajoutent 270 à 312 €. Le total minimal s’établit autour de 461 € hors taxes.
| Poste | Tarif 2026 | Note |
|---|---|---|
| Frais de greffe dissolution | 177,01 € | SCI pluripersonnelle |
| Annonces légales (×2) | 270 à 312 € | Plateforme en ligne moins chère |
| Dépôt acte de radiation | 13,93 € | Une seule fois, en ligne |
| Total minimum | ≈ 461 € | Sans accompagnement |
Le tarif des annonces a légèrement augmenté en 2026, après deux années de stabilité. Les plateformes en ligne facturent généralement 30 à 40 % moins cher qu’un journal papier, à condition de valider la mention en quelques lignes. Au-delà, le surcoût lignaire annule l’économie.
Les honoraires d’accompagnement
Avocat, expert-comptable ou plateforme juridique : les honoraires varient de 300 à 1 200 €. Une plateforme type LegalPlace ou Captain Contrat propose un forfait dissolution-radiation autour de 250 à 400 € hors frais administratifs. L’expert-comptable facture rarement moins de 500 €, davantage si une liasse fiscale finale est à produire.
Le notaire devient nécessaire dès qu’un immeuble figure encore au bilan. Ses émoluments suivent un barème réglementé, généralement 1 % à 1,5 % du prix de vente, plus les débours. Le coût global de la dissolution varie donc fortement selon la composition du bilan de sortie.
L’autoliquidation reste possible pour une SCI vide. Compter quatre à six heures de paperasse étalées sur trois mois, ce qui suppose une bonne maîtrise des formulaires INPI.
Les façons de réduire la facture
Trois leviers d’économie réelle existent. Premièrement, regrouper les annonces en publication courte sur les plateformes en ligne fait baisser la ligne d’annonces de 60 € à 80 €. Deuxièmement, autoliquider une SCI vide évite l’intégralité des honoraires, soit 300 € à 1 000 € selon le prestataire choisi.
Troisièmement, anticiper la liquidation de l’immeuble avant la clôture évite les frais notariés liés à la dissolution simultanée. Vendre le bien dans une phase distincte, six mois avant l’AGE de dissolution, simplifie la procédure et préserve la trésorerie disponible pour les frais administratifs.
Radiation d’office et obligations qui survivent à la SCI
La radiation d’office paraît gratuite mais reste rarement le bon plan. Elle expose les associés à des obligations résiduelles non purgées, et complique toute reprise d’activité ultérieure. Les obligations comptables et fiscales survivent en partie à la radiation, qu’elle soit amiable ou subie.
Les motifs de radiation d’office
Le greffe prononce la radiation d’office dans plusieurs configurations précises. La plus courante est la cessation d’activité non déclarée pendant trois ans, qui déclenche une mise en demeure par lettre recommandée. Sans réponse dans les trois mois, la radiation devient effective.
Le décès du gérant unique ouvre un délai d’un an, renouvelable une fois selon l’article R.123-128 du Code de commerce. Au-delà, la SCI est radiée si aucun héritier n’a régularisé. La domiciliation chez le représentant légal pendant plus de cinq ans déclenche également une procédure de radiation.
Une dissolution non suivie de liquidation dans les trois ans aboutit aussi au même résultat. Le greffe constate l’inaction, met en demeure, puis radie. Les motifs sont limitativement listés au Code de commerce, articles R123-127 et suivants.
Le délai de trois ans après cessation d’activité
Ce délai est le plus piégeux. Une SCI qui cesse son activité, par exemple après la vente de son immeuble, déclenche une mention de cessation au RCS. À partir de cette mention, le compteur de trois ans démarre.
Pendant ces trois ans, la SCI continue d’exister juridiquement. Elle reste tenue à ses obligations déclaratives : liasse fiscale finale, déclaration des résultats, dépôt des comptes. Beaucoup d’associés croient que la cessation suffit à fermer le dossier. Ils découvrent la radiation d’office au moment où ils tentent de récupérer le boni de liquidation.
Contester ou ré-immatriculer
La contestation reste possible dans les six mois qui suivent la notification de radiation. La société doit prouver soit une erreur du greffe, soit une régularisation effective avant la décision. Le recours se dépose directement auprès du greffe, sans passer par le guichet unique.
Au-delà de six mois, la radiation devient définitive. Reprendre l’activité suppose alors une nouvelle immatriculation : nouveaux statuts, nouveau capital, nouveau Siren. Aucune continuité juridique n’est conservée avec la SCI précédente, ce qui pèse sur l’historique bancaire et fiscal.
Radier sa SCI proprement reste plus simple qu’on ne le craint, à condition de ne pas confondre les trois étapes et de tenir le calendrier des annonces. L’erreur la plus coûteuse reste la cessation d’activité non régularisée pendant trois ans, qui transfère la maîtrise du calendrier au greffe et complique toute reprise ultérieure.
Ce qui revient le plus souvent.
Faut-il un avocat pour radier sa SCI ? +
L’intervention d’un avocat n’est pas obligatoire. Une SCI sans bien à liquider et sans contentieux peut suivre la procédure en autonomie via le guichet unique. L’accompagnement juridique devient utile dès qu’un immeuble est en jeu, qu’un associé conteste, ou que les statuts contiennent des clauses de majorité dérogatoires.
Combien de temps une SCI radiée reste-t-elle visible sur Infogreffe ? +
Dix ans en accès public. Le Kbis avec mention « radiée » reste téléchargeable pendant cette période. Les comptes annuels déposés avant la radiation restent consultables sans limitation de durée. Les documents internes, statuts et PV, doivent être conservés pendant dix ans, en application de l’article L123-22 du Code de commerce.
Le boni de liquidation est-il taxable après la radiation ? +
Oui, le boni est imposable au moment où il est versé, qu’il soit perçu avant ou après la radiation officielle. Pour une SCI à l’IR, il est traité comme une plus-value de cession de parts. Pour une SCI à l’IS, il subit une imposition spécifique à 25 %. Les abattements pour durée de détention peuvent s’appliquer sous conditions.
Peut-on radier une SCI qui détient encore un immeuble ? +
Non. La radiation présuppose une liquidation complète, donc la cession ou l’attribution préalable de l’immeuble. Tant qu’un actif figure au bilan, le liquidateur ne peut pas faire approuver les comptes définitifs. La vente du bien ou son partage entre associés conditionne donc le passage à l’étape de radiation.
Que faire si le greffe rejette le dossier de radiation ? +
Le rejet est notifié dans le tableau de bord du portail INPI, avec le motif détaillé. Les motifs fréquents sont l’absence d’attestation de régularité fiscale, une signature électronique invalide, ou une incohérence entre la date de clôture et le PV. La régularisation se fait par redépôt, sans nouveaux frais.