Le mot « gratuitement » associé à la dissolution d’une SCI relève du marketing, pas du droit. Aucune procédure ne fait disparaître une société civile immobilière des registres officiels sans qu’un euro change de mains. Ce qu’il est possible d’éviter, ce sont les honoraires de notaire, d’avocat, d’expert-comptable ou de plateforme juridique, qui peuvent gonfler la facture jusqu’à 1 500 €. Tout le reste reste dû à des tiers : annonces légales obligatoires, frais de greffe, radiation au guichet unique. Le coût plancher 2026 s’établit autour de 522 € TTC, et ce chiffre n’est pas négociable. La marche à suivre permet de fermer votre SCI en ne payant que ce que la loi impose, à condition de ne pas se tromper d’étape.
« Gratuit », vraiment ? Ce que recouvre l’expression
Deux acceptions du mot « gratuit » coexistent dans le paysage de la dissolution de SCI. La première relève du marketing pur, la seconde correspond à une réalité économique tangible. Les confondre coûte plusieurs centaines d’euros.
Le faux ami du marketing juridique
Quand un site juridique en ligne propose de « dissoudre une SCI gratuitement », il parle de ses propres honoraires, pas des sommes que vous devrez régler à l’INPI ou au support d’annonces légales. Le tour de passe-passe est classique. La prestation de la plateforme est offerte, mais les frais administratifs facturés à part dépassent souvent 500 € selon les options. Lire les petits caractères devient un réflexe nécessaire.
L’autre acception du mot, celle qui nous intéresse, désigne le mode do-it-yourself intégral. Vous rédigez vous-même le procès-verbal, vous publiez vous-même les annonces, vous déposez vous-même le dossier sur le guichet unique. C’est cette définition qui correspond à ce qu’on peut effectivement obtenir sans bourse délier auprès d’un prestataire, à l’exception irréductible des coûts imposés par l’État.
Ce que vous économisez en faisant tout vous-même
Une plateforme juridique facture entre 99 € et 250 € pour rédiger les actes et déposer le dossier. Un avocat spécialisé tourne autour de 800 à 1 500 € pour le même travail. Un notaire intervient surtout en cas de partage d’un bien immobilier, avec un coût de 2 % à 3 % de la valeur du bien. Faire la procédure soi-même supprime cette couche d’honoraires, soit une économie comprise entre 250 € et 5 000 € selon le profil.
L’économie n’est réelle que si la SCI est simple. Pas de bien immobilier en cours de vente, pas de désaccord entre associés, comptabilité à jour. Toute complication ramène mécaniquement le besoin d’un professionnel, et le prétendu « gratuit » devient un piège à plus de 1 000 €. Le DIY exige une rigueur documentaire, pas seulement de la motivation.
Le coût plancher 2026 : 522 € TTC, pas un euro de moins
L’arrêté du 19 novembre 2025 a fixé les nouveaux tarifs des annonces légales applicables à compter du 1er janvier 2026. Combinés aux frais du guichet unique, ces montants forment un budget incompressible que personne ne peut réduire, ni vous, ni la plateforme la moins chère du marché.
Coût plancher TTC pour dissoudre, liquider et radier une SCI en métropole en 2026.
Les deux annonces légales obligatoires (316 € TTC)
La procédure exige deux publications distinctes dans un support d’annonces légales habilité du département du siège social. La première, l’avis de dissolution, doit paraître dans le mois suivant l’assemblée générale qui acte la fin de la société. Son tarif est fixé forfaitairement à 153 € HT en métropole, soit 183,60 € TTC.
La seconde annonce, dite avis de clôture de liquidation, paraît une fois que le liquidateur a soldé tous les comptes. Elle coûte 111 € HT, soit 133,20 € TTC. Le total des deux publications atteint donc 316,80 € TTC pour une SCI située en métropole. À La Réunion et à Mayotte, les forfaits sont relevés à 181 € puis 129 €, soit environ 372 € TTC. Aucune négociation possible : le tarif est imposé par arrêté ministériel, identique chez tous les supports habilités.
Le dépôt du dossier de dissolution à l’INPI (192 € TTC)
Une fois l’annonce de dissolution publiée, vous disposez d’un mois pour transmettre le dossier au guichet unique géré par l’INPI. Cette plateforme remplace depuis le 1er janvier 2023 les anciens dépôts au greffe du tribunal de commerce. Elle reverse les sommes encaissées au greffe, à l’INPI lui-même et au BODACC.
Le tarif applicable à une SCI s’élève à 192,01 € TTC, montant qui s’applique aux entreprises dites pluripersonnelles. La SCI compte par construction au moins deux associés et tombe donc dans cette catégorie. Le dossier comprend le procès-verbal de dissolution, l’attestation de parution dans le journal d’annonces légales et la déclaration sur l’INPI. Tout dossier incomplet est rejeté sans remboursement, ce qui rend la rigueur indispensable pour qui veut maîtriser le coût total d’une dissolution de SCI jusqu’au dernier euro.
La radiation finale (14 € TTC)
La dernière étape, après la clôture de liquidation et la deuxième annonce légale, est la radiation au registre national des entreprises. Cette formalité s’effectue toujours via le guichet unique de l’INPI, pour un coût de 13,93 € TTC. C’est le seul élément du budget qui mérite l’adjectif modique. La radiation officialise la disparition juridique de la société. À partir de cette date, la SCI n’a plus d’existence légale.
| Poste | Coût TTC 2026 |
|---|---|
| Annonce légale de dissolution | 183,60 € |
| Dépôt du dossier de dissolution (INPI) | 192,01 € |
| Annonce légale de clôture de liquidation | 133,20 € |
| Radiation au registre national des entreprises | 13,93 € |
| Total minimum | 522,74 € |
La procédure DIY étape par étape
Trois actes successifs structurent la fermeture d’une SCI : la dissolution proprement dite, la liquidation, puis la radiation. Chaque acte exige des documents précis et respecte des délais légaux. L’ordre n’est pas négociable, et chaque étape conditionne la suivante.
Acte 1, convoquer l’assemblée et acter la dissolution
Le gérant convoque l’ensemble des associés en assemblée générale extraordinaire, par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au moins quinze jours avant la date prévue. L’ordre du jour mentionne explicitement le vote sur la dissolution anticipée et la nomination d’un liquidateur. Les statuts fixent le quorum et la majorité requise. À défaut de mention statutaire, l’unanimité s’impose selon l’article 1844-7 du Code civil.
L’assemblée procède à deux votes successifs : un sur la décision de dissoudre, un autre pour désigner le liquidateur. Ce dernier peut être un associé, le gérant sortant ou un tiers extérieur. Le procès-verbal mentionne la décision de dissolution, sa date d’effet, l’identité du liquidateur et l’étendue de ses pouvoirs. Il est signé par les associés présents et conservé dans les registres de la société.
Acte 2, liquider la société sur trois ans maximum
À partir du procès-verbal, la SCI entre en période de liquidation. Sa dénomination doit être suivie de la mention « société en liquidation » sur tous les documents officiels, factures et correspondances comprises. Le liquidateur prend le relais du gérant pour toutes les opérations en cours.
Sa mission tient en quatre temps : recouvrer les créances, vendre les actifs (typiquement les biens immobiliers), payer les dettes, puis répartir le solde entre les associés. La loi accorde un maximum de trois ans pour mener cette phase à son terme. Une SCI sans bien immobilier ni dette boucle la liquidation en deux à trois mois. Avec un immeuble à vendre, le calendrier dépend du marché. Pour un cadrage précis selon votre profil, consultez les délais d’une liquidation amiable.
Une fois les opérations terminées, le liquidateur établit les comptes de liquidation. Ils font apparaître soit un boni, soit un mali. Une assemblée générale d’approbation est convoquée pour valider ces comptes, donner quitus au liquidateur et acter la clôture des opérations.
Acte 3, radier la SCI au guichet unique
La deuxième annonce légale, mentionnant la clôture de liquidation, doit être publiée dans le mois qui suit l’AG d’approbation des comptes. Elle déclenche le compte à rebours pour le dossier final. Le liquidateur dépose alors sur le guichet unique de l’INPI : le procès-verbal de clôture, les comptes de liquidation, l’attestation de parution de l’annonce et le formulaire de demande de radiation.
L’INPI transmet aux organismes concernés (greffe, BODACC, services fiscaux). Sous quelques jours, la SCI est radiée du registre national des entreprises. Elle n’a plus d’existence juridique. C’est cette étape précise, la radiation de la SCI, qui rend la fermeture définitive et opposable aux tiers.
Les frais cachés que personne ne mentionne
Le coût plancher de 522 € s’applique à une SCI sans actifs et sans complications fiscales. Dès qu’un boni de liquidation, un bien immobilier ou des plus-values latentes entrent dans l’équation, la facture grimpe d’un ordre de grandeur. Trois postes échappent systématiquement aux résumés des plateformes juridiques.
Le boni de liquidation, double couche d’imposition
Le boni de liquidation correspond à l’excédent qui reste après remboursement des dettes et des apports initiaux des associés. C’est en pratique l’accumulation des bénéfices non distribués sur toute la vie de la SCI. Sa répartition supporte deux couches d’imposition successives.
Premièrement, un droit d’enregistrement de 2,5 % du montant du boni est versé au service des impôts lors du dépôt du procès-verbal de clôture. Sur un boni de 50 000 €, le droit représente 1 250 €. Deuxièmement, chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part. Le prélèvement forfaitaire unique de 30 % s’applique par défaut (12,8 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux). Une option pour le barème progressif avec abattement de 40 % reste possible quand la TMI de l’associé est faible.
Les biens immobiliers et les droits de partage
Si la SCI conserve un bien et que les associés se l’attribuent au lieu de le vendre, l’opération constitue un partage. Elle exige un acte notarié, avec des frais autour de 2 % à 3 % de la valeur vénale, plus la publicité foncière. Sur un bien à 300 000 €, l’addition atteint 7 500 € à 9 000 € en frais de notaire seuls.
La vente classique du bien avant dissolution évite les frais de partage mais déclenche la fiscalité des plus-values immobilières. Une SCI à l’IR suit le régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention. Une SCI à l’IS paie l’impôt sur la plus-value calculée à partir de la valeur nette comptable, souvent très basse après amortissements. La sortie d’une SCI à l’IS qui a amorti pendant 20 ans génère mécaniquement une plus-value massive.
Le quitus du liquidateur, formalité oubliée
Le procès-verbal de clôture doit explicitement donner quitus au liquidateur, c’est-à-dire le décharger de sa responsabilité pour les opérations menées. Sans cette mention, n’importe quel associé mécontent peut engager la responsabilité du liquidateur des années plus tard, pour faute de gestion ou défaut de diligence. La rédaction de cette clause ne coûte rien mais son oubli peut générer des milliers d’euros en procédure ultérieure.
Le liquidateur reste personnellement responsable des dettes fiscales et sociales découvertes après la radiation. L’administration fiscale peut le poursuivre, ainsi que les associés à hauteur de leurs parts, même plusieurs années après la disparition juridique de la SCI. La déclaration de cessation d’activité doit être déposée dans les 60 jours suivant la dissolution, sous peine de pénalités pouvant atteindre 40 % en cas de retard jugé intentionnel.
Quand le DIY n’a plus de sens
L’économie réalisée en se passant de professionnel s’évapore vite quand le dossier sort du cas standard. Trois situations rendent l’accompagnement quasi obligatoire, et le calcul économique bascule en faveur du prestataire payant.
Les SCI avec biens immobiliers à vendre
Vendre un immeuble pendant la liquidation suppose de gérer la plus-value, l’éventuelle TVA si la SCI relève du régime IS sur option, le cadre du marché immobilier local et la rédaction de l’acte notarié. Le notaire est obligatoire pour la vente, son intervention couvre 7 % à 8 % du prix selon les départements. À ce stade, l’arbitrage n’est plus DIY contre prestataire, c’est plutôt notaire seul ou notaire associé à un expert-comptable pour optimiser la fiscalité de sortie. Pour comparer concrètement les options, regardez le coût de passer par un notaire pour la dissolution et confrontez-le au coût d’un partage entre associés.
Les conflits entre associés
Un seul associé peut bloquer la dissolution amiable si les statuts exigent l’unanimité. La voie alors ouverte est la dissolution judiciaire, demandée au tribunal pour juste motif (mésentente grave, paralysie de la gestion, absence prolongée de gérant). Le coût d’un avocat oscille entre 2 000 et 5 000 € selon la complexité, et la procédure peut durer un à deux ans. Le « gratuit » devient hors de portée dès que la dissolution n’est plus consensuelle.
Une dissolution mal documentée ou un dossier rejeté par le guichet unique vous fait recommencer à zéro la phase concernée. Les annonces légales déjà publiées ne sont pas remboursées, les frais déjà acquittés non plus. Le faux DIY mal préparé coûte mécaniquement plus cher qu’une plateforme à 199 €.
Les SCI à l’IS avec plus-values latentes
Une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés a typiquement amorti son immeuble pendant des années. À la dissolution, la différence entre la valeur vénale et la valeur nette comptable génère une plus-value imposable au taux normal de l’IS. Sur un bien acquis 200 000 €, amorti à hauteur de 100 000 € et revendu 250 000 €, la plus-value imposable atteint 150 000 €. L’expert-comptable optimise les écritures de clôture et les déclarations fiscales : son honoraire de 1 500 à 3 000 € se rentabilise vite face à l’enjeu d’imposition.
La gratuité totale n’existe pas pour la dissolution d’une SCI. Un budget de 522 € TTC reste exigible en 2026, même pour la société la plus dépouillée. Mieux vaut accepter ce coût plancher comme une donnée et concentrer ses efforts sur la rigueur des documents : un dossier rejeté coûte plus cher en temps qu’un accompagnement bien choisi.
Ce qui revient le plus souvent.
Peut-on vraiment dissoudre une SCI sans payer un seul euro ? +
Non. L’arrêté du 19 novembre 2025 fixe les annonces légales à 153 € puis 111 € HT, et l’INPI facture 192,01 € pour le dépôt du dossier de dissolution plus 13,93 € pour la radiation. Le total minimum de 522,74 € TTC est dû à des tiers (supports d’annonces, INPI, BODACC) que vous ne pouvez ni court-circuiter ni négocier.
Combien de temps prend une dissolution de SCI en mode DIY ? +
Pour une SCI sans bien ni dette, comptez deux à trois mois entre l’AG de dissolution et la radiation finale. La phase de liquidation prend l’essentiel du calendrier (vente d’éventuels actifs, paiement des dettes, comptes de liquidation). La loi accorde un maximum de trois ans pour boucler la liquidation amiable.
Faut-il enregistrer le procès-verbal de dissolution aux impôts ? +
Depuis le 1er janvier 2020, l’enregistrement n’est plus obligatoire pour la simple dissolution. Si vous y procédez volontairement, l’opération est gratuite. En revanche, le procès-verbal de clôture qui constate un boni de liquidation doit obligatoirement être enregistré, avec un droit de 2,5 % sur le montant du boni.
Que se passe-t-il si la SCI a encore des dettes au moment de la dissolution ? +
La dissolution amiable reste possible tant que l’actif est supérieur au passif. Le liquidateur règle les dettes pendant la phase de liquidation grâce à la vente des actifs. Si le passif dépasse l’actif, la SCI doit déclarer sa cessation des paiements et passer en liquidation judiciaire, procédure judiciaire payante qui sort du DIY.
Une SCI sans activité doit-elle quand même payer les frais de dissolution ? +
Oui. Les frais administratifs sont identiques pour une SCI active ou inactive : annonces légales, dépôt du dossier de dissolution, radiation. Une SCI immatriculée mais sans aucune opération depuis sa création doit suivre la même procédure et payer les mêmes 522,74 € TTC. La mise en sommeil reste une alternative temporaire si vous envisagez de relancer l’activité plus tard.