Une même SCI peut afficher trois valeurs différentes le même jour, et les trois sont défendables. La valeur patrimoniale retient l’actif net réévalué. La valeur de productivité capitalise le résultat courant. La pondération validée par la Cour de cassation le 9 février 2022 mélange les deux, trois quarts contre un quart. Aucune de ces méthodes n’a de prééminence légale. Le guide de l’évaluation publié par la DGFiP en juin 2026 le rappelle. Aucune formule ne fait la valeur, seule une démarche argumentée la fonde. Le choix dépend de ce que la SCI détient, de ce qu’elle rapporte et surtout de la raison pour laquelle on l’évalue. Une cession entre associés, une déclaration d’IFI et une succession n’admettent ni le même passif ni les mêmes décotes. La variable qui change tout n’est pas la formule, c’est le contexte.
Pourquoi une SCI ne vaut jamais exactement ses murs
La tentation est de diviser la valeur de l’immeuble par le nombre de parts. Le raisonnement oublie l’emprunt, les comptes courants, la clause d’agrément et l’absence de marché pour les titres. L’essentiel sur l’évaluation des parts sociales de SCI tient dans cette différence entre un actif et un titre qui donne des droits sur cet actif.
La valeur vénale, définition commune à toutes les méthodes
Toute évaluation vise la valeur vénale. C’est le prix qu’obtiendrait le titre par le jeu normal de l’offre et de la demande, à une date donnée, entre parties informées. Pour l’IFI, l’article 973, I du CGI renvoie aux règles des mutations par décès, donc à cette même notion. Depuis l’arrêt Montrichard de 1982, la Cour de cassation admet qu’une société à objet purement patrimonial s’évalue par sa seule valeur mathématique.
Dès qu’un revenu locatif récurrent existe, cette lecture unique cède la place à une combinaison de méthodes. La valeur vénale d’une part n’est jamais la quote-part de l’immeuble. Une part de 10 % d’une SCI qui détient un bien de 1 000 000 € ne vaut pas 100 000 €. Elle vaut ce qu’un acquéreur accepterait de payer pour un titre minoritaire, non coté, soumis à l’agrément de l’article 1861 du Code civil.
Ce que le guide DGFiP de juin 2026 change dans la grille de lecture
L’administration a publié en juin 2026 une nouvelle édition de son guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés. La précédente datait de 2006. Le document n’a pas de valeur normative, mais les vérificateurs, les experts judiciaires et les juges s’y réfèrent. Trois messages concernent directement les SCI.
Le guide abandonne toute hiérarchie rigide entre les méthodes : l’évaluateur en confronte plusieurs et explique les écarts. Il consacre une fiche aux sociétés civiles. La valeur y dépend de l’endettement, de la qualité des baux, de la liquidité des titres et des clauses statutaires. Il rappelle enfin que primes et décotes ne sont pas des coefficients forfaitaires. Chaque ajustement suppose une raison économique objective, documentée dans le rapport. L’approche patrimoniale reste prépondérante pour une SCI, mais elle n’est plus présentée comme suffisante par elle-même.
La méthode patrimoniale : l’actif net réévalué comme socle
La valeur mathématique, ou patrimoniale, reconstitue ce que vaudrait la société si elle vendait tout et remboursait tout. C’est la méthode de référence des SCI de gestion et la seule praticable pour une SCI sans revenus. Elle se calcule en deux temps : l’actif au prix du marché, puis le passif en totalité.
Remplacer les valeurs comptables par les valeurs de marché
Le bilan d’une SCI ment par construction. À l’IS, l’immeuble figure à son coût d’acquisition diminué des amortissements. Après vingt ans de détention, l’écart avec le marché atteint souvent 30 à 40 %. À l’IR, il reste au coût historique sans amortissement, ce qui n’est pas plus juste. L’évaluateur substitue donc à chaque poste sa valeur réelle à la date retenue.
Pour l’immeuble, la méthode par comparaison s’impose : des ventes de biens similaires, dans le même secteur, à une date proche. La Cour de cassation l’exige de l’administration elle-même (Cass. com. 10 déc. 2013, n° 12-28.421 ; Cass. com. 20 janv. 2015, n° 14-13.007). La trésorerie, les créances de loyers et les dépôts de garantie complètent l’actif. Un rapport d’expert immobilier daté et signé reste la pièce la plus solide face à un redressement. Sans lui, l’administration impose ses propres termes de comparaison.
Retrancher tout le passif réel, comptes courants compris
L’actif réévalué se voit retirer le capital restant dû des emprunts, les dettes fournisseurs, les provisions et les dettes fiscales. Le poste le plus souvent oublié est le compte courant d’associé. Les avances qui ont financé les travaux ou complété l’apport initial sont des dettes de la SCI envers ses associés. Elles réduisent l’actif net au même titre qu’un crédit bancaire. Sur une SCI familiale, ce poste atteint couramment 10 à 20 % de la valeur de l’immeuble.
Le solde, divisé par le nombre de parts, donne la valeur mathématique unitaire. Cette valeur est brute. Les décotes d’illiquidité, de minorité ou de clause d’agrément s’appliquent ensuite, sur justification, et jamais par réflexe.
Le compte courant d’associé diminue la valeur des parts, mais il ne disparaît pas avec elles. Le cédant doit s’en faire rembourser le solde ou le céder par convention distincte. Le prix des parts, calculé net de cette dette, ne l’inclut pas. Pour les droits d’enregistrement, l’article 726, II du CGI l’exclut en outre du passif déductible. L’assiette taxée à 5 % dépasse alors le prix des parts.
Productivité, rendement, flux actualisés : quand le revenu compte plus que les murs
Une SCI qui encaisse des loyers réguliers se juge aussi sur ce qu’elle rapporte. Trois approches capitalisent un flux. Elles diffèrent par le flux retenu, résultat, dividende ou trésorerie future, et par le taux qu’on lui applique.
La valeur de productivité : capitaliser le résultat courant
La valeur de productivité applique la formule V = R / i. R est le résultat net courant, retraité des éléments exceptionnels et, à l’IS, calculé après impôt. Le taux i combine un taux sans risque, celui des emprunts d’État déflaté de l’inflation, et une prime de risque pondérée par un coefficient bêta. L’immobilier locatif présente un bêta faible, donc un taux modéré.
Avec un résultat retraité de 24 000 € et un taux de 6 %, la valeur de productivité ressort à 400 000 €. Le taux est la variable la plus sensible : passer de 6 à 8 % ampute la valeur d’un quart. Un rapport qui ne justifie pas ce taux par des références de marché ne résiste pas à un contrôle.
Valeur de rendement et DCF : deux compléments, rarement des références
La valeur de rendement capitalise le dividende effectivement distribué, non le résultat. Dans une SCI familiale qui thésaurise ou rembourse un emprunt, la distribution est faible : la méthode sous-évalue et sert d’indicateur de cohérence. La méthode des flux de trésorerie actualisés, ou DCF, projette les loyers futurs, les travaux et la revente, puis actualise l’ensemble. Le guide 2026 la reconnaît, mais l’administration ne peut pas l’appliquer elle-même, faute de prévisions. Elle reste un outil du contribuable, utile pour une SCI en développement.
Pour une SCI de gestion classique, la productivité suffit comme contrepoint à la valeur patrimoniale. La méthode comparative directe, par référence à des cessions de parts de SCI similaires, reste théorique : ces transactions sont rares et confidentielles. Une cession antérieure des mêmes titres constitue en revanche la meilleure référence possible, si elle est récente.
Pondérer les méthodes : la formule validée par la Cour de cassation
Une SCI locative ne se résume ni à ses murs ni à ses loyers. Les évaluateurs pondèrent donc les valeurs obtenues, avec un poids dominant pour le patrimoine. Cette pratique, longtemps laissée aux cours d’appel, a reçu la consécration de la Cour de cassation.
(3 VM + VP) / 4 : l’arrêt du 9 février 2022
L’affaire portait sur l’ISF des années 2004 à 2008. Des associés contestaient la valeur de leurs parts dans une SCI propriétaire d’un immeuble loué à usage commercial. La chambre commerciale a cassé l’arrêt d’appel et réglé l’affaire au fond, ce qu’elle fait rarement en matière d’évaluation. Elle a retenu une moyenne pondérée : trois fois la valeur mathématique plus une fois la valeur de productivité, le tout divisé par quatre. Une décote de 15 % liée à l’occupation commerciale des locaux complète le calcul (Cass. com. 9 févr. 2022, n° 19-22.861).
La formule reprend celle que le guide administratif de 2006 proposait page 73, qui mentionnait aussi une variante à quatre cinquièmes. Rendue sous l’empire de l’ISF, la décision se transpose à l’IFI, dont l’article 973 emprunte les mêmes règles d’évaluation. Une décision antérieure (Cass. com. 16 sept. 2014, arrêt n° 737 F-D) avait déjà admis cette pondération pour une SCI d’immeubles d’habitation et de commerce.
Pondération retenue par la Cour de cassation pour une SCI louant un immeuble commercial : trois quarts de valeur mathématique, un quart de productivité.
Adapter le poids de chaque méthode au profil de la SCI
La pondération 3/1 n’est pas une norme, c’est un point de départ. Une SCI sans revenus, qui héberge la résidence des associés ou un bien vacant, s’évalue à la seule valeur mathématique. Capitaliser un résultat nul n’a pas de sens. Une SCI de bureaux avec des baux fermes et un locataire solide justifie un poids accru de la productivité, parfois à parité avec le patrimoine.
Une SCI d’attribution, dont les parts donnent droit à la jouissance d’un lot, vaut la valeur des lots correspondants. Une société civile de construction-vente s’évalue comme une société commerciale, malgré sa forme. Le guide 2026 demande surtout de commenter les écarts. Si la valeur de productivité représente moins de la moitié de la valeur patrimoniale, l’immeuble est sous-loué ou surévalué, et le rapport doit le dire.
Le contexte de l’évaluation dicte le passif retenu et la date
La méthode ne suffit pas. Le même actif net produit des chiffres différents selon la finalité, parce que chaque texte définit son propre passif déductible et sa propre date. Confondre ces cadres est la première source de redressement.
Cession, droits d’enregistrement, IFI, succession : quatre assiettes
Entre associés, le prix reste libre au sens de l’article 1591 du Code civil. L’article L. 17 du LPF autorise toutefois l’administration à rectifier un prix inférieur à la valeur vénale. Les droits d’enregistrement suivent une règle propre. Pour une société à prépondérance immobilière, l’article 726, II du CGI assoit les 5 % sur la valeur réelle des immeubles. Seul le passif d’acquisition vient en déduction. Les comptes courants et les dettes de travaux n’en font pas partie : l’assiette dépasse souvent le prix payé.
À l’IFI, l’article 973 ajoute ses filtres. Seule la fraction de la valeur représentative d’immobilier imposable compte. Les avances d’associés ayant financé l’immeuble sont écartées, sauf à prouver que le prêt n’a pas un but principalement fiscal (II). Depuis la loi de finances pour 2024, les dettes sans lien avec un actif imposable ne sont plus retenues (IV). En succession ou donation, l’article 758 du CGI impose une déclaration estimative à la valeur vénale du jour de la transmission. C’est le terrain où les décotes justifiées produisent leur plein effet.
| Contexte | Texte | Passif retenu | Date d’évaluation |
|---|---|---|---|
| Cession entre parties | Art. 1591 C. civ. · Art. L. 17 LPF | Tout le passif réel, comptes courants compris | Jour de la cession |
| Droits d’enregistrement (5 %) | Art. 726, I-2° et II CGI | Seul le passif d’acquisition des immeubles ; comptes courants exclus | Date de l’acte |
| IFI | Art. 973, I à IV CGI | Dettes liées aux actifs imposables ; avances d’associés encadrées ; autres dettes exclues depuis 2024 | 1er janvier |
| Succession, donation | Art. 758 CGI | Passif réel de la société ; décotes admises sur justification | Jour du décès ou de la donation |
| Litige entre associés | Art. 1843-4 et 1869 C. civ. | Méthode des statuts si elle existe, sinon appréciation de l’expert | Date la plus proche du remboursement |
Litige entre associés : l’expert de l’article 1843-4 du Code civil
Quand un retrait, une exclusion ou un refus d’agrément bute sur le prix, l’article 1843-4 du Code civil confie l’évaluation à un expert. Les parties le désignent d’un commun accord, ou le président du tribunal s’en charge. Depuis l’ordonnance du 31 juillet 2014, cet expert doit appliquer la méthode prévue par les statuts ou par une convention entre associés, si elle existe. À défaut, il choisit librement, et sa décision ne se conteste que pour erreur grossière.
La date compte autant que la méthode. Pour un associé qui se retire, la valeur se fixe à la date la plus proche du remboursement (art. 1869 C. civ.). Pas à celle de l’assemblée qui a acté le départ. Un expert qui se place à la date de son rapport, dix ans après le remboursement, commet une erreur grossière. La Cour de cassation l’a sanctionné. Les statuts peuvent fixer une autre date : c’est l’une des clauses les plus rentables à négocier au moment de la création.
Exemple chiffré : une SCI, deux méthodes, une valeur de part
Une SCI familiale à l’IR détient un immeuble d’habitation loué. Son capital est divisé en 1 000 parts. Un associé qui en détient 300 souhaite céder à un tiers. Les chiffres sont volontairement ronds pour isoler la mécanique.
Les valeurs brutes obtenues par chaque méthode
L’immeuble est inscrit au bilan pour 620 000 €, son coût d’acquisition. Un expert le situe à 900 000 € par comparaison. Trésorerie : 30 000 €. Emprunt restant dû : 310 000 €. Comptes courants d’associés : 120 000 €. Dettes diverses et provisions : 10 000 €. L’actif net réévalué s’établit à 900 000 + 30 000 − 310 000 − 120 000 − 10 000, soit 490 000 €. La valeur mathématique ressort à 490 € par part.
Les loyers annuels atteignent 48 000 €. Après charges non récupérables, taxe foncière, assurance et intérêts d’emprunt, le résultat courant retraité ressort à 24 000 €. Capitalisé à 6 %, il donne une valeur de productivité de 400 000 €, soit 400 € par part. L’écart de 18 % entre les deux valeurs est banal pour un immeuble d’habitation au rendement net modeste.
Pondération, décote et confrontation avec l’approche naïve
La pondération 3/1 donne (3 × 490 + 400) / 4 = 467,50 € par part. Le bloc de 300 parts reste minoritaire après la cession et les statuts prévoient un agrément à l’unanimité. Une décote globale de 15 % pour illiquidité et minorité se justifie, dans la fourchette de 10 à 20 % que les juges admettent. La valeur retenue tombe à 397,38 € par part, soit 119 212 € pour le bloc. L’approche naïve, 30 % de l’immeuble, aurait affiché 270 000 €. Elle ignore 440 000 € de passif et la nature du titre.
Le cédant conserve par ailleurs un actif distinct : sa quote-part de compte courant, 36 000 € s’il a fourni 30 % des avances. Elle se rembourse ou se cède à part. Pour les droits d’enregistrement, l’article 726, II retient 30 % de l’immeuble et de la trésorerie, nets du seul emprunt. L’assiette atteint 186 000 € et les droits 9 300 €, contre 5 960 € si l’on partait du prix. Le fisc taxe à 5 % une base supérieure de 56 % au prix réellement payé.
Pour aller plus loin
Chaque poste du bilan à retraiter a sa page dédiée : le point sur le calcul de la valeur des parts de SCI. Les fourchettes admises, le cumul multiplicatif et la jurisprudence des abattements sont réunis dans le zoom sur la décote des parts sociales de SCI. Pour passer de la valeur au prix négocié, agrément compris, la page sur le prix de cession des parts de SCI prend le relais. Enfin, la réévaluation périodique et les clauses statutaires qui l’encadrent relèvent d’un dossier sur comment gérer la valorisation des parts de SCI dans le temps.
Sur une SCI de gestion, la valeur mathématique pèse trois quarts du résultat final. Ce qui fait bouger le chiffre, c’est la valeur vénale retenue pour l’immeuble et l’exhaustivité du passif, comptes courants compris : un bilan tenu à jour dans Indy reste le point de départ le moins contestable, avant toute formule.
Ce qui revient le plus souvent.
Qui peut évaluer les parts d’une SCI ? +
Aucun texte ne réserve l’exercice à une profession. En pratique, un expert-comptable ou un notaire conduit l’évaluation des titres, et un expert immobilier fournit la valeur vénale du bien. Seule l’expertise de l’article 1843-4 du Code civil exige un expert désigné par les parties ou par le juge. Sa décision s’impose aux associés, sauf erreur grossière.
Combien coûte l’évaluation des parts d’une SCI ? +
Une estimation immobilière à dire d’expert se facture quelques centaines d’euros par bien. Un rapport d’évaluation des titres, avec retraitement du bilan et justification des décotes, se chiffre en milliers d’euros selon le nombre d’immeubles. L’expertise judiciaire de l’article 1843-4 est la plus onéreuse : ses honoraires sont fixés par le juge et avancés par la partie qui la demande.
Faut-il réévaluer les parts d’une SCI chaque année ? +
Aucune obligation générale ne l’impose. Seuls les redevables de l’IFI doivent produire une valeur au 1er janvier de chaque année (art. 964 CGI). Pour les autres, l’évaluation intervient à l’occasion d’un événement : cession, donation, décès, retrait. Une valorisation annuelle consignée dans le procès-verbal d’assemblée reste utile dans une SCI familiale. Elle fixe une référence commune et désamorce les litiges entre associés.
Les statuts peuvent-ils imposer une méthode d’évaluation ? +
Oui, et c’est recommandé. Une clause peut définir la méthode, le taux de capitalisation, la décote et la date de référence en cas de retrait ou de refus d’agrément. Depuis l’ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014, l’expert de l’article 1843-4 du Code civil est tenu d’appliquer ces règles statutaires. La clause ne lie pas l’administration fiscale, qui reste libre de retenir la valeur vénale.
Une SCI à l’IS s’évalue-t-elle comme une SCI à l’IR ? +
Les méthodes sont identiques, mais deux retraitements pèsent davantage. À l’IS, l’immeuble amorti affiche une valeur comptable très inférieure au marché, ce qui rend la réévaluation indispensable. La plus-value latente serait taxée au niveau de la société en cas de vente. La jurisprudence fiscale refuse pourtant toute décote pour fiscalité latente. Le guide DGFiP 2026 admet d’en tenir compte seulement si la cession est réellement probable. La valeur de productivité se calcule enfin sur le résultat après impôt sur les sociétés.