Dissoudre une SCI ne tient pas en une signature. La procédure traverse trois étapes juridiquement distinctes : dissolution, liquidation, radiation. Elle est encadrée par les articles 1844-7 à 1844-9 du Code civil. La durée s’étale en moyenne sur 4 à 9 mois selon la complexité du patrimoine. Nombre d’associés croient pouvoir précipiter la fermeture après la vente du bien immobilier, sans mesurer la fiscalité du boni de liquidation. Cette dernière prélève 31,4 % sur la part excédant les apports depuis le 1er janvier 2026. La SCI conserve sa personnalité morale tant que la liquidation n’est pas clôturée, ce qui implique de continuer à déclarer ses résultats fiscaux. Une procédure mal séquencée coûte plusieurs milliers d’euros et reporte la radiation de 6 à 24 mois. Le coût minimal d’une dissolution amiable sans actif s’établit autour de 500 €. Avec un immeuble à céder, la facture grimpe rapidement au-delà de 3 000 €, sans compter la fiscalité. Avant l’assemblée générale qui acte la dissolution, plusieurs leviers fiscaux restent ouverts. Une fois la décision votée, la marge de manœuvre se réduit drastiquement.
Les sept causes qui peuvent éteindre une SCI
L’article 1844-7 du Code civil dresse une liste limitative de causes de fin pour les sociétés civiles. Quatre s’appliquent automatiquement, sans vote des associés. Les trois autres supposent une décision interne ou un jugement. Distinguer les deux familles évite des contentieux et anticipe les bonnes formalités à enclencher.
Les quatre causes automatiques de fin de SCI
L’arrivée du terme statutaire constitue la première cause automatique. Les statuts fixent une durée maximale de 99 ans selon l’article 1838 du Code civil. Sans prorogation votée au moins un an avant l’échéance, la SCI s’éteint de plein droit. La réalisation ou l’extinction de l’objet social représente la deuxième cause. Une SCI dont l’objet se limite à un immeuble unique disparaît automatiquement à la cession définitive du bien. La Cour de cassation a précisé en 2008 qu’une SCI à objet large continue d’exister après la vente d’un actif. L’objet social reste inchangé tant qu’il englobe la gestion d’un patrimoine plus vaste. La troisième cause vient du jugement clôturant une liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif. Enfin, l’apparition d’une cause prévue dans les statuts peut imposer la fermeture. Citons les exemples typiques : décès d’un associé clé, perte d’un agrément spécifique, dépassement d’un seuil financier. Ces clauses statutaires sont rares mais parfaitement opposables. La jurisprudence rappelle que le délai d’un an pour régulariser une réunion de toutes les parts en une seule main court strictement, sans tolérance.
Dissolution volontaire ou judiciaire à l’initiative des associés
La dissolution anticipée par décision des associés représente la voie la plus courante. Elle se vote en assemblée générale extraordinaire à l’unanimité, sauf si les statuts prévoient une majorité plus souple. Aucun motif n’a besoin d’être justifié. La condition essentielle reste l’absence d’état de cessation des paiements : une SCI insolvable doit déposer le bilan, pas se dissoudre amiablement. La dissolution judiciaire pour justes motifs forme la seconde voie. Elle est prévue par l’article 1844-7, 5° du Code civil. Un associé peut saisir le tribunal judiciaire en cas d’inexécution grave par un autre associé. La mésentente paralysant la société constitue également un motif recevable. Le juge apprécie la gravité au regard d’éléments concrets. Il vérifie notamment qu’aucune solution amiable n’était envisageable. La procédure dure souvent 12 à 24 mois et coûte plusieurs milliers d’euros en frais d’avocat. Les associés majoritaires ne peuvent pas s’opposer à une dissolution judiciaire prononcée pour mésentente. Cette protection joue même contre la volonté de la majorité du capital. La doctrine fiscale considère cette voie comme un échec relationnel et non comme une stratégie patrimoniale.
Trois phases : dissolution, liquidation, radiation
La fermeture d’une SCI n’est jamais un acte unique. Elle se déploie sur trois étapes successives qui doivent être enchaînées dans l’ordre, sans raccourci. Confondre ces phases ou les fusionner expose à des rejets de dossier au guichet unique de l’INPI. Le délai entre la première et la dernière oscille entre 4 et 24 mois.
Voter la dissolution en assemblée générale extraordinaire
Le gérant convoque les associés en AGE par courrier recommandé avec accusé de réception. La convocation précise l’ordre du jour, la date, l’heure et le lieu de la réunion. À défaut de mention statutaire, l’unanimité reste la règle pour acter la dissolution. La majorité d’une SCI familiale typique exige donc un consensus total, ce qui peut bloquer la procédure. Le procès-verbal doit nommer un liquidateur dans la même décision. Ce liquidateur peut être l’un des associés, le gérant en place, ou un tiers professionnel. Le PV est signé par tous les associés présents et certifié conforme par le représentant légal. Dans les 30 jours suivant le vote, deux formalités s’imposent. D’abord, une publication de l’avis de dissolution dans un support d’annonces légales habilité, facturée 153 € HT en métropole en 2026. Ensuite, le dépôt du dossier sur le guichet unique de l’INPI, avec des frais de greffe de 192,01 €. Le greffe traite le dossier en 5 à 10 jours ouvrés. Au-delà de 30 jours sans dépôt après la décision, la procédure peut être considérée comme caduque et impose de tout recommencer.
Liquider l’actif et apurer le passif
Une fois la dissolution publiée, la SCI entre en phase de liquidation. Sa dénomination est désormais suivie de la mention « société en liquidation » sur tous les actes. Le liquidateur dispose de pouvoirs étendus pour réaliser l’actif et apurer le passif. Réaliser l’actif signifie vendre ou attribuer les biens immobiliers, recouvrer les créances et clôturer les comptes bancaires. Apurer le passif consiste à régler tous les créanciers, dans l’ordre de priorité fixé par la loi. Le délai légal maximum entre la dissolution et la clôture de la liquidation est fixé à trois ans par l’article 1844-8 du Code civil. Au-delà, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal pour faire achever la liquidation. La phase la plus longue est presque toujours la cession du bien immobilier. Compter 6 à 18 mois pour vendre dans des conditions normales de marché. Une attribution directe à un associé reste possible mais déclenche un acte notarié, des droits de partage et parfois une plus-value. Le liquidateur établit ensuite des comptes de liquidation faisant apparaître un boni ou un mali. Ces comptes sont approuvés en assemblée générale de clôture, qui donne quitus au liquidateur. Tant que les comptes ne sont pas approuvés, la personnalité morale de la SCI subsiste pour les besoins du dossier.
Radier la SCI au guichet unique de l’INPI
L’assemblée de clôture déclenche la dernière étape : la radiation. Le liquidateur dispose d’un mois pour publier un second avis dans un support d’annonces légales, facturé 111 € HT en métropole en 2026. Il dépose ensuite la formalité de radiation au guichet unique de l’INPI, avec une seconde série de pièces. Le dossier comprend le PV de clôture de liquidation, l’attestation de parution, l’acte de partage et les comptes définitifs. Les frais de greffe pour la radiation s’élèvent à 9,19 € depuis le 1er janvier 2026, contre 13,53 € en 2025. La SCI disparaît officiellement à la publication de la radiation au registre du commerce et des sociétés. La personnalité morale s’éteint à cette date précise. Les associés conservent une obligation de conservation des archives comptables et juridiques pendant 10 ans après la radiation. Cette obligation s’étend aux liasses fiscales, statuts modifiés, PV d’assemblées et contrats. Un contrôle fiscal reste possible jusqu’à 3 ans après la dernière déclaration déposée. Une radiation prématurée, avant règlement complet du passif, expose les associés à une action personnelle des créanciers oubliés. Le délai de traitement par l’INPI est de 5 à 10 jours ouvrés. Le BODACC publie automatiquement la mention « radiée » dans les jours qui suivent. Tout intéressé peut consulter cette information en ligne gratuitement sur Pappers ou Infogreffe.
Le délai d’un mois entre la décision de dissolution et la publication de l’avis dans un support d’annonces légales (article R237-2 du Code de commerce) est strictement opposable. Passé ce délai, le greffe peut rejeter le dossier au guichet unique. La procédure d’assemblée générale doit alors recommencer, avec un nouveau vote, une nouvelle convocation et de nouveaux frais.
Le coût réel d’une dissolution de SCI
Une dissolution de SCI sans bien immobilier coûte en moyenne 500 à 800 € de frais incompressibles. Avec un actif à céder, la facture peut dépasser 5 000 €, voire 15 000 € si un notaire intervient. La structure des coûts mêle frais fixes administratifs, droits proportionnels et honoraires variables.
Les frais incompressibles : annonces légales et greffe
Quatre postes ne se négocient pas. La première annonce légale de dissolution coûte 153 € HT en métropole en 2026, et 174 € HT dans les départements d’outre-mer. La seconde annonce, à la clôture de liquidation, est facturée 111 € HT en métropole et 129 € HT outre-mer. Le dépôt de dissolution sur le guichet unique génère 192,01 € de frais de greffe pour une société pluripersonnelle. La radiation finale ajoute 9,19 € depuis le 1er janvier 2026. Le total brut atteint donc environ 465 € HT pour une SCI sans actif. Pour le détail complet des prix d’une dissolution, plusieurs configurations existent selon la complexité du dossier. Une SCI familiale sans bien immobilier ni dette gérée en interne par les associés tient dans cette enveloppe minimale. Toute complication ajoute des coûts. L’intervention d’un expert-comptable pour le bilan de liquidation se facture entre 100 et 600 €. Une plateforme juridique en ligne ajoute 0 € à 600 € selon les formules. L’attribution d’un bien à un associé déclenche un droit de partage et un acte notarié obligatoire. Au-delà des frais administratifs, le poste le plus lourd reste la fiscalité du boni de liquidation, traitée plus loin.
| Poste | Coût 2026 | Échéance |
|---|---|---|
| Annonce légale dissolution | 153 € HT (métropole) | Sous 30 j après l’AGE |
| Frais de greffe dissolution | 192,01 € | Au dépôt sur le guichet unique |
| Annonce légale clôture | 111 € HT (métropole) | Sous 30 j après clôture |
| Frais de greffe radiation | 9,19 € | Au dépôt du dossier final |
| Total minimum | ~465 € HT | hors fiscalité et accompagnement |
Le piège du droit de partage à 2,5 %
Le droit de partage frappe toute opération qui répartit un bien immobilier entre les associés à la dissolution. Il est fixé à 2,5 % de la valeur nette du bien selon l’article 746 du Code général des impôts. Pour un appartement de 300 000 € net de dettes, le droit s’élève à 7 500 €. Il est payable au service des impôts au moment de l’enregistrement de l’acte de partage. Ce droit s’applique également au boni de liquidation distribué en numéraire entre les associés. Sur un boni de 50 000 €, le droit de partage atteint 1 250 €. Une vente du bien à un tiers avant la dissolution évite ce droit. La SCI ne distribue alors que des liquidités déjà imposées au titre de la plus-value immobilière. La vente externe reste donc fiscalement plus efficace dans la majorité des cas. L’attribution d’un bien à l’associé qui l’a apporté à la SCI échappe en revanche au droit de partage, sous conditions. L’article 748 du CGI prévoit cette exonération pour la reprise par l’apporteur de son propre apport en nature. Cette règle d’exonération vise à neutraliser une double imposition sur l’apport puis la reprise. Le notaire doit produire un titre justifiant l’apport initial, sous peine de redressement. La conservation des actes de constitution prend ici toute sa valeur.
La fiscalité du boni de liquidation en 2026
Le boni de liquidation correspond à la fraction des sommes distribuées qui excède les apports remboursés aux associés. Sa fiscalité a évolué le 1er janvier 2026 avec le relèvement des prélèvements sociaux. Le PFU global atteint désormais 31,4 % contre 30 % jusqu’à fin 2025. La SCI à l’IS subit en plus une imposition au niveau de la société.
Calcul du boni et part non imposable
Le boni de liquidation s’apprécie au moment de la clôture de la liquidation. Sa formule : actif net réalisé moins capital social libéré moins éventuelles primes d’apport. La fraction correspondant au capital initialement apporté est restituée en franchise d’impôt selon l’article 112-3° du Code général des impôts. Seul l’excédent forme le boni imposable. Pour un associé ayant apporté 3 000 € à la SCI et recevant 5 000 € à la clôture, la part non imposable est de 3 000 €. Le boni imposable atteint donc 2 000 €. La règle s’applique apport par apport, pas globalement. Un associé entré en cours de vie sociale par cession de parts ne peut imputer que le prix d’acquisition de ses parts, pas le capital nominal. Cette nuance change le calcul si les parts ont été acquises au-dessus de leur valeur nominale. Une SCI ayant subi une réduction de capital pour pertes peut récupérer cette somme en franchise d’impôt à la liquidation. La preuve de la réduction antérieure doit être produite. Le calcul demande de retraiter les comptes pour distinguer apports en numéraire, apports en nature et primes éventuelles. Sur une SCI familiale ancienne, retrouver les pièces justificatives prend parfois plusieurs semaines. Une SCI sans archives complètes risque de payer l’impôt sur la totalité distribuée.
Imposition au PFU 31,4 % ou au barème de l’IR
Le boni est imposé comme un dividende pour les associés personnes physiques. Par défaut, le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % s’applique automatiquement depuis le 1er janvier 2026. Il se décompose en 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 18,6 % au titre des prélèvements sociaux. Sur un boni de 50 000 € distribué à un associé unique, le PFU prélève 15 700 €. L’option pour le barème progressif de l’IR reste ouverte au moment de la déclaration annuelle, en cochant la case 2OP. Cette option ouvre droit à un abattement de 40 % sur la fraction imposable, applicable uniquement si la SCI était soumise à l’IS. Pour les SCI à l’IR, l’abattement ne s’applique pas car les bénéfices ont déjà été imposés au fil de l’eau. Le boni d’une SCI à l’IR distribué après la vente d’un immeuble suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. La cession est traitée selon l’article 150 U du CGI avec abattements pour durée de détention, soit l’imposition des plus-values latentes classique. La SCI à prépondérance immobilière non IS bénéficie d’une règle particulière : la distribution n’est pas requalifiée en revenu de capitaux mobiliers.
Taux du Prélèvement Forfaitaire Unique applicable au boni de liquidation distribué aux associés personnes physiques depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d’IR + 18,6 % de prélèvements sociaux).
La double imposition de la SCI à l’IS
La SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés subit deux étages de fiscalité à la dissolution. Le premier étage frappe la société. Toutes les plus-values latentes sur les actifs immobiliers sont taxées au taux normal de l’IS, soit 25 % en 2026. Cette taxation porte sur la différence entre la valeur vénale du bien et sa valeur nette comptable. Cette dernière peut devenir très basse après plusieurs années d’amortissement. Un immeuble acquis 200 000 € et amorti à 80 000 € net comptable, valorisé 400 000 € à la liquidation, génère une plus-value latente imposable de 320 000 €. L’IS dû s’élève alors à 80 000 €. Le second étage frappe ensuite les associés sur le boni distribué après paiement de l’IS. Ce boni reste imposable au PFU de 31,4 % comme un dividende classique. La pression fiscale cumulée peut atteindre 47 % sur la valeur de l’immeuble. Une SCI à l’IR détenant le bien depuis plus de 22 ans tombe en moyenne autour de 36 %. Cette différence justifie la consultation systématique d’un avocat fiscaliste avant le vote de dissolution d’une SCI à l’IS.
Cas particuliers et alternatives à la dissolution
La dissolution n’est pas la seule sortie possible pour une SCI dont la mission s’achève. Plusieurs alternatives permettent d’éviter une procédure complète, parfois à coût fiscal moindre. Le choix dépend du sort réservé au bien immobilier et de la composition des associés. La mise en sommeil reste également une option transitoire pour différer la décision.
Récupérer le bien immobilier sans le vendre
Trois mécanismes existent pour conserver l’immeuble entre les mains des associés sans passer par une vente externe. L’attribution directe à un associé est la plus simple : le liquidateur transfère le bien à un associé en règlement de ses droits sociaux. L’opération suppose un acte notarié, le paiement du droit de partage à 2,5 % sur la valeur du bien, et l’apurement des éventuelles soultes entre associés. Le rachat des parts par un seul associé constitue la deuxième voie. Tous les autres associés cèdent leurs parts au repreneur, qui se retrouve associé unique. La SCI continue d’exister jusqu’à la régularisation de cette unicité dans le délai d’un an prévu par la loi. La donation des parts à un descendant avant dissolution permet de transmettre le patrimoine en bénéficiant des abattements successoraux. Cette stratégie nécessite anticipation et accompagnement notarial. Elle évite à la fois la fiscalité du boni et le droit de partage, mais déclenche les droits de mutation à titre gratuit. L’attribution préférentielle prévue par les articles 832 et suivants du Code civil joue en cas d’indivision familiale, notamment pour le conjoint ou un enfant cohabitant. Le notaire évalue alors la valeur du bien selon les usages du marché local.
Mise en sommeil ou cession de parts comme alternative
La mise en sommeil consiste à déclarer une cessation temporaire d’activité au guichet unique de l’INPI. Elle dure deux ans maximum, renouvelable une fois pour les SCI. Pendant cette période, la société conserve sa personnalité morale mais cesse toute activité. Aucune dissolution n’est prononcée, ce qui laisse le temps de réfléchir ou d’organiser une cession future. Les déclarations fiscales restent obligatoires, même à zéro. La cession globale des parts à un repreneur unique est l’alternative la plus rapide. Elle évite toute la procédure de dissolution-liquidation et préserve la structure existante. L’opération supporte un droit d’enregistrement de 5 % sur le prix de cession, plus les éventuels frais notariaux. Pour comprendre les délais réels selon la situation, comparer les deux voies sur un cas concret reste l’exercice le plus utile. Une SCI familiale sans dette se cède en quelques semaines tandis qu’une dissolution complète peut s’étaler sur 8 à 12 mois. Le choix dépend aussi de l’identité du repreneur potentiel. La trésorerie disponible pour absorber le coût immédiat de l’option retenue intervient également.
La dissolution d’une SCI obéit à une séquence rigoureuse en trois temps : décision en assemblée, liquidation par le liquidateur, radiation au guichet unique. L’erreur la plus coûteuse reste de voter la dissolution avant d’avoir évalué la fiscalité du boni de liquidation. Une fois l’AGE actée, la marge d’optimisation se réduit à presque rien.
Questions fréquentes
Combien de temps faut-il pour dissoudre une SCI sans actif immobilier ?
Comptez 4 à 6 mois en moyenne pour une dissolution amiable sans bien à céder. La phase de dissolution proprement dite tient en 2 mois : convocation, AGE, publication, dépôt au guichet unique. La liquidation prend ensuite 2 à 4 mois pour clôturer les comptes, distribuer les éventuelles liquidités et tenir l’AG de clôture. Une SCI à l’IR sans dette ni trésorerie tient parfois en 3 mois si tous les associés sont disponibles et coopératifs.
Le boni de liquidation est-il imposé même si la SCI est à l’IR ?
Oui, pour la part qui excède les apports remboursés. La SCI à l’IR n’a pas de bénéfices accumulés au niveau de la société. Les résultats sont imposés au fil de l’eau chez les associés. Le boni reflète généralement la plus-value immobilière sur le bien cédé. Cette plus-value suit le régime des particuliers selon l’article 150 U du CGI. Les abattements pour durée de détention s’appliquent, avec exonération totale après 30 ans. L’arbitrage IR/IS doit donc s’analyser globalement sur la durée de détention.
Peut-on dissoudre une SCI sans l’accord d’un associé ?
Oui, par voie judiciaire pour justes motifs prévus à l’article 1844-7, 5° du Code civil. La mésentente paralysante entre associés constitue le motif le plus fréquent reconnu par les tribunaux. Le demandeur saisit le tribunal judiciaire avec preuve concrète du blocage du fonctionnement social. La procédure dure 12 à 24 mois et coûte plusieurs milliers d’euros en frais d’avocat. La dissolution amiable à la majorité statutaire reste impossible sans la majorité prévue au pacte ou aux statuts.
Faut-il un notaire pour dissoudre une SCI ?
Non, sauf attribution d’un bien immobilier à un associé. La procédure de dissolution-liquidation se mène intégralement entre associés via le guichet unique de l’INPI. Le notaire devient obligatoire dès qu’un acte de partage portant sur un immeuble est signé. Cas typiques : transfert du bien, soulte entre associés ou donation préalable. Une vente externe du bien à un tiers passe également par notaire. Pour une SCI sans bien ou ayant déjà cédé son patrimoine avant dissolution, l’intervention notariale n’a pas d’utilité juridique.
Que devient le bien si la SCI ne le vend pas avant la radiation ?
La radiation est juridiquement impossible tant qu’un actif immobilier reste inscrit au bilan de la SCI. Le greffe rejette le dossier de radiation si les comptes définitifs de liquidation montrent un patrimoine non distribué. Trois solutions s’offrent alors. La vente à un tiers reste la plus simple et la plus courante. L’attribution à un associé déclenche le droit de partage de 2,5 %. La mise en indivision entre tous les associés est la troisième voie. Cette dernière recrée souvent une situation plus complexe que la SCI elle-même.