Le régime fiscal de votre SCI ne décide de rien. Ni l’IR ni l’IS n’ouvrent ou ne ferment l’obligation de facturation électronique. Le seul critère qui tranche est l’assujettissement à la TVA. Il répartit les sociétés civiles en trois familles très inégales. Une SCI qui met un logement à disposition gratuite de ses associés reste hors du dispositif. Une SCI qui encaisse des loyers, même exonérés, doit pouvoir recevoir les factures de son syndic et de ses artisans à compter du 1er septembre 2026. Indy revient dans presque toutes les recherches sur le sujet, pour deux raisons vérifiables. La plateforme est immatriculée par la DGFiP et ne facture pas la réception. Reste à savoir jusqu’où elle couvre le cas d’une société civile, et à partir de quel profil elle décroche.
Ce que le 1er septembre 2026 impose à votre SCI
La réforme empile deux obligations que les gérants confondent souvent. Recevoir une facture électronique et en émettre une ne relèvent ni du même calendrier ni du même périmètre. Avant même de choisir la plateforme de facture électronique de votre SCI, il faut savoir laquelle des deux vous vise.
Recevoir maintenant, émettre en 2027
L’obligation de réception tombe le 1er septembre 2026, sans exception de taille. Toutes les entreprises assujetties à la TVA sont visées, de la micro-entreprise au groupe coté. L’émission suit un calendrier séparé : 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les ETI, 1er septembre 2027 pour les PME, les TPE et les micro-entreprises. La quasi-totalité des SCI relève de cette seconde vague.
Il n’existe plus d’option publique gratuite. Le portail public de facturation a perdu son rôle opérationnel en octobre 2024. Il ne subsiste que comme annuaire des destinataires et collecteur de données fiscales. Passer par une plateforme agréée privée devient donc obligatoire, y compris pour la seule réception. Seules les factures adressées au secteur public restent sur Chorus Pro.
Le format compte autant que le canal. Une facture conforme est structurée : Factur-X, UBL ou CII. Un PDF envoyé par courriel ne remplit pas l’obligation, même signé, même archivé.
Dans les faits, la bascule sera progressive. Vos fournisseurs TPE et PME conservent le droit d’émettre un PDF jusqu’en septembre 2027. Les premières factures électroniques que recevra votre SCI viendront donc des gros émetteurs : énergie, assurance, télécoms, grands prestataires de travaux. C’est cette poignée de flux qui rend le branchement urgent, pas le volume total.
La ligne de partage passe par la TVA
Être assujetti ne signifie pas être redevable. Une SCI qui loue un logement nu exerce une activité économique. Elle est assujettie tout en étant exonérée par l’article 261 D du code général des impôts. Cette nuance change tout : pas d’émission, pas d’e-reporting, mais une obligation de réception dès septembre 2026.
Trois situations rendent la société pleinement taxable. La location de locaux aménagés à usage professionnel, la para-hôtellerie dès trois prestations accessoires, et l’option pour la TVA sur des locaux nus professionnels. Ces SCI cumulent réception, émission et e-reporting, selon le calendrier lié à leur taille.
Un seul cas sort complètement du champ : la mise à disposition gratuite d’un bien aux associés. Sans loyer ni prestation, il n’y a pas d’activité économique, donc aucune obligation, pas même la réception. La fiche SCI publiée par la DGFiP en janvier 2026 pose ces règles. Sur un montage mixte, une confirmation écrite du service des impôts des entreprises vaut mieux qu’une interprétation maison.
| Profil de SCI | Recevoir | Émettre | Ce qu’il faut chez Indy |
|---|---|---|---|
| Mise à disposition gratuite aux associés | Non | Non | Rien, la SCI est hors champ |
| Location nue d’habitation | Oui, 1er sept. 2026 | Non | Offre Essentiel gratuite |
| Locaux nus professionnels, sans option TVA | Oui, 1er sept. 2026 | Non | Offre Essentiel gratuite |
| Option TVA, locaux aménagés ou para-hôtellerie | Oui, 1er sept. 2026 | Oui, 1er sept. 2027 | Facturation oui, tenue comptable TVA non couverte |
Indy comme plateforme agréée : ce que vaut le statut
Le statut de plateforme agréée n’est pas un argument marketing. Il conditionne la capacité légale à router vos factures et à dialoguer avec l’administration. Deux points méritent vérification avant de s’engager.
Une immatriculation détenue en propre
Indy figure sur la liste officielle des plateformes agréées publiée par la DGFiP. L’éditeur a obtenu son numéro au début de l’année 2026, puis validé les tests d’interopérabilité qui rendent l’immatriculation définitive. Au 20 août 2026, la liste comptait 166 opérateurs, dont 148 immatriculés à titre définitif et 18 encore en attente de ces tests.
La distinction pèse au moment de signer. Une partie des logiciels de facturation acheminent leurs flux via une plateforme tierce, liée par un simple contrat commercial. Indy porte sa conformité elle-même. Si le partenaire d’un éditeur intermédiaire change ses conditions, c’est le client final qui subit la rupture. La liste publiée sur impots.gouv.fr est révisée plusieurs fois par mois et reste la seule référence à jour.
Réception, émission et e-reporting sans surcoût
L’offre Essentiel d’Indy est gratuite et inclut la facturation électronique, sans plafond de volume annoncé. Les factures fournisseurs arrivent dans l’outil quelle que soit la plateforme de l’émetteur. Les statuts du cycle de vie, du dépôt au rejet, remontent au même endroit. Les trois formats réglementaires sont pris en charge.
Pour une SCI patrimoniale, le calcul est vite fait. Une société civile reçoit rarement plus de quelques dizaines de factures par an : syndic, assurance, entretien, travaux, honoraires. L’échéance du 1er septembre 2026 se règle donc sans ligne budgétaire supplémentaire, à condition de ne demander à l’outil que ce qu’il sait faire.
Indy détient son immatriculation de plateforme agréée en propre, et la facturation électronique reste à zéro euro. Une SCI qui reçoit une poignée de factures de syndic, d’assurance et de travaux couvre l’obligation du 1er septembre 2026 sans budget.
La limite qu’Indy pose lui-même : la SCI à la TVA
Un agrément ne dit rien du périmètre fonctionnel. C’est là que le cas de la société civile se sépare de celui du travailleur indépendant. Indy pose une limite explicite, et l’éditeur ne la cache pas.
Facturer oui, tenir la comptabilité TVA non
En juin 2026, dans les commentaires de son propre guide destiné aux SCI, l’équipe d’Indy a écrit que la plateforme n’est pas encore adaptée à la gestion des SCI assujetties à la TVA. La formule vise la tenue comptable, pas le routage des factures.
La nuance est opérationnelle. Une SCI qui a opté pour la TVA sur un local professionnel peut utiliser Indy comme plateforme agréée, émettre ses factures avec TVA et les transmettre. En revanche, la comptabilité et les déclarations de TVA de cette même société ne rentrent pas dans l’offre SCI. Il faut alors une seconde solution, ou un cabinet, ce qui efface une partie de l’avantage tarifaire.
Le profil de société civile le plus contraint par la réforme est donc aussi celui que l’outil couvre le moins bien. L’éditeur annonce travailler sur le sujet, sans date.
Les profils que l’outil laisse de côté
Indy ne gère ni la paie ni la DSN. Une SCI qui emploie un gardien ou un salarié sort du cadre, y compris avec l’option expert-comptable. Les exploitations agricoles et la location meublée professionnelle ne sont pas couvertes non plus.
Le moteur comptable repose sur une logique de trésorerie. Les comptabilités qui portent des immobilisations lourdes, des provisions ou des montages à plusieurs sociétés atteignent vite ses limites. L’absence d’API publique et de connecteurs pèse dès qu’un flux extérieur doit alimenter la facturation.
Le prix réel d’Indy pour une société civile
La gratuité de la facturation électronique ne dit rien du coût de la comptabilité. Les deux volets sont facturés séparément. Voici ce que paie réellement une SCI selon ce qu’elle attend de l’outil.
Le palier SCI et LMNP
Le palier dédié aux SCI et aux LMNP est annoncé autour de 24 euros hors taxes par mois en engagement annuel, et 32 euros en paiement mensuel. Il couvre la tenue, la télétransmission des déclarations et l’aide à la déduction. La grille générale s’étend de 9 euros hors taxes par mois pour un micro-entrepreneur à 49 euros pour une société à l’impôt sur les sociétés.
Ces montants bougent au fil des promotions et des refontes de paliers. La grille affichée au moment de la souscription fait foi, pas un tarif relevé trois mois plus tôt.
Quand la gratuité suffit
Une SCI familiale à l’IR qui loue nu, sans option TVA, n’a besoin que d’un point de réception conforme. L’offre gratuite y répond. L’abonnement se justifie à partir du moment où vous voulez la déclaration 2072 ou la liasse 2065 télétransmise depuis le même outil, avec la synchronisation bancaire derrière.
Le raisonnement inverse vaut aussi. Si votre expert-comptable produit déjà la liasse, l’abonnement fait doublon. Reste alors la plateforme agréée gratuite, qui couvre à elle seule l’obligation de réception.
Se brancher avant l’échéance, et ce qu’on risque sinon
Choisir une plateforme ne suffit pas à être en règle. Le routage repose sur un référencement, et son absence bloque tout. Le régime de sanction associé n’a rien à voir avec celui de l’émission.
Trois étapes, pas une
La première consiste à trancher l’assujettissement de la société, statuts et baux en main. La deuxième est la désignation de la plateforme, qui passe par un mandat signé. La troisième, la plus oubliée, est l’inscription dans l’annuaire centralisé géré par le portail public. Sans adresse déclarée, aucun fournisseur ne peut vous adresser sa facture.
Le niveau d’adressage se choisit à ce moment-là : SIREN, SIRET ou code de routage. Une SCI mono-établissement s’en tient au SIREN dans la quasi-totalité des cas.
Les SCI concernées par l’émission ont un quatrième chantier. Quatre mentions s’ajoutent aux factures : la catégorie de l’opération, l’option pour le paiement de la TVA sur les débits le cas échéant, l’adresse de livraison si elle diffère de celle du client, et le numéro SIREN du client.
Le régime de sanction est une astreinte
Le défaut de plateforme agréée pour la réception ne se sanctionne pas facture par facture. L’administration adresse d’abord une mise en demeure, avec un délai de trois mois. À son terme, une amende de 500 euros s’applique, suivie d’une nouvelle mise en demeure de trois mois. La persistance coûte 1 000 euros, puis 1 000 euros par période de trois mois supplémentaire.
Les autres manquements suivent une logique différente. L’amende pour défaut d’émission au format électronique est passée de 15 à 50 euros par facture, plafonnée à 15 000 euros par année civile. Le défaut d’e-reporting coûte 500 euros par transmission, sous le même plafond. Une tolérance existe pour une première infraction rapidement régularisée.
Le dispositif de sanction propre à la réception figure au IV bis de l’article 1737 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de l’article 123 de la loi de finances pour 2026, précisée par le décret n° 2026-677 du 27 juillet 2026. L’amende n’arrive qu’après une mise en demeure restée sans effet pendant trois mois.
Pour aller plus loin
L’arbitrage ne se joue pas uniquement sur le prix affiché. Si votre société civile passe par un cabinet, gère plusieurs biens ou traite des volumes plus élevés, le dossier consacré à Pennylane pour la facture électronique d’une SCI complète le tableau, avec une logique d’outil collaboratif qu’Indy n’a pas.
Pour une SCI qui loue nu sans option TVA, Indy couvre l’échéance du 1er septembre 2026 sans rien coûter : immatriculation détenue en propre, réception gratuite, comptabilité qui suit tant que le montage reste simple. Dès que la TVA entre dans l’équation, prévoyez une solution comptable à côté.
Ce qui revient le plus souvent.
Une quittance de loyer devient-elle une facture électronique ? +
Non. La quittance remise à un locataire particulier n’est pas une facture entre professionnels. Sur une location nue d’habitation exonérée par l’article 261 D du CGI, il n’y a ni facture électronique ni e-reporting à produire sur les loyers. Le format papier ou PDF actuel reste valable.
Que faire si un fournisseur envoie encore un PDF par courriel après le 1er septembre 2026 ? +
Ce sera fréquent et souvent légal. Un fournisseur TPE ou PME n’a l’obligation d’émettre au format électronique qu’à partir du 1er septembre 2027. Son PDF reste un justificatif comptable valable. Seuls les grands émetteurs et les ETI basculent dès septembre 2026.
Une SCI qui ne reçoit presque aucune facture doit-elle quand même désigner une plateforme ? +
Oui si sa qualité d’assujetti est reconnue. L’obligation porte sur la capacité à recevoir, pas sur un volume. Deux factures de syndic par an suffisent à la déclencher. Une SCI sans aucune activité économique, elle, n’a pas cette démarche à faire.
Peut-on changer de plateforme agréée plus tard ? +
Rien ne fige le choix, mais le changement suppose de mettre à jour l’adresse déclarée à l’annuaire. Vérifiez avant de signer les conditions de sortie et l’accès à l’historique de vos factures. Une plateforme peut aussi perdre son immatriculation, ce qui rend la portabilité utile à anticiper.
Indy remplace-t-il un expert-comptable pour une SCI à l’IS ? +
Juridiquement, rien ne l’interdit : la cour d’appel de Lyon a confirmé le 13 mai 2025 qu’un logiciel permettant à l’utilisateur de tenir lui-même sa comptabilité ne viole pas le monopole comptable. Techniquement, une SCI à l’IS qui amortit plusieurs biens et porte des provisions dépasse le périmètre de l’outil.