Une SCI qui loue trois appartements à des particuliers et une SCI qui facture un local commercial avec TVA n’ont pas le même besoin. La première ne produira sans doute jamais une facture électronique. Elle devra pourtant en recevoir dès le 1er septembre 2026, parce que son artisan, son syndic et son assureur passeront tous par une plateforme agréée. La seconde devra émettre au format Factur-X, au plus tard le 1er septembre 2027. Entre ces deux situations, le budget passe de zéro euro à près de 300 euros par an. Le choix d’un outil se joue donc sur trois questions : ce que loue la société, à qui elle le loue, et sa situation au regard de la TVA. Le prix vient après.
Votre SCI est-elle vraiment concernée par la facture électronique ?
La question précède le choix de l’outil. Un gérant qui achète un abonnement avant d’avoir tranché ce point paie souvent pour une fonction qu’il n’utilisera jamais. Pour situer votre société dans le dispositif, commencez par l’essentiel sur la facture électronique en SCI, puis revenez au tableau ci-dessous.
Le régime IR ou IS ne décide de rien ici
C’est l’erreur la plus répandue dans les contenus consacrés au sujet. Le régime d’imposition détermine la comptabilité de la société et sa liasse fiscale. Il ne détermine pas ses obligations en matière de facturation électronique.
La fiche officielle de la DGFiP consacrée aux SCI pose un critère unique : l’assujettissement à la TVA. Une SCI non assujettie n’est pas concernée par la réforme. Une SCI assujettie y entre, quel que soit son régime d’imposition. Tout se joue donc sur la situation de la société au regard de la TVA, elle-même dictée par la nature exacte de la location.
Une SCI à l’IS qui ne loue que des logements nus reste exonérée de TVA au titre de l’article 261 D du CGI. Elle n’a aucune obligation d’émission. À l’inverse, une SCI à l’IR ayant opté pour la TVA sur un local professionnel devra émettre. La fiche DGFiP précise que l’assujettissement dépend de circonstances de fait, à analyser au cas par cas.
Le tableau DGFiP, activité par activité
La fiche officielle recense huit configurations. Voici leur traduction opérationnelle, dans la version de janvier 2026 du document.
| Activité de la SCI | TVA | Recevoir | Émettre ou e-reporting |
|---|---|---|---|
| Mise à disposition gratuite aux associés | Non assujettie | — | — |
| Location nue d’habitation | Exonérée (261 D) | Oui si la qualité d’assujetti est reconnue | — |
| Location meublée d’habitation | Exonérée (261 D) | Cas à analyser | — |
| Meublé avec 3 prestations para-hôtelières | De plein droit | Oui | Oui |
| Local professionnel nu sans option TVA | Exonérée | Cas à analyser | — |
| Local professionnel nu avec option TVA | Sur option | Oui | Oui |
| Local professionnel aménagé | De plein droit | Oui | Oui |
| Places de stationnement non accessoires | De plein droit | Oui | Oui |
Ce tableau est indicatif. La DGFiP indique elle-même qu’il ne présume pas de l’analyse individualisée menée au sein de votre société. Si votre SCI cumule plusieurs baux de nature différente, l’analyse se fait bail par bail.
Deux dates, deux obligations qui n’ont rien à voir
La réception arrive en premier. Au 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie établie en France doit pouvoir recevoir ses factures fournisseurs via une plateforme agréée. Le calendrier de la réforme a été confirmé par le décret n° 2026-677 et l’arrêté du 27 juillet 2026, publiés au Journal officiel du 28 juillet.
L’émission suit une logique de taille. Elle s’applique au 1er septembre 2026 aux grandes entreprises et aux ETI, et au plus tard au 1er septembre 2027 aux petites et moyennes entreprises. Une SCI familiale relève de la seconde catégorie dans l’immense majorité des cas. Elle dispose donc d’une année de plus pour son émission, mais pas pour sa réception.
Amende par facture non conforme, contre 15 € dans le texte initial. Plafond de 15 000 € par année civile. Le défaut d’e-reporting coûte 500 € par transmission manquante.
Facture, quittance, avis d’échéance : ce que votre SCI produit réellement
Beaucoup de gérants cherchent un logiciel de facturation alors qu’ils n’émettent aucune facture. Trois documents circulent dans une SCI, et un seul entre dans le champ de la réforme. La confusion coûte cher en abonnements inutiles.
Trois documents, trois moments
L’avis d’échéance part avant le paiement. Il annonce le montant dû pour la période à venir, loyer et provisions comprises. Il n’a aucune valeur probante et n’atteste de rien.
La quittance vient après le règlement intégral. Pour un bail d’habitation, le bailleur doit la transmettre gratuitement lorsque le locataire en fait la demande, en distinguant le loyer des charges. C’est un reçu, pas une facture.
La facture, elle, matérialise une opération soumise à la TVA entre professionnels. Une SCI n’en produit que si elle est assujettie et loue à un client professionnel. Une SCI familiale qui loue trois studios à des étudiants n’émettra jamais de facture.
Ce qui bascule au format structuré, et ce qui reste dehors
Seule la facture bascule. L’avis d’échéance et la quittance restent des documents de gestion locative, libres de format. Rien n’oblige à les produire en Factur-X, même si certains éditeurs les génèrent au même format par commodité. Le sujet de la quittance de loyer électronique relève de la valeur probante et de l’archivage, pas de la réforme fiscale.
Conséquence directe sur le choix d’outil. Une SCI qui ne produit que des quittances n’a pas besoin d’un logiciel de facturation. Elle a besoin d’une adresse de réception déclarée et, éventuellement, d’un outil de gestion locative. Ce sont deux marchés distincts, à deux prix distincts.
Plateforme agréée, solution compatible, logiciel : qui fait quoi
Le vocabulaire de la réforme piège les gérants. Trois briques différentes circulent sous le mot « logiciel », et une seule est obligatoire. Comprendre la différence évite d’acheter deux fois la même fonction.
La plateforme agréée est le seul maillon imposé
La plateforme agréée est immatriculée par l’administration fiscale pour trois ans. Elle engage sa responsabilité sur l’acheminement des factures et sur la transmission des données. Au 13 août 2026, 166 plateformes figuraient sur la liste officielle. Toute entreprise assujettie doit en rattacher au moins une à son SIREN dans l’annuaire central, ce qui conditionne le choix de la plateforme de facture électronique de la SCI.
Solution compatible : la nuance qui compte en cas de rupture
Un éditeur peut aussi se déclarer solution compatible. Il ne porte alors pas l’immatriculation lui-même : il route vos flux via une plateforme partenaire, liée par un contrat commercial. Fonctionnellement, l’expérience est proche. Juridiquement, la responsabilité et la continuité du service reposent sur un tiers.
Cette distinction n’est pas théorique. Si le partenariat s’arrête, le canal se coupe et il faut migrer dans l’urgence. ComptaSCI et SCI-Facturation ont retenu ce modèle. Indy, macompta.fr, Abby et Pennylane portent leur propre immatriculation.
Factur-X, le format que votre outil doit produire
Une facture électronique n’est pas un PDF envoyé par mail. Le standard français retenu est le format Factur-X, un fichier PDF/A-3 contenant un XML structuré, conforme à la norme européenne EN 16931. Les formats UBL et CII sont également admis. Un logiciel qui n’annonce aucun de ces trois formats ne vous rendra pas conforme, quelle que soit sa page marketing.
Le comparatif des logiciels de facture électronique pour SCI
Six outils reviennent systématiquement dans les recherches des gérants. Ils ne jouent pas dans la même catégorie, et le tableau le montre mieux qu’un classement. Les tarifs ont été relevés sur les pages publiques des éditeurs en août 2026.
La grille de notation, sur 100 points
Le score se décompose ainsi : adaptation réelle à la SCI sur 30 points, couverture de la facturation électronique sur 20, comptabilité sur 15, automatisation sur 15, prix sur 10, ergonomie et support sur 10. Aucune commission d’affiliation n’entre dans le calcul. Une fonction non vérifiable sur la documentation de l’éditeur est comptée zéro, jamais supposée.
Le tableau, colonne par colonne
Le tiret signifie que la fonction est absente. La mention « non confirmé » signifie que l’éditeur ne la documente pas publiquement pour une SCI, ce qui n’est pas la même chose.
| Logiciel | Prix utile à une SCI | Statut | Réception | Émission Factur-X | Loyers récurrents | Compta SCI | Multi-SCI | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Indy | 0 € · env. 288 € HT/an en formule SCI | Plateforme agréée | ✓ gratuite | ✓ incluse | Non confirmé | ✓ 2072 et 2065 | Un abonnement par entité | 89 |
| SCI-Facturation | 24,90 à 59 € HT/an | Connecté à une PA | ✓ incluse | ✓ EN 16931 | ✓ | — (export FEC) | ✓ jusqu’à 4 | 76 |
| macompta.fr | dès 7,74 € HT/mois | Plateforme agréée | ✓ | ✓ | ✓ loyers types | ✓ plan comptable dédié | Dossier supplémentaire payant | 76 |
| Pennylane | Grille SCI non publiée | Plateforme agréée | ✓ | ✓ | ✓ selon formule | ✓ via le cabinet | ✓ | 74 |
| Abby | 0 € puis offres payantes | Plateforme agréée | ✓ | ✓ | Non confirmé | Compta simplifiée, liasse non confirmée | Non confirmé | 70 |
| ComptaSCI | 99,90 € TTC + 49 à 59 € TTC/an de module | Solution compatible | ✓ via module | ✓ formule TVA | ✓ gestion locative | ✓ 2072 et 2065 | ✓ jusqu’à 5 | 65 |
ComptaSCI mérite un avertissement que le tableau ne montre pas : le logiciel est installé sur poste, sous Windows 10 ou 11 uniquement. Ni Mac, ni mobile, ni cloud.
Les six outils passés au crible
Chaque fiche répond aux mêmes questions, dans le même ordre. La rubrique « à éviter si » est la plus utile des six lignes. Elle vous fera gagner plus de temps qu’un argumentaire produit.
Indy, le plus complet si la comptabilité compte autant que les factures
L’offre gratuite couvre la facturation électronique sans limite de durée et sans limite de volume. La formule dédiée aux SCI se situe autour de 24 € HT par mois en engagement annuel, soit 288 € HT sur l’année, et environ 32 € HT par mois sans engagement. Indy a annoncé son immatriculation comme plateforme agréée le 31 mars 2026 et porte cette responsabilité en propre.
Le point fort tient à la continuité entre facture et liasse : synchronisation bancaire, ventilation automatique, déclaration 2072 pour l’IR et 2065 pour l’IS. La limite est symétrique. Indy n’est pas un outil de gestion locative et ne gère ni régularisation de charges ni révision d’indice. La génération de factures de loyer récurrentes n’est pas documentée publiquement pour une SCI.
À éviter si : vous cherchez d’abord des quittances et un suivi de charges, ou si votre SCI à l’IS présente une structure complexe avec immobilisations lourdes et plusieurs entités. Un cabinet reste alors mieux placé.
SCI-Facturation, le plus direct pour facturer des loyers professionnels
Trois formules annuelles, toutes hors taxes : Solo à 24,90 € pour une SCI, un locataire et douze factures par an, Essentiel à 39 € pour trois locataires et quarante factures, Multi-SCI à 59 € pour quatre sociétés, vingt locataires et 240 factures. Une offre de lancement rend le service gratuit jusqu’au 1er janvier 2027 pour les 500 premiers inscrits.
L’outil produit du Factur-X en PDF/A-3 profil EN 16931, gère les factures récurrentes, les relances, l’export FEC et le prélèvement des loyers via un prestataire tiers. La transmission passe par une plateforme agréée partenaire, frais inclus. Aucune comptabilité, aucune liasse. Notez que la page publique de l’éditeur mentionne encore une amende de 15 € par facture, montant porté à 50 € par la loi de finances pour 2026.
À éviter si : votre SCI ne loue qu’à des particuliers, auquel cas vous payez une fonction d’émission dont vous n’avez pas l’usage. À éviter aussi si vous voulez produire votre liasse fiscale dans le même outil.
macompta.fr, le meilleur rapport prix et couverture
La facturation seule démarre à 7,74 € HT par mois. La comptabilité complète se situe autour de 13 à 15,40 € HT par mois en engagement annuel, avec les déclarations fiscales en module additionnel. L’éditeur rochelais est immatriculé plateforme agréée et intègre l’émission comme la réception dans sa propre interface, sans contrat tiers.
La SCI dispose d’un plan comptable dédié, du bilan et de la liasse. C’est l’une des rares options sérieuses sous dix euros par mois pour produire soi-même une liasse fiscale. Le prix se paie ailleurs : ni synchronisation bancaire, ni reconnaissance automatique des pièces, et une interface qui accuse son âge.
À éviter si : votre SCI génère un volume important de pièces, ou si votre objectif est d’économiser du temps plutôt que des euros. La saisie manuelle devient vite le poste le plus coûteux.
Abby, l’entrée gratuite la plus simple, mais généraliste
L’offre Basique est à 0 €, avec devis et factures illimités et facturation électronique annoncée sans surcoût. L’éditeur a ouvert une page explicitement destinée aux SCI et se positionne comme plateforme agréée. Pour une société qui a seulement besoin d’être joignable au 1er septembre 2026, cela suffit.
Au-delà, la promesse se dilue. L’outil a été conçu pour des indépendants. Les fonctions attendues d’une SCI, quittances, charges récupérables, régularisation annuelle, déclaration 2072, ne sont pas documentées. Excellent logiciel de facturation, mais pas un logiciel de SCI.
À éviter si : vous attendez une gestion locative ou une liasse fiscale. Le gratuit se paie alors en heures passées sur un tableur en parallèle.
ComptaSCI, le spécialiste historique sous condition Windows
Le modèle repose sur une licence, pas un abonnement : 99,90 € TTC pour la version IR, jusqu’à cinq SCI avec immeubles et locataires illimités, et 139,90 € TTC avec l’option IS. Le module de facturation électronique se facture à part, 29 € TTC pour couvrir la période jusqu’au 1er février 2027, puis 49 € TTC par an pour une SCI non soumise à la TVA et 59 € TTC pour une SCI assujettie.
L’éditeur a choisi le statut de solution compatible, adossé à une plateforme agréée partenaire. Le logiciel couvre la gestion locative, le plan comptable SCI, les formulaires 2072 et 2065. Sur cinq ans, l’addition reste très inférieure à celle d’un abonnement mensuel. L’ergonomie et la restriction à Windows 10 ou 11 écartent en revanche une bonne partie des gérants.
À éviter si : vous travaillez sur Mac, depuis un téléphone, ou si vous voulez une synchronisation bancaire automatique. Aucune de ces trois attentes n’est couverte.
Pennylane, pertinent seulement si un cabinet tient déjà vos comptes
La grille publique démarre autour de 14 € HT par mois pour les indépendants, mais aucun tarif spécifique aux SCI n’est publié. Ne retenez pas un prix affiché ailleurs sans le faire confirmer par votre expert-comptable : la formule applicable dépend du canal de souscription.
La valeur se situe dans la collaboration. Le cabinet travaille sur le même dossier en temps réel, la plateforme agréée est intégrée, le multi-sociétés est natif. Pour une SCI patrimoniale à plusieurs associés suivie par un cabinet, c’est cohérent. Pour une SCI familiale de douze factures annuelles, c’est disproportionné.
À éviter si : votre société n’a pas d’expert-comptable. L’outil perd alors l’essentiel de son intérêt et vous payez un socle collaboratif inutilisé.
Quel outil pour votre SCI, et pour quel budget réel
Le prix mensuel ment. Une SCI qui produit douze factures par an et paie 25 € par mois dépense 300 € pour douze documents. Le coût annuel est la seule unité qui parle. Voici trois situations, avec leur addition.
SCI familiale avec des logements nus : zéro euro suffit
La location nue d’habitation est exonérée de TVA. Aucune obligation d’émission, aucun e-reporting. Le besoin se limite à une adresse de réception déclarée, pour recevoir les factures du syndic, de l’artisan et de l’assureur. Les offres gratuites d’Indy, d’Abby ou de Tiime y répondent sans dépense.
Reste la question des quittances et du suivi des charges. Elle relève d’un logiciel de gestion locative pour SCI, pas d’un outil de facturation. Ne mélangez pas les deux budgets.
SCI qui loue un local professionnel avec option TVA
C’est la situation qui déclenche toutes les obligations : émission au format structuré, e-reporting de paiement, réception. Le locataire professionnel exigera de toute façon une facture conforme, faute de quoi il ne récupérera pas la TVA.
Deux voies. La voie économique passe par un outil dédié à 24,90 € HT par an, sans comptabilité. La voie intégrée passe par un outil qui produit aussi la liasse, autour de 288 € HT par an. L’écart de 263 € correspond exactement au prix de la comptabilité, pas à celui de la conformité.
SCI à l’IS ou gérant de plusieurs sociétés
À l’IS, le critère déterminant n’est plus la facture mais la comptabilité d’engagement, les amortissements et la liasse 2065. La vraie comparaison oppose alors un logiciel de facturation plus un expert-comptable à un logiciel de comptabilité SCI complet. La facture électronique devient une fonction parmi d’autres.
Pour plusieurs sociétés, comptez la multiplication. Quatre SCI sur des abonnements individuels à 24,90 € coûtent 99,60 € HT par an. La même couverture en offre multi-SCI revient à 59 € HT. L’économie atteint 40,60 € par an, et surtout un seul tableau de bord.
| Profil de SCI | Solution type | Coût annuel réel |
|---|---|---|
| Logements nus, réception seule | Offre gratuite d’une plateforme agréée | 0 € |
| 1 local pro avec TVA, 12 factures | Outil de facturation dédié SCI | 24,90 € HT |
| Facturation et comptabilité en interne | Suite modulaire à bas coût | 93 à 185 € HT |
| SCI à l’IS, liasse 2065 incluse | Solution tout-en-un | 288 € HT en annuel, 384 € HT au mois |
| 4 SCI à gérer | Offre multi-SCI plutôt que 4 abonnements | 59 € HT au lieu de 99,60 € HT |
Le budget d’une SCI va de zéro euro pour une simple réception à environ 300 € par an pour un outil qui produit aussi la liasse fiscale. Entre les deux, facturer des loyers professionnels de façon conforme coûte 25 à 60 € par an. Payer une comptabilité complète pour douze factures annuelles reste le mauvais calcul le plus fréquent.
Pour aller plus loin
Avant de valider un outil, vérifiez d’abord si votre société entre bien dans le dispositif : notre analyse de l’obligation de facture électronique en SCI détaille les cas limites. Si la vôtre ne détient qu’un bien mis à disposition des associés, le cas de la SCI patrimoniale répond plus précisément. Une fois l’outil choisi, contrôlez le contenu de vos documents avec les mentions obligatoires d’une facture de SCI, quatre d’entre elles ayant été ajoutées au 1er septembre 2026. Et si le vocabulaire des acteurs reste flou, notre comparaison entre plateforme agréée et portail public remet chaque brique à sa place.
Pour la grande majorité des SCI, Indy reste le point d’entrée le plus rationnel : immatriculation portée en propre, réception gratuite, comptabilité disponible si la société en a l’usage. Une SCI qui facture uniquement des loyers professionnels et refuse tout module comptable paiera moins cher ailleurs, à 24,90 € par an.
Ce qui revient le plus souvent.
Une SCI peut-elle continuer à facturer ses loyers sous Excel ? +
Oui, jusqu’à sa propre échéance d’émission, fixée au 1er septembre 2027 pour une petite structure. Après cette date, une SCI assujettie doit produire un fichier structuré transmis via une plateforme agréée. Un tableur ne génère ni Factur-X ni acheminement conforme. Il reste utile pour le suivi interne, jamais comme outil d’émission.
Faut-il déclarer sa plateforme quelque part ? +
Oui. Chaque entreprise assujettie doit être rattachée à au moins une adresse de réception dans l’annuaire central, via la plateforme qu’elle a choisie. C’est cette inscription qui permet à vos fournisseurs de vous adresser leurs factures. La démarche se fait depuis l’interface de la plateforme, en signant un mandat.
Une SCI en sommeil doit-elle choisir une plateforme ? +
La réponse dépend de son statut au regard de la TVA, pas de son activité du moment. Une société sans aucune activité taxable et non assujettie sort du dispositif. Une SCI qui conserve la qualité d’assujetti reste tenue de pouvoir recevoir, même si elle n’émet rien. Faites trancher ce point avant le 1er septembre 2026.
Peut-on changer de plateforme agréée ensuite ? +
Rien ne verrouille votre choix. Le changement suppose de mettre à jour votre adresse de réception dans l’annuaire et de récupérer votre historique de factures avant la clôture du compte. L’immatriculation d’une plateforme court trois ans, ce qui rend le point de vigilance moins théorique qu’il n’y paraît.
Combien de temps conserver les factures électroniques ? +
La référence commerciale reste de dix ans, le minimum fiscal étant de six ans à compter de la dernière opération. Retenez la durée la plus longue. Vérifiez si votre outil inclut l’archivage à valeur probante ou s’il facture ce service à part : l’écart de prix se joue souvent sur cette ligne.
Que faire si le locataire refuse la facture électronique ? +
Ce n’est pas une option contractuelle. Entre deux assujettis établis en France, le format électronique s’impose aux deux parties. Un locataire professionnel qui reçoit une facture non conforme risque surtout de perdre la déduction de la TVA correspondante. Si le locataire n’est pas assujetti, l’opération relève de l’e-reporting, pas de la facture électronique.
L’expert-comptable peut-il choisir la plateforme à ma place ? +
Oui, sur mandat. Beaucoup de cabinets ont déjà retenu une plateforme pour l’ensemble de leur portefeuille. Demandez laquelle avant de souscrire de votre côté, sous peine de payer deux abonnements pour la même fonction. La responsabilité de l’inscription reste celle de la société, même en cas de délégation.