Ne pas facturer la TVA ne place pas votre SCI hors de la réforme de la facturation électronique. C’est la confusion la plus fréquente chez les gérants concernés. Une société civile en franchise en base reste assujettie à la TVA au sens du code général des impôts, même si elle n’en reverse jamais un euro.
Elle entre donc dans le périmètre de l’obligation. La première échéance tombe au 1er septembre 2026 pour la réception, la seconde au 1er septembre 2027 pour l’émission. Reste à savoir ce que « franchise en base » signifie vraiment pour une SCI. Le terme désigne une situation précise, souvent confondue avec la simple exonération des loyers. De cette distinction dépend l’étendue exacte de vos obligations.
Franchise en base de TVA et SCI : ce que le régime recouvre
La facture électronique se règle au cas par cas selon la TVA. Un détour par le régime applicable s’impose donc, et notre point sur la TVA appliquée à la facture électronique en SCI en pose le cadre. La franchise en base n’est qu’une des situations possibles, et pas la plus courante pour une société civile.
Franchise en base : un régime, pas une exonération
La franchise en base repose sur l’article 293 B du CGI. Elle dispense l’entreprise de facturer et de reverser la TVA tant que son chiffre d’affaires reste sous le seuil. En 2026, ce seuil est de 85 000 € pour les ventes et de 37 500 € pour les services, avec des seuils majorés de 93 500 € et 41 250 €. Le projet de seuil unique à 25 000 € a été abandonné par la loi du 4 novembre 2025.
L’entreprise facture alors hors taxe, sans aucune ligne de TVA. La mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI » reste obligatoire sur chaque facture. Point clé : la franchise n’est pas l’exonération. L’exonération de l’article 261 D vise certaines locations par nature, sans condition de seuil. La franchise, elle, vise des opérations taxables dont le volume reste faible.
Quand une SCI relève-t-elle vraiment de la franchise en base ?
Une SCI n’est en franchise que si elle réalise des opérations taxables par nature sous le seuil. Trois cas reviennent : la location de places de stationnement non accessoires à un logement, la location de locaux aménagés à usage professionnel, et la para-hôtellerie meublée avec services. Une SCI louant dix box fermés à des particuliers pour 9 000 € de loyers annuels en est l’exemple type.
S’y ajoute la SCI ayant opté pour la TVA mais dont les loyers taxables restent modestes. À l’inverse, la SCI qui loue un logement nu à un particulier relève de l’exonération de l’article 261 D. Elle est alors non assujettie pour ces loyers, pas en franchise. Confondre les deux fausse l’analyse de vos obligations dès le départ.
La location de places de stationnement est soumise à la TVA par principe, sauf lorsqu’elle accompagne un logement loué nu et exonéré. C’est l’un des rares cas où une SCI familiale se retrouve, sans le savoir, dans le champ de la taxe.
Votre SCI en franchise est-elle concernée par la facture électronique ?
La réponse tient en un mot : oui. Le critère d’entrée dans la réforme n’est pas le paiement de la TVA, mais l’assujettissement. Une SCI en franchise coche cette case, ce qui suffit à l’embarquer dans le dispositif.
Assujettie sans être redevable : pourquoi la réponse est oui
L’administration le rappelle clairement. Une entreprise en franchise n’est pas redevable de la TVA, mais elle reste assujettie, et donc soumise à la facturation électronique en réception comme en émission. La taille, le chiffre d’affaires, la forme juridique et le régime d’imposition ne changent rien à ce principe.
Une SCI à l’IR comme une SCI à l’IS sont logées à la même enseigne. Seul compte le fait d’exercer une activité économique placée dans le champ de la TVA. Percevoir des loyers taxables en est une, même sous le seuil de la franchise.
Le vrai sujet d’une SCI : recevoir, pas émettre
Dans les faits, la plupart des SCI émettent très peu de factures. Leur obligation centrale n’est pas l’émission : c’est la réception. Artisans, syndic, expert-comptable, assureur, banque : tous basculeront vers la facture électronique. Sans plateforme désignée, ces documents n’arriveront plus dans les formes.
Une SCI doit donc choisir une plateforme agréée avant le 1er septembre 2026, même si elle ne facture personne. Le raisonnement vaut au-delà de la seule franchise. Même une SCI hors champ pour ses loyers d’habitation a intérêt à anticiper la réception de ses factures fournisseurs.
Croire que « je ne collecte pas la TVA » signifie « je suis hors réforme » est l’erreur la plus coûteuse. Cette lecture trop courte expose la SCI à une mise en demeure dès septembre 2026, puis à une amende, alors qu’un simple raccordement à une plateforme l’aurait évitée.
Ce que la réforme impose concrètement à votre SCI
Au-delà du principe, trois obligations se déclinent selon la date et le type de locataire. Elles ne pèsent pas de la même façon sur une SCI patrimoniale et sur une SCI qui loue à des entreprises.
Réception : l’obligation universelle de septembre 2026
À compter du 1er septembre 2026, toute SCI assujettie doit pouvoir recevoir ses factures au format électronique. Cela suppose de désigner une plateforme agréée, de s’inscrire dans l’annuaire de la facturation électronique, puis de récupérer ses factures dans un format structuré. Trois formats sont admis : Factur-X, UBL et CII.
Un PDF envoyé par e-mail ne vaut plus facture conforme pour un échange entre professionnels. Les factures doivent ensuite être conservées dix ans. Depuis octobre 2024, le portail public n’assure plus l’émission ni la réception : le passage par une plateforme agréée privée est devenu la règle.
Émission et e-reporting : selon vos locataires
L’émission ne concerne que les SCI qui facturent d’autres professionnels. Si votre SCI loue un local à une entreprise assujettie en France, elle devra émettre ses factures par voie électronique à compter du 1er septembre 2027, échéance des PME et micro-entreprises.
Pour des locataires particuliers ou étrangers, l’obligation devient l’e-reporting : la transmission des données de transaction à l’administration. Sous le régime de la franchise, cette transmission s’effectue tous les deux mois. La mention de l’article 293 B subsiste, à laquelle s’ajoutent les nouvelles mentions de la réforme.
Choisir une plateforme agréée sans se tromper
Le choix d’une plateforme conditionne toute la chaîne. Trois critères priment. La compatibilité avec vos outils actuels, d’abord, pour éviter une double saisie des loyers et des charges. L’inscription dans l’annuaire ensuite, pilotée par la plateforme : sans elle, vos fournisseurs ne peuvent pas vous adresser leurs factures.
Le coût enfin, à rapporter au volume réel d’une SCI, souvent modeste. Beaucoup de gérants délèguent ce paramétrage à leur expert-comptable ou à un logiciel de comptabilité connecté. Pour une SCI qui suit déjà ses loyers et ses charges dans un même outil, l’ajout de la facture électronique se fait sans rupture.
Calendrier, mentions et sanctions à anticiper
Deux dates structurent tout, et un régime de sanctions nettement renforcé encadre les retards. Pour une SCI, l’enjeu se concentre sur la première échéance.
Le calendrier en deux dates
Le 1er septembre 2026 ouvre la réforme : réception obligatoire pour toutes les entreprises assujetties, émission pour les seules grandes entreprises et ETI. Le 1er septembre 2027 étend l’émission et l’e-reporting aux PME, TPE et micro-entreprises. Une SCI relève presque toujours de cette seconde catégorie par sa taille.
En clair : réception à préparer pour 2026, émission éventuelle pour 2027. Anticiper la réception dès maintenant reste la décision la plus simple, car le choix d’une plateforme et son paramétrage demandent du temps.
Mentions obligatoires et sanctions
Quatre nouvelles mentions s’ajoutent aux factures à compter de septembre 2026 : le SIREN du client, le type d’opération, l’option éventuelle pour la TVA sur les débits, et l’adresse de livraison si elle diffère de celle du client.
Côté sanctions, la loi de finances 2026 a durci la note. Le défaut d’émission électronique coûte 50 € par facture, contre 15 € auparavant. Le défaut d’e-reporting passe à 500 € par transmission. L’absence de plateforme en réception déclenche une mise en demeure, puis 500 €, puis 1 000 € par trimestre de retard. Le plafond reste fixé à 15 000 € par an. Une première erreur régularisée vite échappe toutefois à l’amende.
Pour aller plus loin
Sur le même sujet, si votre SCI envisage de soumettre volontairement ses loyers à la taxe pour récupérer la TVA sur ses travaux, le passage par l’option pour la TVA en SCI modifie directement ses obligations d’émission et d’e-reporting.
Pour une SCI en franchise en base, le chantier de 2026 n’est pas la TVA, c’est le raccordement à une plateforme agréée. Recevoir les factures de vos prestataires dans les formes, puis émettre les vôtres en 2027, suppose un outil de comptabilité conforme.
Ce qui revient le plus souvent.
Une SCI familiale à l’IR en location nue est-elle concernée ? +
Pour ses loyers d’habitation, non. La location nue à usage d’habitation est exonérée de TVA par l’article 261 D du CGI, et ces loyers restent hors du champ de l’émission et de l’e-reporting. La SCI doit cependant pouvoir recevoir les factures de ses fournisseurs au format électronique dès le 1er septembre 2026 si sa qualité d’assujetti est reconnue.
Une SCI en franchise doit-elle facturer la TVA après septembre 2026 ? +
Non. La réforme change le format et le canal des factures, pas le régime de TVA. Une SCI en franchise continue de facturer hors taxe et conserve la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ». Seule la forme évolue : la facture devient électronique et transite par une plateforme agréée.
À partir de quel chiffre d’affaires une SCI quitte-t-elle la franchise en base ? +
Les seuils 2026 sont de 85 000 € pour les ventes et 37 500 € pour les services, avec des seuils majorés de 93 500 € et 41 250 €. Au-delà du seuil majoré, la TVA s’applique dès le premier jour du mois de dépassement. Le seuil unique de 25 000 € a été abandonné par la loi du 4 novembre 2025.
Une quittance de loyer doit-elle devenir électronique ? +
Une quittance n’est pas une facture, et n’obéit pas aux mêmes règles. Pour un loyer d’habitation versé par un particulier, aucune obligation d’émission électronique ne s’applique. Pour un loyer professionnel facturé à une entreprise assujettie, c’est l’obligation d’émission qui prend le relais, à compter du 1er septembre 2027.
Une SCI en franchise qui ne loue qu’à des particuliers fait-elle de l’e-reporting ? +
Si son activité est taxable par nature, oui : elle transmet les données de ses ventes à des particuliers via l’e-reporting, tous les deux mois sous le régime de la franchise. Si ses loyers relèvent de l’exonération de l’article 261 D, comme une location nue d’habitation, elle reste hors champ et n’a pas cette obligation.