Fermer une société civile immobilière coûte au minimum 500 euros, peut atteindre 2 500 euros avec un notaire, et grimpe à plusieurs milliers dès qu’un bien immobilier est en jeu. La fourchette est large parce que trois facteurs indépendants se cumulent : les formalités fixes imposées par l’arrêté du 19 novembre 2025, le droit de partage à 2,5 % sur l’actif net, et le choix de l’accompagnement entre la voie autonome et le passage chez un professionnel. Beaucoup d’associés sous-estiment les deux derniers postes. Une SCI sans patrimoine se ferme pour le prix d’un repas au restaurant. Une SCI qui détient un appartement de 250 000 euros peut générer 6 000 à 8 000 euros de droits, taxes et honoraires cumulés. Le détail des chiffres 2026 et les leviers d’optimisation tiennent dans la lecture qui suit.
Le socle incompressible de 500 euros pour fermer une SCI
Quel que soit le motif de fermeture, la procédure passe par quatre dépenses imposées par le code de commerce et l’INPI. Aucune ne peut être contournée, même pour une coquille vide qui n’a jamais hébergé de bien. Le total ressort autour de 500 euros TTC pour une SCI à plusieurs associés.
L’annonce légale de dissolution à 153 € HT en 2026
La première dépense intervient dans les trente jours qui suivent l’assemblée générale extraordinaire de dissolution. Les associés doivent publier un avis dans un support habilité à recevoir des annonces légales, journal d’annonces légales (JAL) ou service de presse en ligne agréé (SPEL). Le tarif est forfaitaire depuis 2022 et identique partout en France métropolitaine et en outre-mer, à l’exception de Mayotte et La Réunion qui paient 181 € HT.
L’arrêté du 19 novembre 2025 a fixé le montant à 153 € HT pour 2026, soit une hausse de 0,97 % par rapport à 2025. Avec la TVA, l’addition réelle ressort autour de 184 € TTC. La forme juridique de la société n’a aucun impact sur le tarif. Une SCI familiale paie exactement la même chose qu’une SCI patrimoniale ou qu’une SCCV.
L’annonce doit obligatoirement contenir la dénomination sociale, la forme juridique, le montant du capital, le siège, le numéro SIREN, la date de dissolution, l’identité du liquidateur et l’adresse du siège de liquidation. Une annonce incomplète invalide la procédure et oblige à publier une seconde annonce corrective.
Les frais de greffe à 177,01 € sur le guichet unique
Une fois l’attestation de parution récupérée, le liquidateur dépose le dossier de dissolution sur le guichet unique de l’INPI à l’adresse formalites.entreprises.gouv.fr. Cette plateforme remplace depuis le 1er janvier 2023 les anciens centres de formalités des entreprises et les dépôts directs au greffe. Le règlement s’effectue en ligne par carte bancaire ou virement.
Pour une SCI à plusieurs associés, les frais de greffe s’élèvent à 177,01 € TTC en 2026. Ce montant ne rémunère pas que le greffier. Il agrège la part fixe du tribunal, la quote-part reversée à l’INPI et celle du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Le tarif a baissé par rapport à 2025 où il atteignait 192,01 €.
Le dossier doit comporter le procès-verbal de l’AGE de dissolution, l’attestation de parution de l’annonce, la copie de la carte d’identité du liquidateur, sa déclaration de non-condamnation et son acte de filiation. Une pièce manquante déclenche un rejet automatique du greffe et oblige à recommencer le dépôt.
L’annonce de clôture et la radiation finale, environ 120 € de plus
À la fin des opérations de liquidation, une seconde annonce légale doit informer les tiers de la clôture définitive. Le tarif forfaitaire 2026 est fixé à 111 € HT, soit 133,20 € TTC. Le tarif monte à 129 € HT à Mayotte et La Réunion. L’avis doit paraître dans le même support que l’annonce de dissolution, ce qui empêche de jouer sur les prix entre concurrents au moment de la clôture.
La radiation finale au registre ferme la procédure. Elle coûte 9,19 € TTC depuis le 1er janvier 2026, contre 13,53 € en 2025. Cette dernière formalité signe l’extinction juridique de la SCI. À compter de la mise à jour du Registre national des entreprises, la société perd sa personnalité morale et ne peut plus signer aucun acte.
| Formalité 2026 | Tarif | Notes |
|---|---|---|
| Annonce légale de dissolution | 153 € HT (≈ 184 € TTC) | 181 € HT à Mayotte / La Réunion |
| Frais de greffe (dépôt INPI) | 177,01 € TTC | SCI à plusieurs associés |
| Annonce légale de clôture | 111 € HT (≈ 133 € TTC) | Même support que l’annonce de dissolution |
| Radiation au RNE | 9,19 € TTC | Baisse depuis 2025 (13,53 €) |
Coût minimum incompressible pour fermer une SCI à plusieurs associés sans patrimoine immobilier.
Le droit de partage à 2,5 %, le poste qui change tout dès qu’un bien est en jeu
Tant que la SCI ne détient plus d’actif immobilier au moment de sa dissolution, la note s’arrête au socle administratif. Dès qu’un bien figure encore au bilan, la fiscalité reprend la main et peut multiplier le coût total par dix ou vingt. Trois mécanismes se déclenchent en cascade.
Le calcul du droit de partage sur l’actif net
Le droit de partage est régi par l’article 746 du code général des impôts. Il s’applique sur la valeur nette de l’actif partagé entre les associés, après déduction des dettes et du capital social initial. Le taux est de 2,5 % depuis 2012, taux qui n’a pas bougé en 2026.
Une SCI dont l’actif net partageable atteint 350 000 € génère donc 8 750 € de droit de partage à verser au Trésor public lors de l’enregistrement du procès-verbal de clôture de liquidation. Ce prélèvement frappe aussi bien la SCI à l’IR que la SCI à l’IS. Il s’ajoute aux droits éventuels de mutation si un bien est attribué à un associé qui n’en était pas l’apporteur initial. Dans ce cas, l’opération est requalifiée en vente et taxée comme telle. Les sommes sont prélevées avant la répartition aux associés, qui touchent donc un montant net déjà amputé.
La plus-value immobilière qui s’invite à la liquidation
La cession des biens pendant la liquidation génère mécaniquement une plus-value taxable, sauf cas d’exonération. Pour une SCI à l’IR, le régime des plus-values des particuliers s’applique. Le calcul mobilise 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention amènent à une exonération totale au bout de 22 ans pour la fraction IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Pour une SCI à l’IS, la mécanique est plus dure. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, donc après amortissements pratiqués pendant les années d’exploitation. Cette base imposable est nettement plus large que la simple différence entre prix d’achat et prix de vente. Elle subit l’impôt sur les sociétés au taux normal de 25 %, ou 15 % sur la fraction inférieure à 42 500 €. Les associés sont ensuite imposés une seconde fois quand ils récupèrent le boni.
Le notaire, inévitable pour une attribution en nature
Quand un associé reprend en nature un bien immobilier de la SCI plutôt que sa contrepartie en numéraire, l’opération nécessite un acte notarié soumis à publicité foncière. Les émoluments du notaire pour un partage avec attribution représentent 7 à 8 % de la valeur du bien attribué, droits de mutation inclus. Pour un appartement de 200 000 €, la facture grimpe autour de 14 000 à 16 000 €.
Cette voie reste cependant la seule possible quand les associés veulent éviter de vendre à un tiers. La facture détaillée d’un notaire pour la dissolution chiffre chaque poste, des droits proportionnels jusqu’aux frais de publicité foncière. Une simulation préalable est indispensable avant de prendre rendez-vous chez l’officier public.
Le droit de partage de 2,5 % posé par l’article 746 du CGI n’est pas négociable. Sur 350 000 € d’actif net partagé, 8 750 € sortent avant que les associés ne touchent leur part. Le PV de clôture doit être enregistré dans le mois qui suit sa signature, sous peine d’intérêts de retard.
Le choix de l’accompagnement, deuxième levier sur la facture finale
Au-delà des dépenses imposées, l’addition finale dépend largement de qui rédige les actes et qui dépose le dossier. Les écarts atteignent 1 500 € entre la voie autonome et le passage chez un notaire pour la même procédure. Trois options dominent en 2026.
Faire toutes les démarches soi-même, l’option à zéro euro de prestation
Les associés peuvent rédiger eux-mêmes le procès-verbal d’AGE, désigner l’un d’entre eux comme liquidateur bénévole, publier l’annonce légale via un service en ligne et déposer le dossier sur formalites.entreprises.gouv.fr. Le coût se limite alors aux 500 € de formalités strictes. Cette voie suppose de maîtriser les mentions obligatoires des actes et de tenir une comptabilité de liquidation propre.
Une erreur dans le PV ou une pièce manquante au dossier déclenche un rejet du greffe et oblige à recommencer la séquence. La méthode complète et les pièges à éviter sont détaillés dans l’analyse fermer une SCI sans frais de prestation. Pour une SCI vide à deux associés majeurs, la procédure peut se boucler en deux mois.
Les plateformes juridiques en ligne, entre 250 et 350 € HT
LegalPlace, Legalstart, Captain Contrat et leurs concurrents proposent des forfaits d’accompagnement à la dissolution-liquidation. Les tarifs s’étalent de 249 € HT pour une formule standard à 349 € HT pour une formule express avec traitement prioritaire en 24 heures. Ces prix s’ajoutent aux frais administratifs incompressibles.
Le service couvre la rédaction des actes, le dépôt sur le guichet unique et le suivi du dossier auprès du greffe. L’intérêt de cette voie est double. Aucune charge mentale sur les formalités d’un côté, garantie de conformité des actes de l’autre. Pour une SCI sans complexité patrimoniale, le supplément de 300 € reste souvent rentable face au coût d’une procédure rejetée et reprise.
Le notaire, de 1 500 à 2 000 € pour une procédure simple
Le passage par un notaire devient incontournable dès qu’un bien immobilier est dans la SCI au moment de la dissolution. Pour une procédure simple sans complexité patrimoniale, les honoraires démarrent à 1 500 € HT et grimpent autour de 2 000 € selon le cabinet. Ce tarif inclut le plus souvent les frais administratifs obligatoires.
Pour une procédure complexe avec attribution en nature, plusieurs associés ou démembrement de parts, la facture peut dépasser 5 000 €. Le notaire prend alors en charge la rédaction du procès-verbal de dissolution et de clôture, la publication des annonces légales, le dépôt du dossier au guichet unique, l’évaluation du patrimoine et la répartition des actifs. Sa valeur ajoutée se concentre sur les SCI patrimoniales et familiales avec biens à arbitrer.
Le boni de liquidation, dernière addition pour les associés
Une fois les biens vendus et les dettes apurées, ce qui reste sur le compte de la SCI revient aux associés. Cette somme s’appelle le boni de liquidation. Sa répartition déclenche un dernier tour de fiscalité qu’il faut anticiper avant de se réjouir du chèque final.
Le calcul du boni : actif net moins capital remboursé
Le boni se calcule en deux temps. D’abord, le liquidateur réalise l’actif et apure le passif. Ventes des immeubles, recouvrement des créances, paiement des dettes, soldes des comptes courants d’associés. Le reliquat constitue l’actif net disponible. Ensuite, on retranche le capital social initial que les associés ont apporté à la création.
Si l’apport initial était de 1 000 € et que l’actif net atteint 280 000 €, le boni de liquidation s’élève à 279 000 €. Le partage du boni se fait au prorata des parts détenues par chaque associé. Un associé majoritaire à 60 % récupère donc 60 % du boni. Un associé qui avait apporté 5 000 € et qui détient 25 % des parts récupère d’abord ses 5 000 € sans imposition, puis 25 % du boni au-delà.
Le droit d’enregistrement de 2,5 % à payer au Trésor
Le droit de partage de 2,5 % évoqué plus haut s’applique aussi au boni de liquidation strict, sur le montant total avant répartition. Pour un boni de 200 000 €, l’addition fait 5 000 € à régler dans le mois suivant la signature du procès-verbal de clôture. Ce délai d’un mois est imposé par l’article 635 du CGI. Passé cette date, des intérêts de retard s’ajoutent automatiquement.
Le timing compte. Une astuce courante consiste à distribuer une partie des liquidités sous forme de dividendes dans les mois précédant la clôture officielle, ce qui sort une partie de la base taxable du droit de partage. Cette manœuvre demande une chronologie précise. Le calendrier réel de chaque phase de la procédure aide à caler ces arbitrages sans tomber dans la zone d’irrégularité.
La fiscalité personnelle sur la part qui dépasse les apports
Une fois le droit de partage réglé, la part du boni qui dépasse les apports initiaux des associés est traitée comme un dividende. Pour les personnes physiques, deux options s’ouvrent. Le prélèvement forfaitaire unique frappe à 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Le barème progressif de l’impôt sur le revenu reste accessible sur option, avec un abattement de 40 % et l’application des prélèvements sociaux au taux plein.
Le PFU est presque toujours plus avantageux pour les contribuables dont la tranche marginale d’imposition dépasse 30 %. Le barème progressif redevient compétitif pour les foyers en TMI à 11 % ou non imposés. La simulation se fait en cochant la case 2OP de la déclaration de revenus de l’année qui suit la clôture.
Pour une SCI vide à plusieurs associés, le coût de fermeture tourne autour de 500 € en autonomie et 800 à 850 € via une plateforme juridique. Pour une SCI qui détient un bien immobilier de valeur moyenne, la fourchette réaliste s’étend de 6 000 € à 12 000 € tous frais cumulés, droit de partage et plus-value compris.
De 500 euros pour une SCI vide à plus de 10 000 euros pour une SCI patrimoniale en 2026, le poste qui fait basculer la facture reste la valeur de l’actif partagé. Une comptabilité de liquidation tenue avec un outil dédié sécurise chaque arbitrage entre droit de partage, plus-value et boni.
Ce qui revient le plus souvent.
Peut-on dissoudre une SCI gratuitement en 2026 ? +
Non. Les annonces légales (153 € HT puis 111 € HT), les frais de greffe (177,01 € TTC) et la radiation (9,19 € TTC) sont fixés par l’arrêté du 19 novembre 2025. Aucune voie ne permet de descendre sous environ 500 € pour une SCI à plusieurs associés. La gratuité est uniquement possible sur la prestation d’accompagnement, en menant la procédure soi-même via le guichet unique.
Faut-il payer la TVA sur le tarif des annonces légales ? +
Oui. Les tarifs forfaitaires de 153 € HT et 111 € HT sont publiés hors taxes. La TVA s’applique au taux normal de 20 % en métropole, ce qui porte les montants réels à environ 184 € et 133 € TTC. Une SCI assujettie à la TVA peut récupérer cette TVA sur sa déclaration finale, ce qui n’est pas le cas d’une SCI à l’IR sans activité commerciale.
Le coût change-t-il selon que la SCI est à l’IR ou à l’IS ? +
Les frais administratifs sont identiques. La différence se joue sur la fiscalité de la liquidation. Une SCI à l’IS subit l’impôt sur les sociétés sur la plus-value calculée après amortissement, base souvent supérieure de 30 à 50 % à celle d’une SCI à l’IR. Cette double couche, IS au niveau de la société puis flat tax au niveau des associés, peut tripler le coût fiscal global par rapport à une SCI à l’IR équivalente.
Faut-il un expert-comptable pour clôturer les comptes de liquidation ? +
Légalement non, sauf si la SCI est à l’IS et dépasse les seuils du commissaire aux comptes. En pratique, dès qu’un bien immobilier a été cédé pendant la liquidation, l’établissement du bilan de clôture, le calcul de la plus-value et celui du boni demandent une rigueur comptable que peu d’associés maîtrisent. Le coût d’un expert-comptable pour cette mission ponctuelle oscille entre 800 et 2 500 € HT.
La SCI est-elle radiée automatiquement après deux ans sans activité ? +
Non, contrairement à une idée encore répandue. La société continue d’exister et reste tenue aux obligations déclaratives, notamment la déclaration 2072 même à zéro. Seule une décision formelle de dissolution prise en assemblée générale extraordinaire, suivie de la liquidation et du dépôt au guichet unique, ferme juridiquement la SCI. La mise en sommeil prolongée n’éteint pas la personnalité morale.