Depuis le 1er septembre 2026, une SCI assujettie à la TVA ne reçoit plus ses factures fournisseurs par simple courriel. Elles transitent par une plateforme agréée, dans un format structuré, et le fichier reçu constitue l’original fiscal de l’opération. La loi du 25 juin 2026 a durci le cadre au même moment. L’article L102 B du livre des procédures fiscales porte le délai de conservation de six à dix ans. Deux réflexes deviennent coûteux : imprimer la facture puis jeter le fichier, et compter sur la plateforme pour tout garder à votre place. Une SCI détient souvent son immeuble vingt ans ou plus. Ses pièces justificatives vivent donc plus longtemps que celles de la plupart des entreprises. Savoir lesquelles conserver, sous quelle forme et pendant combien de temps évite un redressement à la revente.
Quelle SCI doit archiver des factures électroniques
Toutes les SCI ne reçoivent pas de factures électroniques au sens de la réforme. Le critère tient à l’assujettissement à la TVA, jamais à la taille de la société ni à son régime d’imposition. Le dossier consacré aux obligations de facture électronique en SCI détaille ce périmètre, qui commande ensuite la nature des pièces à conserver.
La SCI assujettie reçoit des originaux électroniques
Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise établie en France et assujettie à la TVA doit pouvoir recevoir ses factures par une plateforme agréée. L’obligation vaut sans seuil de taille. Une SCI qui loue un logement nu reste assujettie, même lorsque son activité est exonérée de TVA. Elle doit donc figurer dans l’annuaire de réception, ouvert depuis le 1er juin 2026.
L’émission suit un calendrier plus lent. Les grandes entreprises et les ETI l’appliquent depuis septembre 2026, les PME et les micro-entreprises à partir du 1er septembre 2027. Presque toutes les SCI relèvent de cette seconde vague. Les fichiers entrants, eux, arrivent déjà : Factur-X, UBL ou CII, tous conformes à la norme EN 16931.
Le 26 août 2026, Bercy indiquait que 58 % des entreprises avaient choisi leur plateforme. Pour celles qui ont basculé, une partie des pièces de l’exercice n’existe plus qu’au format numérique. Le classeur papier ne suffit plus à reconstituer une année.
La SCI hors champ conserve quand même ses pièces
Une SCI qui met un bien gratuitement à disposition de ses associés n’exerce aucune activité économique. Elle n’est pas assujettie et sort du dispositif. Ses fournisseurs continuent de lui adresser des factures classiques. L’obligation de conservation, elle, ne dépend pas de la TVA. L’article L102 B vise toute personne susceptible d’un droit de communication ou de contrôle.
La confusion la plus fréquente porte sur la durée. Le délai de reprise de l’administration est de trois ans en matière d’impôt sur le revenu comme d’impôt sur les sociétés. Ce délai fixe la période pendant laquelle un redressement reste possible. Il ne fixe pas la durée de conservation, plus longue, et désormais alignée sur dix ans.
Une SCI à l’IR qui porte des charges sur le formulaire 2072 doit pouvoir les justifier ligne par ligne. Détruire une facture au bout de trois ans revient à se priver d’une preuve encore exigible.
Six ans, dix ans : la durée a changé en juin 2026
Le sujet paraissait stabilisé depuis des années. Six ans côté fiscal, dix ans côté comptable, et un réflexe simple consistant à tout garder dix ans. La loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a supprimé l’écart.
L’article L102 B est passé à dix ans
L’article 36 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 réécrit l’article L102 B du livre des procédures fiscales. Les livres, registres, documents et pièces sur lesquels s’exercent les droits de communication, d’enquête et de contrôle sont conservés pendant dix ans. Le même délai couvre les éléments constitutifs de la piste d’audit fiable et leur documentation.
Le point de départ ne bouge pas. Il court à compter de la dernière opération portée sur le registre, ou de la date d’établissement de la pièce. Pour une SCI, cela signifie dix ans après chaque facture, pas dix ans après la clôture du dossier immobilier. L’objectif affiché est de donner leur portée aux délais de reprise étendus, ceux qui atteignent dix ans en cas d’activité occulte.
La règle transitoire interdit les purges automatiques
Le nouveau délai ne s’applique pas à tout l’historique. Il vise les documents et pièces dont le délai de conservation expire après le 1er janvier 2027. Une facture établie le 2 janvier 2022 devait être gardée jusqu’en 2028 sous l’ancien texte. Son délai n’ayant pas expiré au 1er janvier 2027, elle bascule dans le régime des dix ans et se conserve jusqu’en 2032.
Le calcul se fait donc pièce par pièce, ou au minimum exercice par exercice. Une purge programmée sur six ans dans un logiciel ou dans un espace de stockage détruit aujourd’hui des documents encore exigibles. Suspendre ces suppressions automatiques est la première mesure à prendre. Les archives dont le délai avait expiré avant cette date restent régies par l’ancienne règle.
Ce que la SCI conserve, pièce par pièce
Une SCI à l’impôt sur les sociétés tient une comptabilité d’engagement complète. Elle suit donc le standard commercial de dix ans posé par l’article L123-22 du code de commerce. Une SCI à l’impôt sur le revenu n’échappe pas au délai fiscal, qui vise toutes les pièces contrôlables. Les deux régimes convergent sur la même durée.
Un cas sort du lot : les factures de travaux. Elles servent à majorer le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value, parfois quinze ou vingt ans après leur paiement. Leur durée utile dépend de la date de revente, pas du calendrier fiscal courant. Les statuts, les procès-verbaux d’assemblée et les actes notariés suivent une logique patrimoniale distincte.
| Pièce | Base légale | Durée |
|---|---|---|
| Facture fournisseur reçue, fichier d’origine | L102 B du LPF | 10 ans |
| Double des factures émises au locataire | 289, I-4 du CGI | 10 ans |
| Piste d’audit fiable et sa documentation | L102 B, I bis du LPF | 10 ans |
| Comptabilité d’une SCI à l’IS | L123-22 du code de commerce | 10 ans |
| Factures de travaux majorant le prix d’acquisition | 150 VB du CGI | Jusqu’à la revente |
Sous quelle forme archiver une facture électronique
Conserver une facture électronique ne se résume pas à la stocker. Le format retenu détermine ce que la SCI pourra prouver en cas de contrôle ou de litige avec un locataire. Deux exigences se cumulent, l’une fiscale, l’autre probatoire.
Le fichier d’origine prime sur le PDF de confort
L’article L102 B est explicite. Les documents établis ou reçus sur support informatique sont conservés sous cette forme pendant toute la durée du délai. Imprimer une facture reçue au format Factur-X puis détruire le fichier revient à supprimer l’original.
Un format hybride comme Factur-X associe une image lisible et un fichier de données XML. La partie structurée porte les mentions exploitées par les contrôles et par la comptabilité. Une conversion en PDF simple efface ces données. Les formats UBL et CII sont entièrement structurés : sans le fichier natif, il ne reste qu’une représentation.
La copie papier garde une utilité de classement, sans remplacer la pièce que l’administration peut réclamer. Le même raisonnement vaut pour une capture d’écran du portail : elle prouve qu’une information s’affichait un jour donné, rien de plus.
Authenticité, intégrité et lisibilité pendant dix ans
Le V de l’article 289 du code général des impôts impose trois garanties : authenticité de l’origine, intégrité du contenu, lisibilité. Elles courent de l’émission jusqu’à la fin de la période de conservation. Une intégrité vérifiée le jour de la réception ne suffit donc pas.
Cette exigence pèse sur les migrations. Changement de logiciel comptable, changement de plateforme, changement de disque : chaque opération doit préserver les fichiers, leurs métadonnées et leurs dates. L’article 1366 du code civil rappelle que la force probante d’un écrit électronique dépend des conditions dans lesquelles il a été conservé.
Le nommage compte alors autant que la sauvegarde : exercice, fournisseur, numéro, date, statut. Une archive introuvable dans le délai d’un contrôle produit le même effet qu’une archive perdue.
La plateforme agréée n’est pas votre archiviste
L’idée circule depuis le lancement de la réforme. La plateforme transporte les factures, elle les conserverait donc. La distinction entre transmission réglementaire et archivage légal est pourtant nette, et elle se lit dans les textes comme dans les contrats.
Ce que la plateforme garantit vraiment
L’article 242 nonies E de l’annexe II au code général des impôts liste ses missions. Elle permet de déposer, d’émettre et de transmettre les factures, réalise les contrôles, identifie le destinataire, reçoit les flux entrants et gère les statuts. Elle assure ces transmissions dans des conditions garantissant authenticité, intégrité et lisibilité.
Aucune de ces missions ne constitue un service d’archivage à valeur probante sur dix ans. Certaines plateformes le proposent en option, parfois payante. D’autres conservent les fichiers pendant une durée d’exploitation plus courte, puis ne gardent que les traces utiles à leurs propres obligations. La mention « stockage illimité » ne répond pas à la question.
Le recours à la plateforme reste obligatoire pour recevoir. La conservation, elle, n’a jamais quitté le périmètre de l’assujetti.
Les questions à poser avant de signer
Cinq points méritent une réponse écrite du prestataire. La durée réelle de conservation incluse dans l’abonnement, d’abord. Le périmètre exact de l’archive ensuite : fichier structuré d’origine, représentation lisible, métadonnées, accusés et statuts de traitement. La norme ou la certification revendiquée pour l’archivage, enfin.
Restent deux points contractuels souvent négligés. Le délai et le format de restitution après résiliation : une clause autorisant la suppression immédiate en fin de contrat rend toute migration impossible. Le coût d’un export massif ensuite, car certaines grilles tarifaires facturent la sortie.
Un test grandeur nature vaut mieux qu’une promesse commerciale. Déposer une facture, l’exporter, la relire depuis un autre poste : l’exercice révèle les exports incomplets en quelques minutes.
La responsabilité de la conservation ne se délègue pas. Le 4 du I de l’article 289 du CGI met le double des factures à la charge de l’assujetti. L’article 1734 du CGI sanctionne d’une amende de 10 000 euros la destruction prématurée ou le défaut de présentation des documents. Une défaillance de la plateforme ouvre un recours contractuel, elle n’efface pas la demande de l’administration.
Organiser l’archivage d’une SCI sans salarié
Une SCI familiale traite parfois trente factures par an. Le volume n’exige aucun dispositif lourd, mais il rend la négligence facile. Trois habitudes suffisent à tenir dix ans, sans budget particulier.
Un export périodique, deux copies, un test de restauration
La première consiste à exporter les fichiers de la plateforme à intervalle fixe, chaque trimestre pour une SCI peu active. L’export porte sur les fichiers d’origine, pas sur des PDF régénérés. La deuxième impose deux copies sur deux supports distincts, dont une hors du poste du gérant.
La troisième est la plus négligée. Une sauvegarde jamais restaurée n’offre qu’une sécurité théorique. Ouvrir un fichier au hasard une fois par an et vérifier que ses données sont intactes prend dix minutes.
Le classement suit la même logique de survie. Un dossier par exercice, un sous-dossier par fournisseur : la structure la plus simple est celle qui survit à un changement de gérant.
Les pièces qui doivent survivre à la revente
Certaines factures gardent une valeur bien après le délai fiscal. Les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration majorent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. Deux conditions : des travaux réalisés par une entreprise, et non déjà déduits des revenus fonciers.
Sans justificatif, la SCI se rabat sur le forfait de 15 % applicable après cinq ans de détention. Sur un immeuble acquis 300 000 euros et rénové pour 120 000 euros, l’écart entre le réel et le forfait dépasse 75 000 euros de base imposable. La facture perdue coûte alors davantage que l’espace de stockage économisé.
Ces pièces se conservent jusqu’à la vente, puis pendant le délai de reprise qui suit la déclaration de plus-value.
Pour aller plus loin
Les obligations varient selon le bail signé par la SCI. Pour une location à une entreprise, le régime est détaillé dans notre analyse de la SCI en bail commercial. Le cas d’un cabinet libéral suit d’autres règles, exposées à propos du bail professionnel en SCI. Une SCI qui ne loue que des logements relève de la facture électronique en bail d’habitation. Les échéances restantes figurent dans le calendrier 2026 et 2027 de la réforme.
La séquence tient en trois gestes : récupérer le fichier d’origine, le stocker deux fois, vérifier une fois par an qu’il s’ouvre encore. L’erreur la plus coûteuse reste de croire que la plateforme agréée archive à votre place.
Ce qui revient le plus souvent.
Une facture papier reçue avant le 1er septembre 2026 peut-elle être détruite après numérisation ? +
Oui, à condition de respecter l’arrêté du 22 mars 2017, repris à l’article A102 B-2 du livre des procédures fiscales. La copie doit être une reproduction fidèle, horodatée et scellée par une empreinte, puis conservée dans les mêmes conditions que l’original. Une simple photo classée dans un dossier ne remplit pas ces conditions.
La SCI doit-elle conserver les factures qu’elle émet elle-même ? +
Le 4 du I de l’article 289 du CGI impose à l’assujetti de conserver un double de toutes les factures émises. Une SCI qui facture un loyer à une société locataire garde donc sa propre facture, dans son format d’origine. Le double détenu par la plateforme ne dispense pas d’en conserver une copie exploitable.
Une facture reçue par simple e-mail doit-elle être archivée de la même façon ? +
Oui. Un PDF reçu par courriel n’est pas une facture électronique au sens de la réforme. Il reste une pièce justificative soumise à l’article L102 B. Reçu sous forme informatique, il se conserve sous cette forme. Entre assujettis établis en France, ce canal ne vaut plus depuis le 1er septembre 2026.
Le mandat confié à l’expert-comptable transfère-t-il l’obligation de conservation ? +
Non. Le mandat organise un traitement, il ne déplace pas l’obligation légale, qui pèse sur la société et sur son gérant. En cas de rupture de la mission, la SCI doit pouvoir récupérer ses pièces. Prévoir les modalités de restitution dans la lettre de mission évite un blocage.
La tolérance annoncée par Bercy dispense-t-elle d’archiver en 2026 ? +
Non. L’administration a annoncé le 26 août 2026 qu’aucune sanction ne serait appliquée aux entreprises de bonne foi jusqu’à la fin de l’année. Cette souplesse vise le raccordement à une plateforme et les incidents de démarrage. Elle ne touche ni l’obligation de conservation, ni l’amende de 10 000 euros prévue par l’article 1734 du CGI.