La plupart des bailleurs en SCI pensent passer à côté de la réforme de la facturation électronique. L’intuition est à moitié juste. Une SCI qui loue un logement nu à des particuliers ne facture personne au sens fiscal du terme. Elle reste donc à l’écart de l’e-invoicing, le volet réservé aux factures entre entreprises. Un second mécanisme existe pourtant, et il passe souvent inaperçu. L’e-reporting oblige certaines structures à transmettre à l’administration les données de leurs opérations qui sortent du circuit des factures professionnelles. Pour une SCI, tout se joue sur un seul critère, son assujettissement à la TVA. Selon le cas, l’e-reporting ne s’appliquera jamais, ou deviendra une obligation périodique à partir de septembre 2027. Reste à identifier sa catégorie, à savoir ce qu’il faut transmettre, et par quel canal.
Ce que recouvre l’e-reporting pour une SCI
L’e-reporting ne touche pas à vos factures. Il ajoute une transmission de données vers la direction générale des finances publiques, la DGFiP, pour les opérations que l’e-invoicing ne prend pas en charge. C’est l’un des deux piliers de la réforme de la facturation électronique pour les SCI, à situer avant d’entrer dans le détail des obligations.
Une transmission de données, pas une facture
L’e-invoicing encadre les factures échangées entre entreprises françaises assujetties à la TVA. L’e-reporting récupère tout le reste. Il vise les ventes à des non-assujettis, comme les particuliers, ainsi que les opérations avec l’étranger. La SCI ne transmet pas chaque opération à l’unité.
Elle envoie des données agrégées, souvent une seule ligne par type de flux et par période. La réforme distingue d’ailleurs quatre flux, des transactions internationales aux ventes aux particuliers, avec leurs encaissements respectifs. Le cadre de ces transmissions repose sur le décret n° 2022-1299 du 7 octobre 2022, qui fixe les données attendues et les délais.
Pourquoi l’administration réclame ces données
L’idée n’est pas nouvelle. La facture dématérialisée existe pour les marchés publics depuis le lancement de Chorus Pro en 2017. L’État cherche aujourd’hui à étendre cette visibilité à l’ensemble de l’économie privée.
Deux objectifs précis se dessinent. Le premier vise la fraude à la TVA, qui représente un manque à gagner de plusieurs milliards d’euros chaque année. Le second prépare la déclaration de TVA pré-remplie, construite à partir des données croisées de l’e-invoicing et de l’e-reporting. Sans transmission régulière de ces informations, ce pré-remplissage reste hors de portée.
Quelles SCI sont réellement concernées
Toutes les SCI ne sont pas logées à la même enseigne. Le régime d’imposition des bénéfices ne change rien à l’affaire. Ce qui compte, c’est la position de la société face à la TVA, qui dépend elle-même de la nature et de la destination des biens loués.
Le seul critère qui compte, la TVA
Une SCI à l’impôt sur le revenu et une SCI à l’impôt sur les sociétés suivent ici des règles identiques. Le régime fiscal des résultats n’a aucune incidence sur la réforme. La ligne de partage se situe ailleurs, du côté de la TVA.
Une SCI qui loue un local nu à usage d’habitation relève de l’exonération prévue à l’article 261 D du code général des impôts. Elle est assujettie, mais exonérée, et n’a donc aucun e-reporting à produire. À l’autre extrémité, une SCI dont l’objet se limite à la mise à disposition gratuite d’un bien à ses associés n’est même pas assujettie. Elle sort complètement du cadre.
Quatre profils de SCI face à l’obligation
Quatre situations se dégagent une fois la TVA tranchée. La SCI sans activité économique reste hors champ. La SCI en location nue d’habitation doit seulement pouvoir recevoir les factures de ses fournisseurs.
Les deux derniers profils, assujettis de plein droit ou sur option, supportent l’ensemble des obligations. On y trouve la location de locaux aménagés à usage professionnel, la para-hôtellerie dès trois services sur quatre, soit petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge et accueil, ou encore la location de places de stationnement non rattachées à un bail d’habitation. Le tableau ci-dessous résume ces quatre cas.
| Profil de SCI | Réception des factures | Émission et e-reporting |
|---|---|---|
| Sans activité (jouissance gratuite aux associés) | Non concernée | Non concernée |
| Location nue d’habitation (exonérée, art. 261 D) | Oui, dès le 1ᵉʳ sept. 2026 | Non |
| Assujettie de plein droit (locaux pro, parking, para-hôtellerie) | Oui | Oui (e-invoicing + e-reporting) |
| Option pour la TVA (locaux nus à usage professionnel) | Oui | Oui (e-invoicing + e-reporting) |
E-reporting de transaction et de paiement
Quand une SCI est concernée, l’obligation se dédouble. La réforme sépare les données de la vente elle-même de celles de son encaissement. Les deux notions répondent à des logiques distinctes, qu’il vaut mieux ne pas confondre.
L’e-reporting de transaction
Ce premier volet vise les loyers adressés à des clients qui ne sont pas des assujettis français. Un particulier, une association sans but commercial, ou une entreprise installée à l’étranger entrent dans ce périmètre.
Prenons une SCI assujettie qui loue un local professionnel à un particulier. Elle transmet les données de cette location au titre de l’e-reporting de transaction. La déclaration reste agrégée. Pour des loyers mensuels identiques, une seule ligne synthétise le montant hors taxes, la TVA correspondante et la période, plutôt qu’une succession d’écritures isolées.
L’e-reporting de paiement
Le second volet découle d’une particularité de l’immobilier. Pour la TVA, une location s’analyse comme une prestation de services. La taxe devient donc exigible au moment de l’encaissement du loyer, et non lors de la facturation.
L’administration veut connaître cette date de paiement réelle. La SCI transmet alors le montant perçu et la date de l’encaissement. Une seule échappatoire existe. L’option pour le paiement de la TVA sur les débits, prévue à l’article 269 du code général des impôts, aligne l’exigibilité sur la facture et dispense de cet e-reporting de paiement.
Le calendrier qui s’applique aux SCI
La réforme se déploie en deux temps. Une première échéance porte sur la réception des factures, une seconde sur leur émission et l’e-reporting. Les dates dépendent ensuite de la taille de la société.
Septembre 2026, l’échéance pour recevoir
À compter du 1ᵉʳ septembre 2026, toute SCI assujettie à la TVA doit pouvoir recevoir des factures électroniques. Cette obligation vaut même pour une SCI exonérée au titre de l’article 261 D.
Concrètement, la société s’inscrit à l’annuaire centralisé de l’État et désigne une plateforme avant cette date. Seule la SCI non assujettie, celle qui met un bien à disposition gratuite, échappe à cette première marche. Sans plateforme, les factures de certains fournisseurs, à commencer par les grands émetteurs comme les fournisseurs d’énergie, risquent de ne plus parvenir.
Septembre 2026 ou 2027 pour émettre et déclarer
L’obligation d’émettre des factures électroniques et de produire l’e-reporting suit un calendrier fondé sur la taille. Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire basculent au 1ᵉʳ septembre 2026.
Les petites et moyennes entreprises et les microentreprises disposent d’une année supplémentaire, soit le 1ᵉʳ septembre 2027. La quasi-totalité des SCI relève de cette seconde vague. Pour la grande majorité des bailleurs concernés par l’e-reporting, l’échéance qui compte est donc bien septembre 2027, et non 2026.
Réaliser son e-reporting en pratique
L’obligation ne se règle pas d’un simple courriel. La transmission emprunte un canal unique et suit un rythme précis. Ce rythme dépend du régime de TVA de la société.
Passer par une plateforme agréée
La transmission des données passe obligatoirement par une plateforme agréée, choisie par la SCI. L’envoi par e-mail ou via un outil maison n’a aucune valeur légale.
La société signe un mandat avec une plateforme immatriculée par la DGFiP. Cette dernière récupère les données, les met au format exigé, puis les dépose pour son compte. La liste officielle des plateformes immatriculées figure sur impots.gouv.fr et s’allonge au fil des agréments. La responsabilité légale, en revanche, demeure celle de la SCI.
Depuis octobre 2024, le Portail Public de Facturation n’est plus une interface de saisie. Il se limite désormais à un rôle technique d’annuaire et de concentrateur de données. Chaque transmission, e-reporting compris, transite par une plateforme agréée que la SCI a choisie.
À quelle fréquence transmettre
Le rythme de transmission épouse le régime de TVA de la société. Une SCI au régime réel normal mensuel transmet ses données de transaction par décade, soit tous les dix jours, donc trois fois par mois.
Une SCI au régime simplifié déclare à un rythme plus espacé, généralement mensuel à bimestriel selon sa situation. Plus le régime est léger, plus les fenêtres se raréfient. L’enjeu n’est pas qu’administratif. Depuis la loi de finances pour 2026, un défaut d’e-reporting coûte 500 € par transmission manquante, dans la limite de 15 000 € par an. Un droit à l’erreur de 30 jours s’applique à la première infraction. Un outil connecté qui automatise chaque dépôt reste la parade la plus simple.
Pour aller plus loin
Sur le même sujet, plusieurs points méritent un détour. Si vos locataires sont des entreprises assujetties, vous basculez vers l’émission de factures structurées, et nos explications pour émettre une facture électronique en SCI détaillent la marche à suivre. Certaines configurations échappent à toute obligation d’émission, recensées dans notre point sur les cas d’exemption de facture électronique. Quand une facture devient obligatoire, elle suit un format normé, et le format Factur-X reste la référence à connaître. La réforme touche enfin la réception, avec un effet concret sur le traitement des factures fournisseurs d’une SCI.
Pour la plupart des SCI, l’e-reporting restera théorique : il ne vise que celles qui, tout en étant assujetties, facturent des particuliers ou l’étranger. Le vrai rendez-vous concerne tout le monde, recevoir ses factures au format électronique dès septembre 2026. Dans tous les cas, une comptabilité tenue au carré reste la meilleure façon d’absorber la réforme sans mauvaise surprise.
Ce qui revient le plus souvent.
Faut-il un logiciel de facturation pour faire son e-reporting ? +
Aucun logiciel n’est imposé. En revanche, une plateforme agréée reste indispensable, car elle seule peut transmettre les données à la DGFiP. Pour une SCI qui loue à des particuliers, un logiciel relié à cette plateforme évite la saisie manuelle, chronophage et source d’erreurs.
L’amende d’e-reporting se cumule-t-elle avec celle de la facturation électronique ? +
Oui, les deux régimes de sanctions sont distincts et peuvent s’appliquer en parallèle. Un manquement à l’e-reporting est pénalisé indépendamment d’un défaut d’émission de factures électroniques. Mieux vaut donc fiabiliser les deux volets en même temps.
La franchise en base de TVA change-t-elle les obligations d’une SCI ? +
Oui, et c’est un piège classique. Une SCI exonérée au titre de l’article 261 D du code général des impôts n’a pas d’e-reporting à produire. Mais une SCI exonérée par la seule franchise en base reste soumise à l’émission et à l’e-reporting, car elle demeure assujettie. La source de l’exonération fait toute la différence.
L’e-reporting modifie-t-il la quittance de loyer remise au locataire ? +
Non. La relation avec le locataire, du bail à la quittance, n’est pas touchée par la réforme. L’e-reporting est une transmission de données vers l’administration, en coulisses. Le bailleur continue de remettre sa quittance par les moyens habituels.
Mon expert-comptable peut-il réaliser l’e-reporting à ma place ? +
Oui, l’expert-comptable ou la plateforme agréée peut prendre en charge la transmission technique. La responsabilité légale, elle, reste celle de la SCI. En cas de manquement, c’est la société qui répond, pas son prestataire. Un suivi des dépôts validés reste donc utile, même en cas de délégation.