Créer une SCI coûte 313 € TTC dans sa version la plus dépouillée. La facture grimpe jusqu’à 3 000 € quand l’apport d’un bien immobilier impose un acte notarié. Entre les deux, la fourchette dépend de trois variables seulement : qui rédige les statuts, ce qui entre au capital, et le département du siège social. Les tarifs 2026 ont été arrêtés le 19 novembre 2025 et entrent en vigueur depuis le 1er janvier. La hausse reste modeste, environ 1 % sur l’annonce légale par rapport à 2025. Mais l’écart total entre l’autonomie pure et l’accompagnement haut de gamme dépasse parfois un facteur dix. Voici le détail poste par poste, sans approximation.
Frais incompressibles : ce que coûte une SCI sans accompagnement
Trois postes sont obligatoires et fixés par décret. Personne ne les évite, ni le particulier qui rédige seul ses statuts, ni le client d’un cabinet notarial à 2 500 €. Ils additionnent 313 € TTC en métropole pour une SCI standard, soit le plancher absolu de toute création.
L’annonce légale, premier poste obligatoire
L’annonce légale informe les tiers de la création de la société. Depuis l’arrêté du 19 novembre 2025, le tarif est forfaitaire pour la SCI : 189 € HT en métropole, soit 226,80 € TTC. Pour la Réunion et Mayotte, le forfait grimpe à 221 € HT (265,20 € TTC). Le département de publication n’a plus d’incidence en dehors de cette distinction métropole/outre-mer. Le journal habilité, presse papier ou service de presse en ligne, ne peut pas négocier ce prix. La hausse 2026 reste contenue à environ 1 % par rapport à 2025, soit 2 € de plus que l’année précédente.
L’immatriculation au greffe : 63,54 € TTC
Le dépôt du dossier au guichet unique de l’INPI déclenche un transfert vers le greffe du tribunal de commerce. Celui-ci facture 63,54 € TTC pour traiter l’immatriculation au RCS. Ce montant inclut les émoluments du greffe (58,85 € TTC) et le coût du dépôt d’actes (8,03 € TTC). Sans dépôt d’actes, le tarif descend à 60,38 € TTC selon Service-Public Entreprendre. La nuance reste théorique : tout dossier de création SCI inclut au minimum les statuts à déposer. Une fois le dossier validé, le greffe émet l’extrait Kbis qui matérialise l’existence juridique de la société.
Le registre des bénéficiaires effectifs : 20,34 € TTC
Depuis l’ordonnance du 12 février 2020, toute SCI doit déclarer ses bénéficiaires effectifs. Il s’agit des personnes physiques détenant plus de 25 % du capital ou exerçant un contrôle effectif. La déclaration se fait au moment de l’immatriculation et coûte 20,34 € TTC. L’oubli expose à une amende civile de 750 €, portée à 7 500 € en cas de récidive. Une peine pénale de six mois d’emprisonnement est théoriquement encourue, jamais appliquée en pratique pour de la simple création. Toute évolution de la détention (cession de parts, donation) impose une mise à jour du registre dans les 30 jours.
Le total réel d’une création autonome (313 €)
En cumulant les trois postes obligatoires, la facture incompressible s’élève à 313,08 € TTC en métropole. Le DIY total ajoute zéro euro pour les statuts, à condition de tenir le rythme : déposer le capital, rédiger des statuts conformes au Code civil, remplir le formulaire M0 et soumettre le tout sur le guichet unique. La séquence complète, exposée dans la vue d’ensemble des étapes de création SCI, prend en moyenne deux à quatre semaines. Pour économiser 200 € face à une plateforme juridique, comptez quatre à six heures dédiées et un risque réel d’erreur sur les clauses sensibles. Le DIY pur reste minoritaire : environ 15 % des créateurs choisissent cette voie selon les statistiques sectorielles.
Trois postes obligatoires verrouillent le coût plancher : annonce légale (226,80 € TTC), greffe (63,54 € TTC), registre des bénéficiaires effectifs (20,34 € TTC). Au total 313 € TTC en métropole. Tout le reste (statuts, capital, apport en nature) est arbitrable selon le profil et le projet.
Coût TTC minimum d’une création de SCI en métropole, hors statuts et hors capital.
Le coût des statuts selon l’option choisie
Les statuts représentent le poste de dépense le plus variable. Quatre options s’offrent au créateur, du gratuit au sur-mesure facturé plus de 2 500 €. Chaque solution arbitre différemment entre coût, sécurité juridique et personnalisation des clauses.
DIY : zéro euro, mais quel risque ?
Aucune loi n’oblige à passer par un professionnel pour rédiger les statuts d’une SCI. L’option DIY revient à zéro euro de prestation. Elle demande néanmoins de maîtriser une vingtaine de mentions obligatoires : objet social, durée, capital, gérance, agrément, transmission des parts. Les statuts doivent respecter le Code civil (articles 1832 à 1844-17). Une clause d’agrément mal rédigée bloque une cession future. Une omission sur la majorité requise pour modifier les statuts génère des conflits durables. Ce risque pèse environ 800 € en moyenne quand il faut faire reprendre les statuts par un avocat dans les deux ans suivant la création.
Plateforme juridique en ligne : 100 à 300 €
Les plateformes type Legalstart, LegalPlace, Captain Contrat ou Swapn proposent des packs entre 100 et 300 € TTC pour les statuts. La promesse : un questionnaire guidé, des statuts générés automatiquement et le dépôt du dossier au guichet unique. Certaines incluent l’annonce légale (197 € chez Legalstart par exemple), d’autres la facturent en sus. Le pack global tourne autour de 270 à 900 € TTC tout compris. Limite : aucun conseil personnalisé, juste un parcours digital balisé. Cette option suffit pour 80 % des SCI familiales sans particularité fiscale ou patrimoniale notable.
Expert-comptable et avocat : 500 à 1 500 €
L’expert-comptable et l’avocat partagent une fourchette commune de 500 à 1 500 € HT pour la rédaction des statuts. L’avocat reste plus à l’aise sur les clauses de gouvernance et la transmission des parts. L’expert-comptable apporte un œil sur le régime fiscal (IR ou IS) et l’amortissement futur des actifs. Les deux peuvent gérer les formalités d’immatriculation. Cette tranche convient aux SCI patrimoniales avec plusieurs associés ou un projet de transmission anticipée. L’arbitrage entre les deux dépend du sujet dominant : juridique pur ou comptable. Pour départager notaire et expert-comptable, les critères tiennent en quatre points clés.
Notaire : 1 500 à 2 500 € hors apport
Les honoraires notariaux pour la rédaction des statuts d’une SCI oscillent entre 1 500 et 2 500 € HT. La complexité du projet et le ressort géographique font varier la fourchette. Sans apport en nature, le passage par notaire reste optionnel. Il devient obligatoire dès qu’un bien immobilier entre au capital, l’acte authentique étant exigé par l’article 1843-3 du Code civil. La facture peut alors monter à 3 000-4 000 € en cumulant les statuts, l’acte d’apport et la publicité foncière. Certains notaires proposent un forfait création + apport pour amortir le tarif unitaire. Faire jouer la concurrence sur deux ou trois devis fait gagner 30 % en moyenne sur les honoraires libres.
| Option | Statuts (HT) | Délai | Sécurité |
|---|---|---|---|
| DIY | 0 € | 4-6h personnelles | Faible |
| Plateforme en ligne | 100-300 € | 2-3 semaines | Moyenne |
| Expert-comptable | 500-1 500 € | 3-4 semaines | Élevée |
| Avocat | 500-2 500 € | 3-4 semaines | Élevée |
| Notaire | 1 500-2 500 € | 4-6 semaines | Maximale |
Le cas particulier de l’apport d’un bien immobilier
L’apport d’un bien immobilier au capital d’une SCI multiplie la facture par trois ou quatre. Trois postes s’ajoutent au socle classique : l’acte notarié obligatoire, les droits d’enregistrement et la publicité foncière. Le régime fiscal de la SCI (IR ou IS) modifie sensiblement le calcul.
Acte authentique obligatoire et honoraires libres
L’apport d’un bien immobilier impose un acte notarié, conformément à l’article 1843-3 du Code civil. Les honoraires du notaire pour cet acte ne sont pas réglementés, contrairement à une vente immobilière classique. Comptez entre 1 000 et 3 000 € HT en plus des statuts, selon la valeur du bien et le ressort. La concurrence entre notaires reste possible : un devis comparatif fait gagner 30 à 40 % sur les honoraires libres. La publicité foncière coûte ensuite environ 0,1 % de la valeur du bien (contribution de sécurité immobilière). Pour un bien à 200 000 €, cela représente 200 € supplémentaires, à régler au notaire qui les reverse à l’administration.
Droits d’enregistrement de 5 %
Pour une SCI à l’IS, l’apport d’un immeuble est systématiquement taxé à 5 % de la valeur du bien. Sur un appartement à 200 000 €, cela représente 10 000 € à régler au moment de la création. Le mécanisme assimile l’apport à une cession à titre onéreux. Si l’apport intervient avec reprise de l’emprunt par la SCI (apport mixte), seule la partie correspondant à la dette transférée subit ces droits. Les apports purs et simples, échangés contre des parts uniquement, bénéficient d’un traitement plus favorable selon le régime. Cette taxation s’ajoute aux honoraires notariaux et constitue souvent le poste le plus lourd de toute la création.
Les exonérations qui changent la facture
Pour une SCI à l’IR, l’apport pur et simple d’un immeuble à usage d’habitation ou professionnel est exonéré de droits d’enregistrement. Cette exonération transforme une facture de 10 000 € en zéro euro sur un bien à 200 000 €. Elle suppose néanmoins de bien arbitrer entre régime IR ou IS avant la création. L’option à l’IS est irrévocable depuis cinq ans (article 239 du CGI). Un abattement de 23 000 € par associé s’applique en cas d’apport onéreux, sous condition de conservation des parts pendant trois ans. Le notaire calcule et collecte ces droits pour le compte de l’administration au moment de la signature.
Les frais souvent oubliés dans le budget initial
Trois postes annexes s’ajoutent rarement au budget annoncé par les plateformes. Ils ne pèsent pas lourd à la création, mais s’accumulent vite sur la durée de vie de la SCI. Anticiper ces dépenses évite les mauvaises surprises au-delà des trois premiers mois.
Le dépôt du capital social
Le capital social d’une SCI peut démarrer à 1 € symbolique. Les banques refusent rarement la SCI mais conditionnent le dépôt à l’ouverture d’un compte professionnel. Les frais varient selon le dépositaire : 0 € chez les banques traditionnelles (mais 10 à 50 €/mois ensuite pour le compte pro), 60 à 100 € HT chez les néo-banques (Qonto, Shine), 100 € HT chez le notaire. La Caisse des Dépôts et Consignations propose un dépôt totalement gratuit, mais avec des délais longs. Pour le crédit immobilier futur, fixer un capital social entre 500 et 2 000 € rassure davantage qu’un capital symbolique d’un euro.
Les modifications de statuts post-création
Toute modification statutaire (changement de gérant, transfert de siège, modification de l’objet social) déclenche une nouvelle annonce légale et un nouveau dépôt au greffe. Le forfait varie selon la nature : 106 à 199 € HT pour l’annonce, plus environ 100 € de frais de greffe. Une SCI active subit en moyenne une à deux modifications par décennie. Le coût cumulé reste modeste à l’échelle de la durée de vie d’une SCI (99 ans maximum). Mais multiplier les changements en début de vie sociale signale une mauvaise rédaction initiale des statuts. Mieux vaut investir 200 € de plus sur les statuts initiaux que payer 600 € de modifications dans les deux ans.
Le coût annuel récurrent qui suit la création
La SCI génère des frais récurrents indépendants de son chiffre d’affaires. Comptez 500 à 900 € par an pour une SCI familiale à l’IR avec un seul bien (banque, CFE éventuelle, assurance PNO). Le budget grimpe à 1 500-3 000 € pour une SCI à l’IS avec expert-comptable externalisé. La cotisation foncière des entreprises (CFE) s’applique aux SCI louant en meublé ou exerçant une activité commerciale assimilée. Pour une SCI patrimoniale familiale louant en nu, la CFE n’est pas due. L’IFI peut également peser quand le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
Les frais cachés se concentrent dans les modifications statutaires post-création. Une SCI mal calibrée au départ peut générer 200 à 400 € de frais supplémentaires par modification, sans compter le risque de blocage entre associés sur les clauses initiales mal pensées.
Cas chiffrés : ce que coûte vraiment une SCI selon le profil
Les fourchettes générales (270 à 3 000 €) cachent des réalités très différentes selon le profil. Trois cas types couvrent 80 % des situations rencontrées en pratique. Chaque chiffre intègre les frais incompressibles 2026 et l’accompagnement médian observé sur le marché.
SCI familiale 2 associés sans bien immobilier
Un couple crée une SCI pour acheter un bien à crédit. Pas d’apport en nature, capital social fixé à 1 000 €. Solution choisie : plateforme juridique en ligne (200 € pour les statuts). Total : 200 € (statuts) + 226,80 € (annonce légale) + 63,54 € (greffe) + 20,34 € (RBE) = 510,68 € TTC. Délai 2 à 3 semaines entre le dépôt du dossier et la réception du Kbis. Cette configuration couvre la grande majorité des spécificités d’une SCI familiale en métropole. Le coût réel reste largement inférieur aux 1 000 € souvent cités dans la littérature commerciale.
SCI patrimoniale avec apport d’un bien à 200 000 €
Un parent apporte sa résidence secondaire à une SCI familiale, à l’IR, en apport pur et simple à usage habitation. Acte notarié obligatoire facturé 2 000 € HT. Droits d’enregistrement : 0 € grâce à l’exonération IR. Publicité foncière : 200 € environ. Frais incompressibles : 313 €. Total : 2 513 € TTC plus le capital symbolique. Si la SCI était à l’IS, ajouter 10 000 € de droits d’enregistrement, soit 12 513 € au total. L’option IR fait économiser 10 000 € au moment de la création, à mettre en regard du surcoût fiscal annuel sur les loyers nets perçus.
SCI à l’IS pour investissement locatif
Un investisseur crée une SCI à l’IS pour acheter un immeuble à 600 000 € en démembrement. Statuts complexes (clauses d’agrément, démembrement croisé, gérance tournante) confiés à un avocat pour 1 500 € HT. Pas d’apport en nature à la création, achat ultérieur via crédit bancaire. Total création : 1 500 + 313 = 1 813 € TTC. Compter ensuite 1 500 à 2 500 € de frais comptables annuels en plus. La SCI à l’IS ouvre l’amortissement comptable du bien, qui neutralise l’imposition pendant 25 ans en moyenne. Cette mécanique justifie largement le surcoût initial face à une SCI à l’IR pour un projet locatif structuré.
Pour la grande majorité des SCI familiales sans apport en nature, le coût médian observé en 2026 tourne autour de 500 à 600 € via une plateforme en ligne. L’écart avec le DIY pur (313 €) ne justifie pas le risque sur les statuts. Le notaire reste réservé aux apports en nature ou aux montages patrimoniaux complexes.
Questions fréquentes
Combien coûte vraiment une SCI familiale en 2026 ? +
Une SCI familiale sans apport en nature revient à 510-700 € TTC en passant par une plateforme juridique. Le coût strictement obligatoire descend à 313 € si les statuts sont rédigés en autonomie. La SCI familiale ne déclenche aucun frais spécifique : son régime juridique reste celui de la SCI classique (article 1832 et suivants du Code civil).
Peut-on créer une SCI gratuitement ? +
Non, aucune SCI ne peut être créée à zéro euro. Les frais incompressibles s’élèvent à 313 € TTC en métropole : 226,80 € pour l’annonce légale, 63,54 € pour le greffe, 20,34 € pour le registre des bénéficiaires effectifs. Ces tarifs sont fixés par arrêté du 19 novembre 2025 et applicables depuis le 1er janvier 2026.
Pourquoi les notaires facturent-ils 2 500 € pour des statuts ? +
Le tarif notarial couvre la rédaction sur mesure des clauses (gouvernance, transmission, démembrement) et le devoir de conseil sur le régime fiscal. Il intègre aussi la responsabilité professionnelle en cas de défaut juridique. Les honoraires sont libres pour les statuts, contrairement à une vente immobilière. Un devis comparatif chez deux ou trois notaires révèle parfois 30 % d’écart.
Faut-il un apport en numéraire minimum pour créer une SCI ? +
Aucun montant minimum légal. La SCI peut démarrer à 1 € de capital social. En pratique, fixer le capital entre 500 et 2 000 € rassure les banques pour un crédit immobilier futur. Un capital élevé n’apporte rien si l’objectif reste la simple détention patrimoniale entre membres d’une famille.
La création en ligne est-elle sécurisée juridiquement ? +
Les plateformes type Legalstart ou LegalPlace utilisent des modèles validés par leurs équipes juridiques internes. Le risque sur les statuts standards reste faible. Limite réelle : aucune personnalisation poussée pour les montages complexes (holding immobilière, démembrement de parts, pacte d’associés). Pour ces cas, le passage par avocat ou notaire reste préférable.