À la dissolution d’une SCI qui détient encore un immeuble, la facture du notaire dépasse rarement 8 000 € pour un bien de 200 000 €. Tout dépend du chemin choisi : vendre avant de fermer, partager en nature, ou attribuer le bien à un seul associé. Le poste qui pèse le plus n’est jamais celui qu’on imagine. Ce ne sont pas les honoraires, encadrés par le décret n°2022-139 du 5 février 2022. Ce sont les droits de partage de 2,5 % prévus à l’article 746 du CGI, perçus sur l’actif net partagé. Les frais annexes (publicité foncière, annonce légale, formalités au greffe) pèsent moins de 5 % du total. Trois variables font basculer le coût de 800 € à 12 000 €. D’abord la présence ou non d’un bien immobilier. Ensuite le mode de partage. Enfin la valeur du capital social par rapport à l’actif final.
Quand le notaire devient incontournable pour dissoudre une SCI
Dissoudre une SCI ne passe pas systématiquement par un notaire. Le Code civil distingue trois situations où l’acte authentique devient une condition de validité, et le reste du temps les associés gardent la main. La frontière repose sur un seul critère : la nature des biens transférés au moment du partage.
La règle de l’article 710-1 du Code civil
L’article 710-1 du Code civil impose la forme notariée pour tout acte qui aboutit à une publication au fichier immobilier. Tant qu’aucun immeuble n’est partagé entre les associés, la dissolution amiable peut être actée sous seing privé. Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire suffit à enclencher la procédure et à publier l’avis dans un journal d’annonces légales. La radiation au guichet INPI ne demande pas non plus d’acte authentique.
Les trois configurations qui imposent l’acte authentique
Première configuration : un bien immobilier est attribué à un associé en remplacement de ses parts. Deuxième : la SCI partage un immeuble entre plusieurs associés, en pleine propriété ou en quote-part indivise. Troisième : un associé apporteur récupère le bien qu’il avait initialement apporté en nature. Dans ces trois cas, la mutation foncière doit être publiée et seul un notaire peut signer l’acte. Le passage chez le notaire est alors une obligation, pas une option.
Les cas où vous pouvez passer outre
Quand la SCI a vendu son seul bien avant la dissolution, le partage porte sur du numéraire. Aucun notaire n’est requis. Idem quand la société n’a jamais détenu que des liquidités ou une participation dans une autre structure. Dans ces hypothèses, la dissolution complète tient en quelques formalités administratives, pour un budget de 350 à 700 €. C’est notamment le cas que documente la page sur le coût global d’une dissolution de SCI, qui chiffre tous les scénarios possibles.
L’idée reçue qui revient le plus souvent : « notre SCI familiale n’a qu’un bien, on peut s’en occuper soi-même ». Faux. Dès que ce bien est repartagé entre associés au moment de la liquidation, l’acte de partage est nul sans signature notariée (article 710-1 du Code civil). La dissolution sera retoquée par le greffe et le service de publicité foncière refusera l’inscription.
Le barème des honoraires notariés en 2026
Les notaires français pratiquent deux types de rémunération sur la dissolution d’une SCI. Les premiers, les émoluments, relèvent d’un tarif réglementé par l’État. Les seconds, les honoraires, sont libres et négociables. Cette distinction conditionne la marge de manœuvre du gérant face à la facture finale.
Émoluments réglementés contre honoraires libres
Les émoluments couvrent les actes au tarif fixé par le décret n°2022-139 du 5 février 2022. Ils suivent un barème dégressif identique pour tous les notaires de France. La rédaction de l’acte de partage, la publication de l’acte de dissolution et l’enregistrement entrent dans cette catégorie. Les honoraires concernent les missions de conseil non tarifées : accompagnement stratégique, audit du dossier, optimisation fiscale du boni. Le notaire les fixe librement après lettre de mission, conformément à l’article L444-1 du Code de commerce. Le calcul des frais de notaire en SCI détaille la mécanique pour tous les actes courants.
Le barème indicatif observé chez les notaires
Pour la rédaction de l’acte de partage proprement dit, l’émolument tourne autour de 1,5 % à 2 % de la valeur nette du bien. Sur un immeuble de 250 000 €, l’honoraire ressort entre 3 750 € et 5 000 € HT. À cela s’ajoutent les vacations forfaitaires : entrée en relation, lettre de mission, publication. Comptez 200 à 500 € HT pour un dossier sans complication. Quand la SCI est creuse (sans immeuble), le notaire facture en honoraires libres. Comptez 800 à 1 500 € HT pour la rédaction du procès-verbal et l’accompagnement administratif.
La remise possible au-delà de 100 000 €
L’article A 444-174 du Code de commerce autorise une remise jusqu’à 20 % sur la part d’émolument calculée au-delà de 100 000 €. Cette réduction reste à l’appréciation de l’office notarial, qui doit l’appliquer uniformément à tous ses clients dans une situation comparable. Sur un bien de 400 000 €, l’économie peut atteindre 1 200 € HT. Personne ne pense à la demander, et peu de notaires la proposent spontanément. Une simple ligne dans l’e-mail de devis suffit à ouvrir la discussion.
Les droits de partage à 2,5 %, le poste qui pèse le plus
Quand un patrimoine immobilier sort de la SCI au profit des associés, l’administration fiscale prélève un droit de partage. Ce poste, prévu par l’article 746 du CGI, dépasse souvent les honoraires du notaire et reste le plus mal compris des frais de dissolution.
L’assiette taxable selon l’article 747 du CGI
L’article 747 du CGI définit l’assiette comme l’actif net partagé. Concrètement : actif brut (valeur du ou des biens) moins le passif (dettes restantes, comptes courants à rembourser). Le taux de 2,5 % a été relevé en 2011 par l’article 7 de la loi de finances rectificative pour 2011. Il s’applique sur la totalité de l’actif net distribué entre associés, en pleine propriété ou en quote-part indivise. La base ne se confond jamais avec la simple plus-value : c’est la valeur globale du patrimoine sortant qui compte.
La règle de Cassation 2018 sur le capital social
La Cour de cassation a tranché un point décisif le 26 septembre 2018 (Cass. com. n° 16-24.070). Le remboursement du capital social n’entre pas dans l’assiette du droit de partage. Les juges se réfèrent à l’article 1844-9 du Code civil : le partage n’a lieu qu’après remboursement des apports en capital. Exemple : SCI familiale au capital de 50 000 €, immeuble valorisé 300 000 €, 20 000 € de dettes. Sans la jurisprudence, le droit de partage serait calculé sur 280 000 €, soit 7 000 €. Avec, l’assiette tombe à 230 000 €, soit 5 750 €. Économie réelle : 1 250 €.
Pourquoi 2,5 % et pas 1,1 %
Le taux réduit à 1,1 % introduit par la loi de finances 2020 ne s’applique pas. Il est réservé aux partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS. La dissolution d’une SCI familiale qui n’a aucun lien avec une rupture matrimoniale reste imposée à 2,5 %. Cette règle est confirmée par la doctrine fiscale (BOI-ENR-PTG-10-10) et par le Sénat (question n° 22-07-00356). Les associés qui dissolvent une SCI suite à un divorce peuvent en revanche prétendre au taux abaissé. Condition : que l’acte de partage soit postérieur à la rupture.
Taux du droit de partage applicable à l’actif net partagé d’une SCI dissoute, hors rupture conjugale.
Les frais annexes et taxes périphériques
Au-delà des honoraires et des droits de partage, plusieurs taxes et formalités s’ajoutent à la note finale. Prises individuellement, elles paraissent dérisoires. Cumulées, elles ajoutent en moyenne 600 à 900 € sur un dossier classique.
Publicité foncière et contribution de sécurité immobilière
La taxe de publicité foncière est facturée à 0,10 % de la valeur du bien partagé, selon l’article 678 du CGI. Sur 250 000 €, cela représente 250 €. La contribution de sécurité immobilière, perçue au profit du Trésor public, suit la même logique avec un plancher de 15 €. Cas particulier : le bien est attribué à l’associé qui l’avait apporté en nature à la création. Le taux passe alors à 0,715 % en lieu et place du droit de partage de 2,5 %. Cette dérogation, peu connue, peut diviser la note fiscale par trois pour les SCI familiales bien structurées.
Annonce légale, greffe et formalités INPI
La publication de l’avis de dissolution dans un journal d’annonces légales coûte entre 150 et 250 € selon le département. Une seconde publication intervient à la liquidation, pour le même tarif. Le dépôt du dossier de radiation au guichet unique de l’INPI déclenche un émolument de greffe de 14,35 € (tarif Greffes des tribunaux de commerce 2026). Le registre des bénéficiaires effectifs doit également être mis à jour, sans frais supplémentaire en MMXXVI. Au total, le bloc administratif tourne autour de 350 à 500 €.
Honoraires liés à la rédaction du procès-verbal
La rédaction du PV d’assemblée générale extraordinaire actant la dissolution est facturée entre 200 et 500 € en honoraires libres. Cet acte n’a pas besoin d’être notarié, sauf si la SCI détient un immeuble repris en nature. Quand le notaire prend en charge l’ensemble du dossier, ces honoraires sont souvent intégrés dans une lettre de mission globale. Demander un devis ligne par ligne reste la meilleure protection contre la facturation forfaitaire opaque.
Sur un dossier moyen avec immeuble, le coût total se répartit ainsi : honoraires notariés 1,5 % à 2 % de la valeur nette, droits de partage 2,5 % de l’actif net partagé, frais annexes (publicité foncière, annonce légale, greffe) inférieurs à 1 %. Trois ratios suffisent à projeter une enveloppe réaliste avant la première vacation chez le notaire.
Trois scénarios chiffrés pour un dossier moyen
Pour rendre la mécanique tangible, voici trois cas d’école avec une SCI familiale dont le patrimoine est valorisé 250 000 € au moment de la dissolution. Capital social fixé à 1 000 €, deux associés à parts égales, aucun emprunt en cours.
Scénario 1 : SCI vidée avant dissolution
Les associés vendent l’immeuble à un tiers en septembre. Ils encaissent le prix net de plus-value, puis dissolvent la SCI en novembre avec 248 000 € sur le compte. Pas de notaire requis : la répartition est numéraire. Coût total : 350 € (deux annonces légales) + 14,35 € (radiation greffe) + 700 € (expert-comptable pour la liasse de cessation) = 1 064 €. Le droit de partage de 2,5 % s’applique tout de même sur le boni de 247 000 € (capital exclu), soit 6 175 € à régler au Trésor public. Sur les délais pratiques de la dissolution, comptez deux mois entre la vente et la radiation effective.
Scénario 2 : bien attribué à l’apporteur initial
L’un des deux associés avait apporté l’immeuble à la création. Il le récupère en nature à la dissolution. La taxe de publicité foncière à 0,715 % remplace le droit de partage de 2,5 %, soit 1 788 € au lieu de 6 175 €. Honoraires notariés sur 250 000 € : environ 4 250 € HT (1,7 %). Frais annexes : 600 €. Total : environ 6 638 €. C’est le scénario le plus avantageux quand la configuration le permet.
Scénario 3 : bien partagé entre les deux associés
Les associés se répartissent l’immeuble en quote-part indivise (50/50). Le notaire rédige un acte de partage en bonne et due forme. Honoraires : 4 250 € HT. Droits de partage 2,5 % sur 249 000 € (250 000 – 1 000 de capital) : 6 225 €. Publicité foncière : 250 €. Frais annexes : 500 €. Total : environ 11 225 €. C’est le cas standard observé chez la plupart des SCI familiales qui dissolvent sans céder le bien.
| Scénario | Honoraires notaire | Droits fiscaux | Frais annexes | Total |
|---|---|---|---|---|
| Vente avant dissolution | 0 € (pas de notaire requis) | 6 175 € (droit de partage) | 1 064 € | 7 239 € |
| Attribution à l’apporteur | ~4 250 € HT | 1 788 € (TPF 0,715 %) | 600 € | ~6 638 € |
| Partage entre associés | ~4 250 € HT | 6 225 € (droit de partage) | 750 € | ~11 225 € |
Les leviers pour comprimer la note
Trois actions concrètes permettent de réduire la facture entre 15 % et 40 %. Elles supposent toutes une anticipation d’au moins six mois avant la dissolution effective.
Vendre le bien avant de dissoudre
Céder l’immeuble à un tiers ou à un associé en personne physique avant la dissolution évite l’acte de partage notarié. Les frais de mutation sont à la charge de l’acquéreur, pas de la SCI. La répartition du prix entre associés ne déclenche que le droit de partage sur le numéraire, sans honoraires de notaire. Cette stratégie permet de fermer une SCI sans frais notariés dans la grande majorité des cas. La condition : que la fiscalité de la plus-value reste acceptable. Pour une SCI à l’IR détenant l’immeuble depuis plus de 22 ans, la plus-value bénéficie d’une exonération totale d’impôt. Les prélèvements sociaux ne s’effacent qu’après 30 ans.
Préparer un dossier propre pour limiter les vacations
Un notaire facture en moyenne 300 € HT par vacation de relance ou de complément. Un dossier complet (statuts à jour, comptabilité clôturée, valorisation des parts validée par expert-comptable, comptes courants soldés) divise par deux le nombre d’aller-retour. Les délais de traitement s’en trouvent eux aussi réduits. Le gain moyen observé sur un dossier moyen : 600 à 1 000 € HT, sans aucune négociation tarifaire.
Anticiper la fiscalité du boni et de la plus-value
Le boni de liquidation d’une SCI à l’IS est imposé comme un dividende : flat tax 30 % ou barème progressif sur option. Une SCI à l’IR ne génère pas de boni au sens fiscal. La plus-value est imposée chez chaque associé selon le régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention. Un arbitrage entre passage à l’IS deux ans avant la dissolution et maintien à l’IR peut faire varier la note finale. L’écart se chiffre en milliers d’euros, selon la durée de détention et le montant du boni.
Pour une SCI familiale qui détient encore un immeuble au moment de fermer, le coût notarié réaliste se situe entre 6 500 € et 11 500 € en MMXXVI, dossier moyen de 250 000 €. La sensibilité principale tient au mode de sortie du bien : attribution à l’apporteur (option économique) ou partage entre associés (option standard plus chère).
Ce qui revient le plus souvent.
La dissolution d’une SCI est-elle toujours obligatoire chez le notaire ? +
Non. L’article 710-1 du Code civil n’impose le notaire que lorsque la dissolution s’accompagne d’un partage immobilier en nature entre associés. Une SCI qui a vendu son bien avant la dissolution, ou qui n’a jamais détenu que des liquidités, peut être fermée sans intervention notariale. Le coût administratif tombe alors entre 350 et 700 €.
Le capital social entre-t-il dans l’assiette du droit de partage ? +
Non. La Cour de cassation l’a confirmé en 2018 (Cass. com. 26 septembre 2018, n° 16-24.070). Le remboursement du capital social aux associés n’est pas soumis au droit de partage de 2,5 %. Seul l’excédent (boni) est taxé. Cette jurisprudence repose sur l’article 1844-9 du Code civil, qui place le partage après remboursement des apports.
Quelle différence entre droit de partage et boni de liquidation ? +
Le droit de partage de 2,5 % (article 746 du CGI) est un impôt d’enregistrement perçu sur la valeur globale du patrimoine sortant. Le boni de liquidation est un revenu reçu par les associés, imposé à l’impôt sur le revenu. Régime des dividendes pour SCI à l’IS, plus-value des particuliers pour SCI à l’IR. Les deux peuvent se cumuler sur la même opération.
Peut-on négocier les honoraires du notaire ? +
Oui, mais uniquement sur la part libre. Les émoluments réglementés par le décret 2022-139 sont fixes. La remise prévue à l’article A 444-174 du Code de commerce peut atteindre 20 % de l’émolument au-delà de 100 000 €. Elle reste à la discrétion de l’office notarial. Les missions de conseil (lettre de mission) sont librement négociables avant signature.
Combien de temps prend une dissolution chez le notaire ? +
Comptez deux à six mois entre la décision en assemblée générale extraordinaire et la radiation effective au RCS. Le délai dépend essentiellement de la vente ou du partage du bien. Une dissolution sans immeuble peut être bouclée en six semaines. Une dissolution avec partage en nature demande facilement quatre à six mois.