Le statut conjugal détermine 80 % de l’intérêt fiscal et juridique d’une SCI à deux. Un couple marié sous communauté qui crée une SCI pour acheter ensemble fait souvent un montage redondant. Deux concubins qui achètent en indivision sans SCI s’exposent à 60 % de droits de succession sur la part du défunt. Entre ces deux extrêmes, la création d’une SCI à deux engage un mécanisme précis : régime fiscal par défaut à l’IR, transmission via parts sociales, application de l’article 1832-2 du Code civil pour les époux. Le coût total tourne autour de 280 € en autonomie, jusqu’à 3 000 € avec un notaire. Voici ce qu’il faut comprendre du régime matrimonial, des étapes concrètes et des deux ou trois clauses qui changent tout selon que vous êtes mariés, pacsés ou en concubinage.
Pourquoi créer une SCI en couple dépend d’abord de votre statut
Trois situations conjugales aboutissent à trois logiques juridiques distinctes. La nature des parts, la fiscalité de la transmission et la marge de manœuvre statutaire varient radicalement selon que les associés sont mariés, pacsés ou simplement concubins. Une SCI mal motivée par rapport au statut tourne au mille-feuille administratif sans bénéfice net.
| Statut conjugal | Nature des parts | Protection au décès | Clause prioritaire |
|---|---|---|---|
| Marié communauté | Communes (titre / finance dissociés) | Forte (droit viager) | Origine des fonds clarifiée |
| Marié séparation | Propres à chacun | Forte (droit viager) | Agrément renforcé |
| Pacsé | Indivises sauf clause | Faible (1 an d’occupation) | Démembrement croisé + testament |
| Concubinage | Indivises | Aucune (60 % de droits) | Démembrement croisé + testament |
Couple marié sous communauté
Le régime de la communauté réduite aux acquêts est la situation par défaut en l’absence de contrat de mariage. Si les époux financent leurs parts avec des fonds communs, la valeur des parts intègre la communauté. La part personnelle apportée par chaque conjoint reste néanmoins identifiée comme un titre propre selon la jurisprudence titre vs finance (Cass. 1ʳᵉ civ., 8 octobre 2014, n° 13-21879). Concrètement, le conjoint qui souscrit reste seul associé. Mais la valeur des parts sera partagée à 50/50 en cas de divorce. La SCI dans ce cas n’apporte pas de protection patrimoniale spécifique. Elle reste utile pour préparer la transmission aux enfants via donation de parts (abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans), ou pour passer à l’IS afin d’amortir un bien locatif.
Couple marié sous séparation de biens
Chaque époux reste seul propriétaire des biens et fonds qu’il acquiert avant et pendant le mariage. La SCI permet alors de créer une masse commune sans que le régime matrimonial l’impose. Les apports sont rémunérés en parts sociales nominatives, à proportion de la contribution réelle. C’est le seul cadre juridique où des époux peuvent posséder un bien commun de manière fluide tout en gardant leurs patrimoines séparés. Pour un investissement locatif financé à 60/40, les parts seront détenues dans cette même proportion. Cela clarifie la répartition des loyers et de la plus-value à la revente. La rédaction doit prévoir une clause d’agrément en cas de cession à un tiers (incluant les héritiers), pour empêcher l’arrivée d’un nouvel associé non choisi.
Partenaires pacsés
Le PACS ne crée pas d’héritier légal. Le partenaire survivant ne dispose que d’un droit temporaire d’occupation du logement pendant un an (article 515-6 du Code civil). Sans testament, il est exclu de la succession. La SCI corrige partiellement ce déficit. Elle constitue une alternative à l’indivision lors de l’achat. Elle permet aussi de prévoir des clauses de protection : agrément, préemption, démembrement croisé. L’abattement fiscal pour donation entre pacsés s’élève à 80 724 € tous les 15 ans, et les successions entre partenaires pacsés sont totalement exonérées si un testament désigne le survivant. La combinaison testament + parts de SCI démembrées reste la stratégie standard pour un couple pacsé qui achète sa résidence principale ensemble.
Concubinage
C’est le statut le plus exposé. Sans union civile, le concubin est juridiquement un tiers face à la succession. La transmission directe d’une part d’immeuble est taxée à 60 % après un abattement de seulement 1 594 €. Sur un bien de 300 000 €, le concubin survivant qui hériterait de la moitié paie environ 89 000 € au fisc. La création d’une SCI avec démembrement croisé des parts dès la constitution annule cette taxation. À la mort du premier concubin, son usufruit s’éteint mécaniquement (article 617 du Code civil). Le survivant devient plein propriétaire des parts qu’il détenait en nue-propriété, sans droits de succession dus. Ce montage est la principale raison pour laquelle une SCI vaut le coup pour deux concubins propriétaires.
Le piège du régime matrimonial : titre, finance et article 1832-2
La création d’une SCI à deux par des époux engage des règles civiles que peu de futurs associés anticipent. Le régime matrimonial impose une procédure d’information et une qualification juridique des parts qui peut bloquer la cession ou diluer la propriété. Deux notions à maîtriser avant de signer les statuts.
Article 1832-2 du Code civil : informer le conjoint
Sous régime de communauté, l’époux qui apporte des fonds communs à une SCI doit en informer son conjoint et le mentionner dans l’acte. Cette obligation est posée par l’article 1832-2 du Code civil. À défaut, l’apport peut être annulé sur demande du conjoint dans les deux ans suivant la découverte de l’opération. Plus important encore : le conjoint non apporteur peut, sur simple notification à la société, revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts souscrites. Cette revendication peut intervenir à tout moment durant le mariage, jusqu’au prononcé du divorce. L’effet pratique est massif. Un époux qui pensait détenir 60 % des parts d’une SCI à deux peut soudain en détenir 30 % si son conjoint revendique sa moitié et que les statuts ne contiennent pas de clause d’agrément. Pour neutraliser ce risque, deux options. Soit insérer une clause de renonciation expresse du conjoint dans les statuts. Soit apporter des fonds propres clairement identifiés (héritage, donation antérieure, vente d’un bien acquis avant le mariage) et le mentionner dans l’acte d’apport.
L’omission de la mention d’information du conjoint dans l’acte d’apport (article 1832-2 du Code civil) ouvre une action en nullité de deux ans, et permet au conjoint non apporteur de revendiquer la moitié des parts souscrites avec des fonds communs. La déclaration de remploi de fonds propres reste la parade la plus simple, mais elle est oubliée dans la majorité des actes rédigés sans avocat.
La distinction titre vs finance
La Cour de cassation a tranché dans son arrêt du 8 octobre 2014 (1ʳᵉ chambre civile, n° 13-21879) une question récurrente. Quand un époux sous communauté souscrit des parts de SCI avec des fonds communs, la qualité d’associé (le « titre ») lui est personnelle. C’est lui qui vote en assemblée, qui perçoit les dividendes, qui exerce les prérogatives politiques. En revanche, la valeur patrimoniale des parts (la « finance ») tombe en communauté. Au moment du divorce, la moitié de cette valeur revient à l’autre conjoint via une compensation financière (soulte). Cette dissociation crée une situation asymétrique : un conjoint contrôle la SCI, l’autre détient économiquement la moitié de sa valeur. Pour les SCI familiales destinées à la transmission, la précaution standard est de constituer la société avec deux époux associés dès l’origine, à parts égales ou non, en clarifiant l’origine des fonds. Une SCI familiale correctement structurée à la création évite la double comptabilité titre/finance et prépare proprement la donation aux enfants. Cela permet aussi d’anticiper l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans.
Les étapes concrètes pour créer la SCI à deux
Le processus est balisé. Cinq étapes administratives, deux à trois semaines au total si le dossier est complet, environ 280 € de frais incompressibles. Les particularités liées au couple touchent surtout la rédaction des statuts.
Rédiger des statuts avec les clauses spécifiques au couple
Les statuts définissent l’identité de la SCI (dénomination, siège, objet, durée), la répartition du capital entre les deux associés, les apports, la nomination du ou des gérants, les pouvoirs respectifs et les règles de cession des parts. Pour un couple, quatre clauses méritent une attention particulière.
- Clause d’agrément renforcée : prévoir l’agrément de la cession des parts y compris entre conjoints, et surtout en cas d’arrivée d’un héritier (enfant d’un premier lit, par exemple). Sans cela, un héritier peut entrer dans la SCI sans accord du conjoint survivant.
- Clause de répartition des pouvoirs : si les deux conjoints sont cogérants, fixer expressément les actes nécessitant la signature conjointe (vente du bien, emprunt, hypothèque). Cela évite le blocage en cas de conflit.
- Clause de retrait : prévoir les modalités de sortie d’un associé en cours de vie de la société (rachat des parts par l’autre, valorisation par expert).
- Clause de démembrement croisé : pour un couple non marié, à insérer dès la constitution si la protection du survivant est l’objectif principal.
Le coût d’une rédaction par un notaire varie entre 1 000 et 3 000 € HT. Une plateforme juridique en ligne propose la même prestation entre 200 et 500 €, avec un niveau de personnalisation correct pour les situations standards. Une rédaction maison reste possible mais expose à des oublis qui se paient cher au premier événement de vie : séparation, décès, désaccord sur le bien.
Dépôt du capital et publication de l’annonce légale
Le capital social peut être fixé à partir de 1 €. En pratique, viser un capital symbolique entre 100 € et 1 000 € reste la règle, sauf si un apport en nature (immeuble) est prévu. Le dépôt s’effectue sur un compte bancaire dédié à la SCI en formation, ouvert auprès d’une banque traditionnelle ou d’une néobanque pro. L’attestation de dépôt délivrée à l’issue est un document indispensable pour le dossier d’immatriculation. La publication dans un journal d’annonces légales coûte entre 189 € HT et 221 € HT en 2026 selon le département, des montants forfaitaires depuis la réforme de 2021. L’annonce mentionne la dénomination, le siège, l’objet, la durée, le capital, le nom des associés et du gérant. Le choix du capital social influence la fiscalité de la cession des parts ultérieure : les droits d’enregistrement de 5 % s’appliquent sur la valeur des parts cédées, pas sur le bien. Un capital faible reste un avantage à la revente partielle, à condition d’éviter le redressement pour sous-capitalisation.
Immatriculation auprès du guichet unique
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités de création passent par le guichet unique géré par l’INPI. Le dépôt du dossier coûte 66,88 € de frais de greffe et 21,41 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE), soit 88,29 € au total. Le dossier inclut les statuts signés, l’attestation de dépôt du capital, l’attestation de parution de l’annonce légale, les pièces d’identité des associés et du gérant, un justificatif de domicile pour le siège social et l’attestation de non-condamnation du gérant. Le greffe valide le dossier en 5 à 15 jours selon la charge. À la validation, l’extrait Kbis est délivré par voie électronique. La SCI a alors la personnalité morale et peut signer un compromis de vente, contracter un emprunt ou ouvrir son compte bancaire définitif.
Démembrement croisé : la stratégie patrimoniale pour concubins et pacsés
Pour un couple non marié qui achète sa résidence principale via une SCI, le démembrement croisé des parts est la clause qui justifie économiquement le montage. Sans elle, la SCI ne change presque rien à la fiscalité successorale.
Mécanisme
Le démembrement croisé consiste à séparer la propriété des parts en deux droits distincts : la nue-propriété (le titre) et l’usufruit (le droit de jouir et de percevoir les revenus). Concrètement, chaque associé reçoit la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Sur 100 parts numérotées, le concubin A détient la nue-propriété des parts 1 à 50 et l’usufruit des parts 51 à 100. Le concubin B détient l’inverse. Au décès de A, son usufruit sur les parts 51 à 100 s’éteint mécaniquement (article 617 du Code civil). B récupère la pleine propriété sur ses 50 parts initiales sans aucun droit de succession à payer. La transmission s’opère par extinction d’usufruit, qualifiée de non-transmission par l’article 1133 du CGI, donc non taxable.
Exemple chiffré
Marie et Thomas, concubins sans enfant, achètent un appartement de 320 000 € via une SCI au capital de 1 000 €. Apports égaux de 500 € chacun, démembrés à la constitution. Ils financent l’achat par un emprunt souscrit par la SCI. Vingt ans plus tard, le bien vaut 480 000 €. Thomas décède. Marie devient pleine propriétaire de 50 % des parts (issues de la nue-propriété qu’elle détenait), et conserve l’usufruit sur l’autre moitié. Elle continue à habiter le bien sans payer un euro de droits de succession. Sans le démembrement croisé, Marie aurait hérité de la moitié des parts (par testament) et payé 60 % × (240 000 € − 1 594 €) ≈ 143 000 € au Trésor. Le coût du démembrement croisé à la constitution (frais d’enregistrement, environ 300 €) protège donc une économie potentielle de plus de 140 000 €. Cette dépense ponctuelle reste la plus rentable du package SCI pour un couple non marié.
Pour deux concubins ou pacsés, le démembrement croisé des parts dès la constitution de la SCI transforme une fiscalité successorale punitive (60 % au-delà d’un abattement de 1 594 €) en transmission gratuite par extinction d’usufruit. Le surcoût à la création tourne autour de 300 € de droits d’enregistrement. C’est l’unique vrai levier patrimonial d’une SCI entre concubins.
Limites
Le montage suppose que les deux concubins acceptent de figer la propriété et acceptent l’arrivée des héritiers du défunt comme nu-propriétaires de la moitié des parts. En cas de séparation, défaire le démembrement croisé est complexe et coûteux. Les statuts doivent prévoir des clauses d’agrément strictes et un pacte d’associés réglant les hypothèses de rupture. Sans cela, les héritiers du défunt peuvent intervenir dans la gestion. Le démembrement n’apporte aucune protection contre les créanciers de l’un des concubins ni contre une saisie. Enfin, la stratégie perd une grande partie de son intérêt si le couple se marie ensuite : le conjoint marié bénéficie d’office d’un droit viager au logement et d’une exonération totale des droits de succession entre époux.
Séparation, divorce, rupture : ce que devient la SCI
Toute la littérature sur la SCI de couple traite du décès et presque jamais de la séparation, qui est pourtant l’événement le plus probable. Or la société ne disparaît pas avec le couple : elle lui survit, avec ses deux associés devenus adversaires, son emprunt en cours et ses cautions personnelles. Anticiper cette sortie au moment de rédiger les statuts coûte quelques lignes ; l’improviser au moment de la rupture coûte des années.
Le divorce ne dissout pas la SCI
Aucun texte ne lie le sort de la société à celui du couple. Après le divorce, les deux ex-époux restent associés, avec les mêmes parts et les mêmes droits de vote qu’auparavant. Le juge aux affaires familiales statue sur le partage du patrimoine, pas sur l’existence de la société : il peut attribuer à l’un la valeur des parts détenues par l’autre, il ne peut pas l’exclure de la SCI.
La conséquence est brutale dans une SCI détenue à parts égales. Deux associés à 50 % qui ne se parlent plus ne peuvent plus rien décider : ni vendre l’immeuble, ni modifier les statuts, ni même nommer un nouveau gérant si le mandat prend fin. La société continue d’exister, de recevoir des avis d’imposition et de devoir déposer sa déclaration annuelle, sans que personne puisse agir. Cette paralysie est précisément ce qu’une répartition 51/49, ou une clause de retrait rédigée à la création, permet d’éviter.
La mésentente entre associés qui paralyse le fonctionnement de la société constitue un juste motif de dissolution judiciaire au sens de l’article 1844-7 du Code civil. C’est une porte de sortie, pas une solution : la procédure dure souvent plus de deux ans, coûte des honoraires d’avocat des deux côtés, et aboutit à une liquidation qui impose la vente du bien, généralement dans de mauvaises conditions de marché.
Sortir de la SCI : quatre voies, quatre coûts
Quand la séparation est actée, l’un des deux veut sortir. Le chemin retenu détermine le coût fiscal, qui varie du simple au quintuple.
| Voie de sortie | Condition | Coût fiscal principal |
|---|---|---|
| Cession des parts à l’autre associé | Accord des deux parties et agrément statutaire | Droits d’enregistrement de 5 % sur la valeur des parts |
| Partage consécutif au divorce ou à la rupture de PACS | Parts communes ou indivises entre époux ou partenaires | Droit de partage de 1,1 % de l’actif net partagé |
| Partage entre concubins | Parts acquises en indivision hors union civile | Droit de partage de 2,5 % |
| Retrait d’associé | Prévu par les statuts, unanimité, ou autorisation du juge pour justes motifs | Remboursement de la valeur des parts par la société |
| Dissolution et liquidation | Unanimité, ou décision judiciaire pour mésentente | Vente du bien et imposition de la plus-value |
L’écart entre 5 % et 1,1 % n’est pas anecdotique : sur des parts valorisées 200 000 euros, il représente 7 800 euros. Le passage par le partage suppose toutefois que les parts relèvent de la communauté ou d’une indivision entre époux ou partenaires liés par un PACS, ce qui exclut les concubins et les couples mariés sous séparation de biens ayant souscrit des parts à titre personnel. Pour ces derniers, la cession reste la seule voie amiable, et sa valorisation est le véritable terrain de négociation : la valeur des parts n’est pas la valeur du bien divisée par deux, puisqu’elle se calcule après déduction du capital restant dû et peut supporter une décote pour illiquidité.
L’emprunt et les cautions survivent à la rupture
C’est le point que les couples découvrent le plus tard. Lorsqu’une SCI emprunte, la banque exige presque toujours le cautionnement solidaire des deux associés, qui s’engagent alors sur leur patrimoine personnel. Cet engagement est un contrat entre chaque caution et la banque : ni le divorce, ni la convention de partage, ni le jugement ne peuvent y mettre fin. Un ex-conjoint qui a cédé toutes ses parts et quitté la société reste tenu de la dette tant que la banque ne lui a pas donné mainlevée par écrit.
La mainlevée se négocie, elle ne se réclame pas. La banque ne l’accorde qu’en échange d’une garantie équivalente : rachat du prêt par un nouvel établissement, substitution d’une autre caution jugée solvable, ou apport permettant de réduire l’encours. Cette négociation doit être menée en même temps que la cession des parts, jamais après, car l’ex-associé perd tout moyen de pression une fois sorti. Les quotités d’assurance emprunteur suivent la même logique et doivent être redéfinies dans le même mouvement.
La convention de divorce peut prévoir qu’un ex-époux prendra seul en charge les échéances du prêt. Cette clause vaut entre les parties et permet à celui qui a payé d’agir en remboursement contre l’autre, mais elle est sans effet sur la banque, qui conserve le droit de réclamer la totalité de la dette à chacune des cautions. La seule protection réelle reste la mainlevée écrite de l’établissement prêteur.
Combien ça coûte vraiment et les erreurs qui coûtent cher
Le coût de création se chiffre précisément. Les erreurs de structuration aussi, mais elles n’apparaissent qu’au premier événement (séparation, décès, donation aux enfants). Mieux vaut surinvestir dans les statuts initiaux que de réparer ensuite.
Chiffrage 2026
Trois scénarios reviennent en pratique. En autonomie complète : 88,29 € de frais de greffe + 189 à 221 € HT d’annonce légale, soit environ 280 € au total. Le risque est juridique : statuts mal calibrés, oubli d’une clause d’agrément, mauvaise mention de l’origine des fonds. En passant par une plateforme juridique en ligne (LegalPlace, LegalStart, Captain Contrat) : entre 270 et 700 € selon le pack, avec rédaction guidée et dépôt du dossier inclus. Convient aux situations standards : couple pacsé ou concubin sans enfant d’un premier lit, sans apport en nature. Avec un notaire ou un avocat : entre 1 400 et 3 000 €, indispensable si un bien immobilier est apporté à la constitution (l’acte authentique est obligatoire), ou si la situation patrimoniale justifie un montage sur mesure (démembrement croisé complexe, démembrement temporaire, holding patrimoniale). Le prix de création varie aussi selon le mode de rédaction des statuts retenu. Pour un couple standard sans apport en nature, la plateforme en ligne reste le compromis le plus rationnel.
Les erreurs les plus coûteuses
Quatre erreurs reviennent dans les contentieux. Première erreur : ne pas mentionner l’origine des fonds dans l’acte d’apport pour les époux sous communauté. La déclaration de remploi est gratuite mais oubliée dans la majorité des actes rédigés sans avocat. Sans elle, des fonds propres tombent en communauté à la liquidation. Deuxième erreur : oublier la clause d’agrément en cas de cession à un héritier. Au décès du premier conjoint, les enfants d’une union précédente peuvent entrer dans la SCI sans accord du survivant et bloquer toute décision. Troisième erreur : choisir l’IS sans simulation préalable. L’option pour l’IS est irrévocable depuis 2018, sauf dénonciation dans les 5 premiers exercices. L’IS est intéressant en phase de location, désastreux en phase de revente (plus-value calculée sur la valeur nette comptable, pas sur le prix d’achat). Quatrième erreur : domicilier la SCI à l’adresse du bien acheté. Cela complique tout transfert de siège ultérieur et expose à la cotisation foncière des entreprises (CFE) sans bénéfice fiscal en contrepartie.
Pour un couple, créer une SCI commence par le régime matrimonial, pas par les statuts. Les époux sous communauté informent leur conjoint et déclarent l’origine des fonds, sous peine de voir la moitié des parts revendiquée. Les concubins et pacsés ajoutent dès la constitution un démembrement croisé pour neutraliser les 60 % de droits de succession. L’erreur la plus coûteuse n’est pas le coût de création (280 € à 3 000 €), c’est l’oubli des clauses qui fait éclater la SCI au premier événement de vie.
Ce qui revient le plus souvent.
Peut-on créer une SCI en couple sans être mariés ni pacsés ? +
Oui. Aucun statut conjugal n’est exigé pour créer une SCI. Deux concubins peuvent constituer une SCI à deux dans les mêmes conditions que des époux ou des pacsés. La seule différence tient aux conséquences fiscales et successorales : sans démembrement croisé ni testament, le concubin survivant n’hérite de rien et la transmission directe des parts est taxée à 60 %.
Faut-il l’accord du conjoint pour créer une SCI seul ? +
Sous régime de communauté, l’article 1832-2 du Code civil impose d’informer le conjoint si les fonds apportés sont communs. À défaut, l’apport est annulable dans un délai de deux ans. Le conjoint non associé peut aussi revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts à tout moment durant le mariage. Sous séparation de biens, l’accord n’est pas requis pour des fonds propres.
Combien faut-il être pour créer une SCI ? +
Le minimum légal est de deux associés (article 1832 du Code civil). Aucun maximum n’est fixé. Pour un couple, la composition standard est 50/50 ou en proportion des apports réels. La création d’une SCI à un seul associé n’est pas autorisée pour les SCI civiles classiques.
La SCI protège-t-elle vraiment contre l’indivision ? +
Oui, dans la mesure où la propriété du bien est portée par la société, pas par les associés. À la sortie d’un associé ou au décès, ce sont des parts qui se transmettent ou se cèdent, pas une fraction d’immeuble. Cela évite les blocages classiques de l’indivision (vente à l’unanimité). Mais sans clause d’agrément ni pacte d’associés, les héritiers peuvent toujours entrer dans la SCI et créer un blocage interne.
Faut-il choisir l’IR ou l’IS pour une SCI en couple ? +
L’IR reste le choix par défaut pour 90 % des SCI en couple, surtout si le bien est destiné à la résidence principale ou à une location nue. L’IS devient pertinent en cas de location meublée systématique, de stratégie d’amortissement du bien, ou de capitalisation sans distribution. L’option pour l’IS est irrévocable depuis 2018, sauf dénonciation dans les 5 premiers exercices. Toujours simuler les deux régimes sur 10-15 ans avant de trancher.
Un couple peut-il créer une SCI avec ses enfants mineurs ? +
Oui, un mineur peut être associé d’une SCI, la responsabilité indéfinie des associés n’étant pas un obstacle dès lors que l’engagement reste proportionné. Les parents exercent l’administration légale et représentent l’enfant aux assemblées. Certains actes graves, comme la vente de l’immeuble, l’apport de ses parts ou une cession, requièrent l’autorisation du juge des tutelles. Faire entrer les enfants dès la constitution plutôt que par donation ultérieure évite les droits de mutation, puisque la valeur des parts est alors quasi nulle.
Loger dans un bien détenu par sa propre SCI fait-il perdre l’abattement de 30 % à l’IFI ? +
Oui. L’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale est réservé à la détention directe par le redevable. Un couple qui loge dans un immeuble appartenant à sa SCI déclare ses parts à l’IFI pour leur valeur, sans bénéficier de cet abattement. Une décote pour illiquidité des parts reste défendable, mais elle doit être justifiée et n’atteint généralement pas 30 %. C’est l’un des arguments les plus solides contre la mise en SCI de la seule résidence principale d’un couple.
Que faire si un seul des deux conjoints finance la totalité de l’acquisition ? +
Deux voies, aux effets très différents. Si le financement passe par un apport en capital, celui qui paie reçoit davantage de parts, ce qui déséquilibre durablement le pouvoir de vote et la répartition des loyers. S’il passe par un apport en compte courant d’associé, la répartition des parts reste libre et l’avance constitue une créance remboursable à tout moment, sans droits de mutation. La seconde voie est presque toujours préférable pour un couple, à condition de formaliser l’avance par une convention écrite et de la faire figurer au passif de la société.