Une SCI à l’IS détenant un immeuble de 250 000 € peut effacer chaque année plusieurs milliers d’euros de bénéfice imposable. Aucun centime ne sort pourtant de sa trésorerie. Ce mécanisme s’appelle l’amortissement, et il constitue le principal levier fiscal du régime IS pour l’immobilier locatif. Les règles ne sont ni évidentes, ni intuitives. Le bien doit être découpé en composants distincts. Chaque composant s’amortit sur sa propre durée. Le terrain reste à part, parce qu’il ne se déprécie pas. Le calcul démarre au prorata du jour de mise en service, sur une année commerciale de 360 jours. À l’IR, l’opération reste comptablement possible mais ne réduit pas l’impôt. C’est uniquement à l’IS que la dotation entre dans le calcul du résultat fiscal. La contrepartie tombe à la revente. Chaque euro amorti gonfle mécaniquement la plus-value imposable. L’absence d’abattement pour durée de détention rend la note salée. Voici comment construire un plan d’amortissement solide, sans illusion sur le coût de sortie.
Le mécanisme : une charge comptable qui réduit le bénéfice fiscal
Avant les calculs, il faut voir ce que l’amortissement n’est pas. Aucune sortie d’argent, aucun mouvement bancaire, aucune décision discrétionnaire. C’est une écriture comptable qui constate la perte de valeur théorique du bien sur sa durée d’usage. Cette dotation vient en déduction du résultat de la SCI. Sa puissance fiscale dépend entièrement du régime d’imposition retenu.
Une dépréciation théorique, pas une sortie d’argent
L’idée centrale tient en une phrase : un immeuble vieillit, il perd de la valeur, et cette perte devient une charge comptable. Le bilan reflète cette dépréciation par une dotation aux amortissements, enregistrée chaque année au débit du compte 68112 et au crédit d’un compte 281x. Aucun virement ne sort. La trésorerie reste intacte. Le bénéfice imposable, lui, baisse du même montant. Sur un immeuble dont la dotation annuelle s’élève à 8 000 €, ce sont 8 000 € de moins à déclarer dans le résultat fiscal. Cette économie se transforme en impôt non payé selon le taux d’IS applicable. En 2026, le taux normal est de 25 %, et un taux réduit de 15 % s’applique sur les bénéfices inférieurs à 42 500 € sous condition de chiffre d’affaires.
IR ou IS : la différence est de nature, pas de degré
Une SCI à l’IR est dite transparente. Ses bénéfices remontent directement dans la déclaration des associés au titre des revenus fonciers. Le Code général des impôts exclut les amortissements de cette catégorie. Une SCI à l’IR peut tenir une comptabilité d’engagement et passer des dotations, mais aucune ne viendra réduire l’impôt. Le mécanisme tourne à vide. Une SCI à l’IS bascule au contraire dans la logique des sociétés commerciales. Le résultat est calculé au bilan, charges réelles et amortissements compris. La dotation pèse alors directement sur le bénéfice imposable de la société. La décision de choisir entre l’IR et l’IS au moment de la création de la SCI se joue largement sur ce point. L’option pour l’IS devient irrévocable au-delà du cinquième exercice suivant la bascule, ce qui impose une projection patrimoniale sérieuse avant de basculer.
L’amortissement est une charge comptable sans flux de trésorerie. Il réduit le bénéfice imposable d’une SCI à l’IS, et seulement à l’IS. À l’IR, la dotation peut être enregistrée mais reste sans effet fiscal.
Ce qui s’amortit dans un immeuble, et ce qui ne l’est jamais
Tout l’enjeu du calcul démarre ici. La base amortissable n’est pas le prix payé chez le notaire. Il faut isoler ce qui se déprécie de ce qui ne se déprécie pas, puis basculer dans une logique de composants. L’erreur la plus coûteuse à ce stade survient quand le terrain n’est pas extrait du prix d’acquisition.
Le bâti et ses cinq composants techniques
Le PCG, dans son article 311-2, impose depuis 2005 une décomposition par composants pour tout bien immobilier amortissable. La logique vient de la réalité physique du bâtiment. La peinture s’use en dix ans, la plomberie en trente, le gros œuvre tient quatre-vingts ans. Amortir le bien d’un seul bloc reviendrait à mentir sur la dépréciation réelle. Cinq composants se retrouvent dans la quasi-totalité des plans pour un immeuble d’habitation : le gros œuvre (fondations, murs porteurs, charpente), la toiture (couverture, zinguerie, étanchéité), les réseaux (électricité, plomberie, chauffage, VMC), les aménagements intérieurs (cuisine, sanitaires, sols, peintures), et les menuiseries extérieures. Chaque composant porte un pourcentage de la base amortissable et une durée propre. Le total des pourcentages fait 100 % du bâti, terrain exclu. Cette ventilation conditionne la cohérence du plan en cas de contrôle fiscal.
Le terrain et les frais incompressibles, exclus de la base
Trois éléments échappent toujours à l’amortissement. Le terrain en premier lieu, parce qu’il ne se déprécie pas par l’usage. Sa quote-part doit être isolée du prix d’acquisition, généralement entre 10 % et 30 % selon la zone, parfois jusqu’à 40 % en zone tendue urbaine. Une simulation sans cette extraction expose la SCI à un redressement direct. Les frais de notaire et droits d’enregistrement constituent le deuxième angle mort. Ils peuvent être passés en charge immédiate ou intégrés au prix de revient, mais ne sont jamais amortissables séparément. Les actifs incorporels comme les frais d’établissement de la SCI suivent la même logique. Pour aller plus loin sur les spécificités de l’amortissement à l’IS, le détail technique mérite une lecture dédiée. La cohérence entre la quote-part terrain retenue et la valeur de marché de la zone reste le premier point vérifié en contrôle.
Durées et taux par composant : le tableau à appliquer
Aucune liste fiscale fixe n’existe. Le BOFiP renvoie à la durée normale d’utilisation, c’est-à-dire la durée pendant laquelle le composant rend service avant remplacement. Les durées qui suivent sont celles retenues en pratique par les experts-comptables et validées en contrôle. Elles servent de base à ajuster selon l’âge et l’état du bien à l’acquisition.
Le tableau de référence pour un immeuble d’habitation
Le tableau ci-dessous réunit les pourcentages et durées admis pour un bien d’habitation neuf à l’acquisition. La somme des cinq composants couvre 100 % du prix de revient hors terrain. Le gros œuvre porte la part la plus importante du bâti, mais s’étale sur la plus longue durée, ce qui en fait paradoxalement le composant à plus faible dotation annuelle. À l’inverse, les aménagements intérieurs, plus courts, génèrent les dotations les plus lourdes pendant les quinze premières années.
| Composant | Part du bâti | Durée (neuf) | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 35 % | 80 ans | 1,25 % |
| Toiture | 15 % | 30 ans | 3,33 % |
| Réseaux techniques | 20 % | 30 ans | 3,33 % |
| Menuiseries / étanchéité | 15 % | 25 ans | 4 % |
| Aménagements intérieurs | 15 % | 15 ans | 6,67 % |
Adapter à l’âge et à l’état du bien à l’acquisition
Le tableau ci-dessus correspond à un bien neuf. Pour un immeuble ancien, chaque composant doit voir sa durée réduite pour refléter sa durée de vie résiduelle réelle. Un immeuble haussmannien dont la toiture date de quinze ans ne s’amortit pas sur trente ans, mais sur la durée restante avant remplacement, soit environ quinze ans dans ce cas. Quatre états sont reconnus en pratique : neuf, bon état, état moyen, état dégradé. Le coefficient de vétusté joue à la fois sur la durée et sur l’estimation de la valeur du composant. Cette approche peut multiplier par deux la dotation annuelle d’un bien ancien par rapport à un bien neuf de même prix. Les justificatifs comptent : photos d’inventaire, diagnostics techniques, devis de rénovation, rapport d’expert immobilier. Sans dossier solide, l’administration retient les durées hautes en cas de contrôle, ce qui réduit l’avantage fiscal sans recours possible.
Le calcul concret, du prix d’achat à la dotation annuelle
La méthode tient en quatre étapes courtes : isoler le terrain, ventiler le bâti, appliquer les durées, calculer le prorata pour la première année. L’erreur classique consiste à shunter la première étape ou à appliquer une durée moyenne sur l’ensemble. Voici un déroulé chiffré sur un cas réaliste.
La méthode en quatre temps
Première étape : retrancher le terrain du prix d’acquisition pour obtenir la base amortissable. Sur un appartement parisien acheté 300 000 €, une quote-part terrain à 20 % donne 240 000 € de bâti. Deuxième étape : ventiler ces 240 000 € entre les cinq composants selon les pourcentages standards de 35-15-20-15-15. Troisième étape : diviser la valeur de chaque composant par sa durée d’amortissement. Le gros œuvre à 84 000 € sur 80 ans donne 1 050 € de dotation annuelle pleine. Quatrième étape : appliquer le prorata temporis sur la première année si le bien n’est pas mis en service au 1er janvier. Le calcul se fait en jours sur 360, convention BOFiP. Une mise en service au 1er juillet ouvre 180 jours d’amortissement, soit la moitié de la dotation pleine. La tenue comptable d’une SCI à l’IS impose ces écritures à chaque clôture annuelle, sans exception.
Exemple chiffré complet sur un appartement à 300 000 €
Reprenons cet appartement à 300 000 €. Quote-part terrain de 20 %, soit 60 000 € non amortissables. Base amortissable : 240 000 €. La ventilation donne 84 000 € sur le gros œuvre, 36 000 € sur la toiture, 48 000 € sur les réseaux, 36 000 € sur les menuiseries et 36 000 € sur les aménagements intérieurs. Les dotations annuelles pleines respectives ressortent à 1 050 €, 1 200 €, 1 600 €, 1 440 € et 2 400 €, soit un total de 7 690 € par an pendant les quinze premières années. Avec un loyer net de charges de 12 000 €, le résultat fiscal de la SCI tombe à 4 310 € contre 12 000 € en l’absence d’amortissement. Au taux d’IS réduit de 15 %, l’économie d’impôt annuelle ressort à environ 1 153 €. À partir de la seizième année, les aménagements intérieurs sont totalement amortis. La dotation chute alors à 5 290 € par an, puis se réduit à nouveau quand les menuiseries s’épuisent à 25 ans. Cette mécanique de paliers échappe aux plans monolithiques sur 25 ou 30 ans.
Dotation annuelle pleine sur un appartement parisien acheté 300 000 €, ventilé en cinq composants standards. Cumul sur 15 ans : 115 350 € de charges déductibles.
Le piège de la revente : la VNC inverse l’avantage
L’amortissement réduit l’impôt pendant la détention. À la revente, il joue dans l’autre sens. La plus-value imposable n’est plus la différence entre prix de vente et prix d’achat, mais la différence entre prix de vente et valeur nette comptable. Plus le bien a été amorti, plus la plus-value gonfle. Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique au régime professionnel.
Comment la VNC inverse le calcul
La valeur nette comptable se calcule simplement. Prix d’achat hors taxes diminué des amortissements cumulés sur toute la durée de détention. Reprenons l’appartement à 300 000 € de l’exemple précédent. Après quinze ans d’amortissement à 7 690 € de moyenne annuelle, le cumul atteint environ 115 000 €. La VNC tombe à 185 000 €, terrain réintégré. Si l’appartement se revend 380 000 € au bout de quinze ans, la plus-value imposable monte à 195 000 €, contre 80 000 € de plus-value brute classique. Au taux d’IS standard de 25 %, l’impôt sur cette plus-value représente près de 49 000 €. L’économie d’impôt cumulée sur quinze ans n’atteignait que 17 300 € au taux réduit. Le calcul s’inverse défavorablement dès que le bien sort de la SCI sans qu’une cession de parts l’ait remplacée. Le détail du calcul de la plus-value à la revente d’un immeuble amorti impose d’anticiper cette mécanique dès la création de la structure.
Le couple amortissement / VNC peut transformer un avantage fiscal de 17 000 € en surcoût de plus de 30 000 € à la revente. Cette inversion est mécanique et ne dépend ni de la qualité du plan, ni du choix des durées. Seule la stratégie de sortie peut neutraliser l’effet, comme la cession de parts plutôt que la vente directe de l’immeuble.
Trois leviers pour limiter la facture de sortie
Trois pistes existent pour amortir l’effet de la VNC. La première consiste à ne pas vendre l’immeuble. La SCI conserve le bien, et c’est la cession de parts sociales qui transmet la valeur. La fiscalité bascule alors sur le régime des plus-values mobilières, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, sans réintégration des amortissements. La deuxième piste passe par la transmission par donation ou succession, qui efface comptablement la plus-value latente entre les mains du donataire ou de l’héritier. La troisième piste consiste à allonger volontairement les durées d’amortissement pour réduire la dotation annuelle, accepter un avantage fiscal moindre pendant la détention en échange d’une VNC plus haute à la sortie. Ce calibrage vaut surtout pour les biens dont la revente est probable à dix ou quinze ans. Le choix entre détention longue, cession de parts et transmission familiale détermine plus la fiscalité finale que le choix initial du plan d’amortissement lui-même.
L’amortissement reste le principal levier fiscal d’une SCI à l’IS détentrice d’immeubles locatifs. Sa puissance dépend du calibrage par composants et du respect des durées admises. Le calibrage du plan compte moins que la décision de ne jamais vendre le bien tel quel : conservation longue, cession de parts ou transmission familiale neutralisent le piège de la VNC.
Ce qui revient le plus souvent.
Que devient l’amortissement quand un composant est remplacé en cours de vie ? +
Le remplacement d’un composant comme une toiture refaite ou une cuisine changée crée un nouveau composant inscrit à l’actif et amorti sur sa propre durée. L’ancien composant doit être sorti du bilan à sa valeur nette comptable résiduelle, qui passe en charge exceptionnelle déductible. Cette sortie est l’erreur la plus fréquente quand la comptabilité est tenue sans expert-comptable. L’administration y est attentive en contrôle.
Faut-il calculer l’amortissement sur le montant TTC ou HT ? +
Pour une SCI à l’IS qui ne récupère pas la TVA, soit la quasi-totalité des SCI de location nue à usage d’habitation, l’amortissement se calcule sur le montant TTC. La TVA constitue une charge définitive intégrée au prix de revient. Pour une SCI assujettie à la TVA sur option (location de locaux commerciaux nus), le calcul se fait au contraire sur le HT, la TVA étant déduite par ailleurs.
L’amortissement est-il toujours obligatoire en SCI à l’IS ? +
Oui, dès lors que le bien est inscrit à l’actif et possède une durée d’utilisation supérieure à douze mois. Une SCI à l’IS qui omet de pratiquer ses amortissements régulièrement perd le droit de les déduire au titre des exercices passés. Cette règle dite des amortissements réputés différés (ARD) limite strictement la possibilité de rattrapage. La meilleure pratique consiste à passer la dotation à chaque clôture, sans exception ni report.
La conversion d’une SCI à l’IR vers l’IS impose-t-elle un nouveau plan d’amortissement ? +
Oui. Le passage à l’IS déclenche la création d’un bilan d’ouverture où les biens entrent à leur valeur vénale au jour de la bascule, pas à leur prix d’achat historique. La durée d’amortissement repart à zéro sur la durée de vie résiduelle estimée à cette date. Les amortissements pratiqués sous le régime IR, s’ils existaient, sont sans portée. La quote-part terrain doit être réévaluée au même moment.
Une SCI à l’IS peut-elle utiliser l’amortissement dégressif ? +
En théorie oui, en pratique presque jamais pour l’immobilier. L’amortissement dégressif est réservé aux biens à durée d’utilisation courte et à forte obsolescence comme le matériel, les logiciels ou certains équipements hôteliers. Pour les immeubles à usage d’habitation ou de bureau, seul le linéaire est admis. Le dégressif sur immobilier reste cantonné à des cas très spécifiques comme les bâtiments d’exploitation hôtelière directe, et doit faire l’objet d’une justification documentée.