Une SCI propriétaire d’un logement classé F ou G au DPE n’est pas un cas marginal. Sur 4,8 millions de passoires thermiques recensées au 1er janvier 2023, plusieurs centaines de milliers sont détenues via des sociétés civiles. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 frappe ces biens sans distinction de structure juridique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements G sont interdits à la location, ceux classés F suivront en 2028, les E en 2034. Le calcul du DPE a changé au 1er janvier 2026 et fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire sans aucun travaux. Le super déficit foncier reste plafonné à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027, mais devenu optionnel depuis septembre 2025. Pour la SCI bailleresse, l’arbitrage entre rénover, vendre ou attendre repose sur des paramètres précis : régime fiscal de la société, profil énergétique du bien, capacité d’apport des associés.
Ce qu’est une passoire thermique aux yeux de la loi (et de votre SCI)
La notion de passoire thermique repose sur deux seuils énergétiques dépassés. Aucun statut juridique ne soustrait le bien à ces critères. Une SCI bailleresse subit la même réglementation qu’un particulier propriétaire en nom propre.
Les seuils du DPE qui font basculer un bien en classes F ou G
Un logement entre dans la catégorie F lorsque sa consommation primaire annuelle dépasse 330 kWh/m², ou ses émissions 70 kg CO2eq/m². La classe G commence à 420 kWh/m² par an, ou 100 kg CO2eq/m². Au-delà de 450 kWh/m² par an en énergie finale, le bien tombe sous le seuil d’indécence énergétique défini par le décret du 11 janvier 2021. Sa location est interdite depuis 2023. Le DPE, opposable depuis le 1er juillet 2021, est devenu un document à portée juridique. Une erreur de classement engage la responsabilité du bailleur, et donc celle de la SCI. Les annonces de vente ou de mise en location doivent obligatoirement mentionner l’étiquette du bien et signaler une consommation énergétique excessive pour les classes F et G.
Pourquoi la SCI bailleresse n’échappe pas au régime des passoires
La loi Climat ne distingue pas le bailleur particulier de la société civile. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige tout propriétaire à délivrer un logement décent. La performance énergétique fait partie des critères de décence depuis 2018. La SCI propriétaire d’un logement loué nu en supporte donc toutes les conséquences : interdiction progressive de louer les classes G, F et E, gel des loyers depuis le 24 août 2022 pour les baux F et G, interdiction du complément de loyer dans les zones d’encadrement. La structure SCI ne crée aucun bouclier réglementaire. Elle modifie en revanche les outils fiscaux mobilisables pour financer les travaux. Le régime IR ouvre certains leviers, le régime IS d’autres. Aucune SCI ne peut continuer à louer un G sans travaux.
Le calendrier d’interdiction qui s’impose à votre SCI
Le calendrier inscrit à l’article 160 de la loi Climat et Résilience s’étale jusqu’en 2034. Trois échéances structurent les décisions à prendre dès maintenant. Pour une SCI dont le bail arrive à renouvellement, l’horizon utile se calcule en mois, pas en années.
Logements G : interdiction effective depuis le 1er janvier 2025
Tout logement classé G sur son DPE ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, hors collectivités d’outre-mer. Les baux signés avant cette date restent valides. Mais la reconduction tacite ou le renouvellement ne s’effectue pas automatiquement, et le locataire peut alors exiger la mise en conformité. En pratique, un bail nu de trois ans signé en mai 2023 doit aboutir à un logement décent énergétiquement pour être renouvelé en 2026. La SCI bailleresse qui n’a pas anticipé ses travaux de rénovation énergétique s’expose à un refus de renouvellement, à un recours devant la commission départementale de conciliation, voire à une condamnation à exécuter les travaux par le juge.
F en 2028, E en 2034, et le piège du gel des loyers
L’interdiction des logements F entre en vigueur le 1er janvier 2028. Celle des E suit le 1er janvier 2034. En outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031. Pour une SCI dont le bail tourne tous les trois ans, anticiper de 18 à 24 mois reste une marge raisonnable.
| Classe DPE | Métropole | Outre-mer |
|---|---|---|
| G+ (>450 kWh/m²) | Interdit depuis le 1er janvier 2023 | Non applicable |
| G | Interdit depuis le 1er janvier 2025 | Interdit le 1er janvier 2028 |
| F | Interdit le 1er janvier 2028 | Interdit le 1er janvier 2031 |
| E | Interdit le 1er janvier 2034 | Calendrier non publié |
Au-delà du calendrier, l’effet le plus discret du dispositif tient au gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, aucune indexation annuelle ne peut s’appliquer sur les passoires F et G. Le complément de loyer en zone d’encadrement disparaît également. La SCI propriétaire d’un appartement parisien classé F voit donc son revenu locatif figé pendant toute la durée du bail, indépendamment de l’inflation. Cette stagnation grignote le rendement net sur quatre à six ans, parfois davantage selon la durée résiduelle du bail. La rénovation devient un calcul de coût d’opportunité face à un revenu plafonné de fait.
La reconduction tacite n’est pas une zone grise. Le locataire peut exiger un DPE valide à chaque renouvellement et saisir le juge si le logement reste classé G après le 1er janvier 2025. La jurisprudence reconnaît des réductions de loyer pouvant atteindre 30 % dans les cas extrêmes.
Recalcul DPE 2026, la sortie discrète qui peut sauver votre bien sans travaux
L’arrêté du 13 août 2025 a modifié le facteur de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE. Cette opération technique passée presque inaperçue change la classe énergétique de centaines de milliers de logements. Pour la SCI propriétaire d’un appartement chauffé à l’électricité, vérifier sa nouvelle étiquette est la première chose à faire avant tout devis de travaux.
Coefficient 2,3 → 1,9, qui sort effectivement du statut F ou G
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 pour l’électricité. L’objectif annoncé par le ministère de la Transition écologique vise à mieux refléter le caractère décarboné du mix électrique français et à cesser de pénaliser les logements chauffés au radiateur électrique ou à la pompe à chaleur. Selon les estimations gouvernementales, environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire thermique sans qu’aucun travaux ne soit réalisé. Cela représente environ 47 % des logements électriques actuellement classés F ou G. Aucun logement ne voit son étiquette se dégrader. Pour les biens chauffés au gaz ou au fioul, le coefficient reste inchangé : la réforme ne change rien à leur classement. Une SCI propriétaire d’un appartement électrique classé F en 2024 a donc une réelle chance de le voir reclassé E ou D en 2026.
Comment obtenir l’attestation actualisée sur l’ADEME
La procédure est gratuite et tient en quelques minutes. Sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, il faut saisir le numéro à 13 caractères inscrit en haut à droite du DPE existant. Le système recalcule automatiquement l’étiquette selon la méthode 2026 et propose une attestation officielle à télécharger. Aucune nouvelle visite de diagnostiqueur n’est nécessaire. L’attestation a la même valeur légale que le DPE original et reste valable jusqu’à la fin de la période de dix ans. Les DPE émis à partir du 1er janvier 2026 intègrent le nouveau coefficient par défaut. Pour une SCI, c’est l’opération à mener avant toute décision. Si le bien sort de la catégorie F ou G, l’interdiction de location ne s’applique plus. La rénovation reste utile sur le plan du confort, des charges locatives et de la valorisation patrimoniale. Mais le calendrier d’urgence réglementaire disparaît.
Super déficit foncier, le levier le plus puissant pour la SCI à l’IR
Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, la rénovation énergétique d’une passoire ouvre l’accès à un mécanisme fiscal exceptionnel : le doublement temporaire du plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. La fenêtre s’étend jusqu’au 31 décembre 2027 et autorise jusqu’à 21 400 € de déduction par an. Sa portée varie selon le profil fiscal de l’associé.
Plafond doublé à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027
La loi de finances rectificative pour 2022 a relevé le plafond annuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. Il est passé de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique. Le doublement suppose que les travaux concernent une passoire thermique et permettent au bien de passer en classe A, B, C ou D. Initialement borné au 31 décembre 2025, ce plafond doublé du déficit foncier a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Trois conditions cumulatives s’appliquent. Le devis doit avoir été accepté à partir du 5 novembre 2022. Le paiement des travaux doit intervenir entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Un DPE valide attestant du classement E, F ou G doit exister avant les travaux, et un second DPE doit prouver le saut de classe après chantier. À défaut de la preuve finale, l’administration recalcule l’impôt selon les règles de droit commun et redresse les déductions excédentaires.
Plafond annuel d’imputation du déficit foncier sur le revenu global pour la rénovation d’une passoire thermique, jusqu’au 31 décembre 2027.
Réservé à la SCI à l’IR au régime réel
Le mécanisme fonctionne par transparence fiscale. Une SCI à l’IR ne paie pas d’impôt en propre. Son résultat foncier remonte chez chaque associé au prorata de ses parts, à déclarer sur le formulaire 2044. Le déficit foncier généré par la rénovation s’impute alors sur le revenu global de l’associé, dans la limite de 21 400 € par an. Au-delà, l’excédent reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le régime micro-foncier exclut ce dispositif. Il faut basculer au régime réel. Cela suppose des recettes brutes supérieures à 15 000 € annuels, ou une option volontaire pour trois ans minimum. Une SCI à l’IS n’est pas concernée par le déficit foncier. Elle traite les travaux soit comme charges déductibles du résultat, soit comme immobilisations amortissables sur 10 à 25 ans selon leur nature. Le mécanisme fiscal et la base de calcul diffèrent radicalement.
Le piège du dispositif optionnel et des aides perçues
Une mise à jour de la doctrine fiscale parue en septembre 2025 a transformé le super déficit foncier en régime optionnel. Auparavant, il s’imposait à tout bailleur rénovant une passoire thermique, ce qui produisait parfois un effet contre-productif. Imputer 21 400 € sur le revenu global fait économiser l’IR au taux marginal jusqu’à 45 %. Mais cela prive l’associé de la déduction des prélèvements sociaux à 17,2 %, qu’il aurait obtenue en imputant le déficit sur ses revenus fonciers ultérieurs. Pour une tranche à 30 %, la mécanique fait perdre quelques centaines à plus de mille euros sur le total. Sauf cas particulier (revenu global qui chute brutalement après les travaux, passage à la non-imposition), il vaut souvent mieux ne pas opter pour le régime majoré. Le droit commun à 10 700 € fournit une optimisation supérieure sur la durée. Autre point essentiel : les aides perçues (MaPrimeRénov’, CEE) viennent en déduction de la base déductible. Seule la part réellement supportée par l’associé alimente le déficit foncier.
Aides à la rénovation, ce qu’une SCI peut réellement obtenir
L’éligibilité d’une SCI aux dispositifs d’aide à la rénovation dépend de sa forme juridique précise et du profil de ses associés. Quatre leviers existent, mais ils ne sont pas tous accessibles à toutes les SCI. La hiérarchie des montants et des conditions mérite d’être posée clairement.
MaPrimeRénov’, éligibilité conditionnelle pour les SCI
MaPrimeRénov’ est conçue d’abord pour les propriétaires occupants. Une SCI bailleresse à l’impôt sur le revenu peut y accéder sous deux conditions cumulatives. Au moins un associé doit être une personne physique. Le logement doit être loué nu en résidence principale pour une durée minimale de cinq ans après les travaux. Le MaPrimeRénov’ parcours accompagné devient en pratique la voie la plus pertinente pour une passoire thermique. Il finance les rénovations d’ampleur permettant de gagner au minimum deux classes DPE. Le taux de prise en charge atteint 90 % pour les ménages très modestes. Le plafond s’établit à 30 000 € pour deux à trois classes gagnées, et 40 000 € pour trois classes ou plus. L’audit énergétique préalable par un professionnel certifié est obligatoire, ainsi que l’accompagnement par un Mon Accompagnateur Rénov’. Les SCI à l’IS et celles dont les associés sont uniquement des personnes morales sont exclues du dispositif.
CEE et TVA à 5,5 %, les leviers les plus universels
Les certificats d’économie d’énergie ne posent aucune restriction de forme juridique. Toute SCI peut en bénéficier dès lors que les travaux respectent les critères techniques et qu’un artisan RGE les exécute. Les primes CEE versées par les fournisseurs d’énergie varient selon les zones climatiques, les revenus des occupants et la nature du chantier. Pour une isolation des combles ou un changement de chaudière, les montants vont de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. La prime Coup de pouce pour rénovation d’ampleur impose un saut minimum de deux classes DPE. La TVA à taux réduit de 5,5 % s’applique automatiquement sur les travaux de rénovation énergétique éligibles, sans démarche préalable. L’artisan RGE applique le taux directement sur le devis et la facture. Cette baisse de 14,5 points par rapport au taux standard représente une économie immédiate substantielle sur des chantiers de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Aucun statut juridique de SCI ne fait obstacle à la TVA réduite, à condition que le chantier respecte les critères techniques.
Éco-PTZ, ouvert à la SCI à l’IR avec personne physique
L’éco-prêt à taux zéro finance jusqu’à 50 000 € de travaux énergétiques sans intérêts ni frais de dossier. Pour une SCI, deux conditions s’appliquent. La société doit être à l’impôt sur le revenu. Au moins un associé doit être une personne physique. Le logement financé doit être occupé en résidence principale, soit par un associé, soit par un locataire. La SCI à l’IS reste exclue. Le prêt finance un bouquet de travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation, ou une rénovation globale permettant un gain énergétique substantiel. Les artisans doivent être certifiés RGE et le chantier ne doit pas avoir débuté plus de trois mois avant l’émission de l’offre. Le remboursement s’étale sur 15 ans, parfois 20 pour les rénovations globales.
Trois trajectoires pour la SCI propriétaire d’une passoire
Une fois le DPE actualisé et le panorama fiscal posé, trois options structurent la décision. Le choix dépend du profil énergétique du bien, du régime fiscal de la SCI et de l’horizon patrimonial des associés. Aucune ne convient à toutes les situations.
Rénover et conserver le bien dans le patrimoine
L’option rénovation devient rentable quand le cumul des aides (MaPrimeRénov’ parcours accompagné, certificats d’économies d’énergie, TVA à 5,5 %) couvre 50 à 80 % du chantier. Une rénovation complète d’une maison de 100 m² classée G visant la classe C ou D coûte 40 000 à 60 000 € en budget brut. Le reste à charge effectif descend souvent sous les 20 000 €. La SCI à l’IR récupère une fraction supplémentaire via le déficit foncier. Le retour sur investissement se calcule sur 8 à 15 ans selon le loyer, le saut de classe obtenu et la TMI de l’associé. La revalorisation à la revente, estimée par les notaires à 5 à 15 % par rapport à un bien équivalent mal classé, complète le calcul.
Vendre avant que la pression locative ne s’aggrave
La cession reste la meilleure option quand les travaux dépassent la capacité d’apport des associés. Elle s’impose aussi face à des contraintes structurelles : immeuble classé, copropriété bloquée, isolation impossible sans gros œuvre. La décote sur le prix de vente atteint 5 à 20 % selon la zone et la tension du marché local. L’audit énergétique réglementaire est obligatoire avant toute mise en vente d’une passoire en monopropriété. Le marché des investisseurs rénovateurs reste actif. La SCI peut céder à des opérateurs qui valorisent le potentiel d’aides et de plus-value après travaux. La cession des parts de SCI plutôt que du bien lui-même peut, dans certains cas, optimiser la fiscalité de plus-value pour les associés.
Sortir le bien de la SCI ou changer son usage
Trois pistes existent pour neutraliser l’interdiction sans rénovation. La première consiste à attribuer le bien à un associé qui l’occupera en résidence principale, sortant le logement du circuit locatif. La SCI sort alors le bien à sa valeur vénale, avec les conséquences fiscales associées (plus-value pour les associés). La deuxième piste, plus complexe, est le démembrement temporaire d’usufruit au profit d’un bailleur social ou d’une structure exonérée des règles de décence stricte. La troisième consiste à basculer en location meublée touristique. Mais la loi Le Meur du 19 novembre 2024 soumet ces meublés au DPE en 2026. L’échappatoire se ferme dans la plupart des grandes communes.
Vérifier le DPE 2026 avant tout. Si le bien sort des classes F ou G grâce au nouveau coefficient électrique, le calendrier d’urgence disparaît. Sinon, rénover sous régime SCI à l’IR avec super déficit foncier et aides cumulables couvre généralement 60 à 80 % du chantier. La cession reste la voie la plus claire quand le profil fiscal des associés ou les contraintes du bâti rendent la rénovation déraisonnable.
Pour la SCI à l’IR détenant une passoire chauffée à l’électricité, le premier réflexe est de vérifier la nouvelle étiquette DPE 2026 sur le site de l’ADEME. Si le bien sort des classes F et G, le calendrier d’urgence disparaît. Si le reclassement n’est pas possible, le super déficit foncier prorogé jusqu’en 2027 reste l’arme la plus puissante. Il faut alors arbitrer lucidement entre le mode optionnel et le droit commun.
Ce qui revient le plus souvent.
Une SCI à l’IS peut-elle bénéficier du super déficit foncier ? +
Non, le déficit foncier ne s’applique qu’aux SCI à l’impôt sur le revenu. Une SCI à l’IS amortit ses immeubles et ses travaux selon les règles comptables des immobilisations. La durée s’étend de 10 à 25 ans selon la nature, et le résultat est soumis à l’impôt sur les sociétés. Le doublement à 21 400 € est donc inopérant en SCI à l’IS.
Le DPE est-il obligatoire pour la mise en location d’un logement détenu en SCI ? +
Oui, sans exception. Le DPE doit figurer dans le dossier de diagnostic technique remis au locataire à la signature. Il doit également apparaître dans toute annonce de location, avec mention de la consommation excessive pour les classes F et G. La SCI bailleresse engage sa responsabilité civile en cas d’erreur ou d’omission, le DPE étant opposable depuis le 1er juillet 2021.
Que devient un bail en cours signé avant l’interdiction de louer une passoire ? +
Le bail conclu avant la date d’interdiction reste valable jusqu’à son terme. L’interdiction s’applique au moment du renouvellement explicite ou de la reconduction tacite. Le locataire peut alors demander la mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation, voire le juge. La SCI continue d’encaisser le loyer pendant cette période, mais sans possibilité d’indexation pour les classes F et G.
Une SCI peut-elle déduire un audit énergétique de ses charges ? +
Oui, à condition que le bien soit destiné à la location nue. L’audit énergétique est une charge déductible des revenus fonciers en SCI à l’IR. En SCI à l’IS, il s’inscrit en charges d’exploitation déductibles du résultat. Conserver la facture est indispensable en cas de contrôle.
Qu’arrive-t-il si la SCI loue un logement classé G en 2026 sans le savoir ? +
La sanction principale reste civile. Le locataire peut exiger des travaux, refuser le paiement d’une partie du loyer en justice, demander des dommages et intérêts. Aucune amende administrative automatique n’existe à ce stade pour le bailleur. La jurisprudence reconnaît cependant des réductions de loyer pouvant atteindre 30 % dans les cas extrêmes. La saisie du juge des contentieux de la protection est la procédure standard.