Une SCI détenue à parts égales par deux époux déclare deux bénéficiaires effectifs. Une SCI de quatre frères et sœurs à 25 % chacun n’en déclare aucun au titre du capital, et doit alors inscrire son gérant. Ce basculement tient à un seuil fixé par l’article R. 561-1 du Code monétaire et financier : il faut détenir strictement plus de 25 % du capital ou des droits de vote.
Le registre des bénéficiaires effectifs recense, pour chaque société, les personnes physiques qui la possèdent ou la contrôlent en dernier ressort. Toute SCI y figure, qu’elle loue trois appartements ou abrite la résidence familiale. Depuis la loi du 26 mai 2026, une déclaration absente ou inexacte expose à 200 000 euros d’amende.
Qui déclarer, dans quel délai et pour quel coût ? Que faire après une donation ou une cession de parts ? Quelques règles précises suffisent, à condition de les appliquer au bon moment.
Le registre des bénéficiaires effectifs, et pourquoi la SCI y figure
Le registre est né de la lutte contre le blanchiment, pas du droit des sociétés. Il s’ajoute donc aux formalités classiques sans les remplacer. Il fait partie des rendez-vous déclaratifs qui jalonnent la gestion courante d’une SCI, au même titre que l’assemblée annuelle ou la déclaration de résultats.
Un fichier tenu par le greffe et centralisé à l’INPI
L’ordonnance du 1er décembre 2016 a transposé la quatrième directive européenne anti-blanchiment. Elle oblige chaque société immatriculée à identifier les personnes physiques qui se trouvent derrière elle. Le décret du 12 juin 2017 a fixé le calendrier. Les nouvelles sociétés déclarent depuis le 1er août 2017, les autres avaient jusqu’au 1er avril 2018.
Le greffe du tribunal tient le registre en annexe du registre du commerce et des sociétés. L’INPI centralise les données au niveau national. Depuis le 1er janvier 2023, toutes les déclarations passent par le guichet unique des formalités d’entreprises, qui transmet ensuite au greffe compétent.
Aucune SCI n’en est dispensée
L’article L. 561-45-1 du Code monétaire et financier vise toutes les sociétés immatriculées en France. Les sociétés civiles y sont expressément incluses. La seule dispense concerne les sociétés cotées sur un marché réglementé, qui publient déjà l’identité de leurs actionnaires importants.
Une SCI familiale de deux associés relève donc du même régime qu’une foncière de cinquante associés. La taille, le chiffre d’affaires ou le régime fiscal ne changent rien. Une SCI à l’IR qui loue un local à la société du dirigeant déclare comme une SCI à l’IS qui détient un immeuble de rapport.
Qui est bénéficiaire effectif d’une SCI
L’article R. 561-1 du Code monétaire et financier pose trois critères successifs. Le premier porte sur la détention, le deuxième sur le contrôle, le troisième joue par défaut. Une même personne peut remplir plusieurs critères à la fois.
Plus de 25 % du capital ou des droits de vote
Est bénéficiaire effectif toute personne physique qui détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote. Le seuil est franchi au-delà de 25 %, jamais à 25 % pile. Trois associés à 33,33 % sont donc trois bénéficiaires effectifs, quatre associés à 25 % n’en font aucun à ce titre.
Capital et droits de vote s’apprécient séparément. Des statuts qui attribuent des droits de vote renforcés à un associé minoritaire peuvent lui faire franchir le seuil. C’est le cas d’un associé à 20 % du capital qui dispose de 40 % des voix en assemblée.
Le contrôle exercé par un autre moyen
Le second critère vise la personne qui exerce, par tout autre moyen, un pouvoir de contrôle sur la société. Il couvre notamment le pouvoir de nommer ou de révoquer le gérant, ou de bloquer les décisions collectives. Un associé à 10 % dont l’accord est exigé par les statuts pour toute décision peut relever de ce critère.
Dans une SCI, ce levier passe presque toujours par les clauses statutaires. Une clause qui rend le gérant révocable à l’unanimité seulement, ou une majorité renforcée de 75 % pour vendre l’immeuble, déplace le contrôle réel. Relire les statuts avant de remplir la déclaration évite d’oublier une personne qui ne possède presque rien.
Le gérant, déclaré à défaut
Quand aucune personne physique ne remplit les deux premiers critères, la société déclare son représentant légal. Dans une SCI, il s’agit du ou des gérants personnes physiques. Si le gérant est lui-même une société, on remonte à la personne physique qui la représente.
Ce critère subsidiaire concerne surtout les SCI à capital très dispersé. Quatre associés à 25 %, cinq à 20 % ou dix à 10 % : le résultat est identique. Le registre n’affiche que le gérant, associé ou non.
| Répartition des parts | Bénéficiaires effectifs déclarés | Critère |
|---|---|---|
| Deux époux à 50 % | Les deux époux | Capital supérieur à 25 % |
| Trois associés à 33,33 % | Les trois associés | Capital supérieur à 25 % |
| Quatre associés à 25 % | Le ou les gérants | Représentant légal, par défaut |
| Parents usufruitiers, trois enfants nus-propriétaires | Les deux parents et les trois enfants | Droits de vote et capital |
| SCI détenue à 100 % par une holding, elle-même à 60 % et 40 % | Les deux associés de la holding | Détention indirecte de 60 % et 40 % |
Démembrement et holding : les cas qui compliquent le calcul
La SCI sert souvent d’outil de transmission, ce qui multiplie les situations où propriété et pouvoir ne coïncident plus. Deux montages reviennent sans cesse : les parts démembrées après une donation, et la détention par une société interposée.
Parts démembrées : l’usufruitier et le nu-propriétaire
Après une donation avec réserve d’usufruit, les enfants détiennent la nue-propriété des parts. Ils restent propriétaires du capital et franchissent le seuil dès que chacun dépasse 25 %. Trois enfants à 33,33 % de nue-propriété sont donc trois bénéficiaires effectifs.
Les parents usufruitiers doivent aussi figurer au registre. L’article 1844 du Code civil leur réserve au minimum le vote sur l’affectation des bénéfices. Les statuts de SCI familiale leur confient d’ailleurs souvent la plupart des votes. La déclaration indique alors pour chacun la nature de ses droits : nue-propriété, usufruit ou pleine propriété.
Détention par une holding ou une autre SCI
Quand un associé de la SCI est une société, on remonte la chaîne jusqu’aux personnes physiques. Les pourcentages se multiplient d’un niveau à l’autre. Une personne qui détient 50 % d’une holding, elle-même associée à 60 % de la SCI, détient indirectement 30 % et doit être déclarée.
Les détentions directes et indirectes s’additionnent. Un associé à 15 % en direct et à 20 % via sa holding personnelle atteint 35 % et franchit le seuil. Le contrôle d’une société intermédiaire peut aussi suffire, même quand la multiplication donne moins de 25 %. Sur trois niveaux de sociétés, ce calcul devient vite un exercice de comptable plus que de gérant.
Déclarer : délais, informations et coût
La déclaration obéit à deux délais distincts et passe par un seul canal. Le coût reste modeste, mais une omission ne se rattrape pas d’elle-même : le registre ne se met jamais à jour sans nouvelle formalité.
Quinze jours à la création, trente jours à chaque changement
L’article R. 561-55 du Code monétaire et financier encadre la première déclaration. Elle intervient au plus tard quinze jours après le récépissé de dépôt du dossier de création. En pratique, elle part avec la demande d’immatriculation, dans le même dossier du guichet unique.
Toute modification se déclare ensuite dans les trente jours suivant l’acte ou le fait qui la rend nécessaire. Une cession de parts, une donation, un décès ou un changement de gérant déclenchent ce délai. Un simple déménagement d’un bénéficiaire effectif aussi, puisque son adresse personnelle figure au registre.
Une cession ou une donation de parts ouvre deux démarches distinctes : la mise à jour des statuts et celle du registre des bénéficiaires effectifs. Le délai de trente jours de l’article R. 561-55 court pour la seconde, même quand la première est déjà faite.
Les informations à fournir sur chaque bénéficiaire
L’article R. 561-56 énumère les données exigées. Pour chaque personne : nom, nom d’usage, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité et adresse personnelle. S’y ajoutent les modalités du contrôle, avec le pourcentage détenu. La déclaration indique enfin la date à laquelle la personne est devenue bénéficiaire effectif.
La déclaration précise aussi le mode de détention : directe, indirecte, en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété. Chaque bénéficiaire doit communiquer ces éléments à la société. Le gérant les rassemble puis signe la déclaration, ou mandate un prestataire de formalités pour le faire.
Le guichet unique, pour quelques dizaines d’euros
Le dépôt se fait en ligne sur le guichet unique de l’INPI, formalites.entreprises.gouv.fr. Les anciens formulaires papier DBE-S-1 et DBE-S-bis ont disparu. Une modification du registre se déclare comme une formalité modificative, seule ou avec un autre changement.
Les frais de greffe sont réglementés. Ils tournent autour d’une vingtaine d’euros quand la déclaration accompagne l’immatriculation. Une déclaration modificative coûte environ quarante euros. Un prestataire juridique ajoute ses honoraires mais prend en charge la saisie et le suivi du dossier.
Sanctions et confidentialité : ce qui change en 2026
Deux textes ont modifié le régime cette année. Le premier alourdit fortement la sanction pénale, le second encadre l’accès aux données déclarées. Les deux concernent directement les associés de SCI.
Une amende de 200 000 euros depuis le 28 mai 2026
L’article L. 574-5 du Code monétaire et financier punissait le défaut de déclaration de six mois d’emprisonnement et de 7 500 euros d’amende. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a remplacé ce dispositif par une amende de 200 000 euros. Le texte sanctionne l’absence de dépôt comme la déclaration inexacte ou incomplète.
Amende encourue pour une déclaration absente, inexacte ou incomplète, contre 7 500 € auparavant.
Le gérant condamné encourt en plus l’interdiction de gérer et la privation partielle de ses droits civils et civiques. La SCI elle-même, poursuivie comme personne morale, s’expose au quintuple de l’amende, soit un million d’euros, en application de l’article 131-38 du Code pénal.
Injonction, radiation et signalement par la banque
La sanction pénale reste rare, les conséquences pratiques beaucoup moins. Le président du tribunal peut enjoindre sous astreinte à la société de déclarer ou de rectifier (article L. 561-48). Le parquet ou toute personne intéressée peut le saisir. Le greffier peut aussi mettre la société en demeure, puis la radier d’office trois mois plus tard.
Le risque le plus courant vient des professionnels. Banques, notaires et experts-comptables doivent signaler au greffe toute divergence entre le registre et leurs propres informations (article L. 561-47-1). Une SCI dont le registre n’a pas suivi une cession voit son prêt ou sa vente bloqués le temps de régulariser.
Qui peut encore consulter vos données
Le registre était consultable par tous jusqu’à l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 22 novembre 2022. La France a fermé l’accès au public le 31 juillet 2024. Les autorités, les professionnels assujettis et la société elle-même gardent un accès complet.
Les autres demandeurs doivent justifier d’un intérêt légitime : journalistes, chercheurs, associations de lutte contre la corruption, cocontractants. Le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026 organise cette procédure. À partir du 10 novembre 2026, l’INPI ou le greffe devra répondre en douze jours ouvrables, et un certificat d’accès vaudra trois ans. Ces demandeurs ne voient ni l’adresse personnelle ni la date de naissance complète.
Pour aller plus loin
Le registre se met à jour chaque fois que la SCI change de mains ou d’organisation. Quand le siège déménage, les démarches du transfert de siège social d’une SCI passent par le même guichet unique. Pour préparer la décision qui valide une cession ou un nouveau gérant, le formalisme du procès-verbal d’assemblée de SCI s’impose avant toute déclaration. Si le changement touche le capital ou la gérance, la modification des statuts de la SCI précède la mise à jour du registre. Enfin, l’assemblée annuelle d’approbation des comptes de la SCI offre chaque année l’occasion de vérifier que la liste déclarée reste exacte.
Une déclaration à la création, puis une mise à jour à chaque mouvement de parts.
La règle des 25 % se vérifie en cinq minutes sur une SCI de deux ou trois associés. Elle se complique dès qu’un démembrement, une holding ou des droits de vote statutaires entrent en jeu.
L’erreur la plus coûteuse n’est pas la déclaration initiale : c’est la donation ou la cession de parts suivie d’aucune mise à jour du registre.
Ce qui revient le plus souvent.
Une SCI en sommeil ou sans bien doit-elle déclarer ses bénéficiaires effectifs ? +
Oui. L’obligation découle de l’immatriculation, pas de l’activité. Une SCI mise en sommeil reste inscrite au registre du commerce et des sociétés, donc soumise à l’article L. 561-45-1 du Code monétaire et financier. Seules la dissolution et la radiation y mettent fin.
Comment corriger une erreur dans une déclaration déjà déposée ? +
Par une déclaration rectificative déposée sur le guichet unique, comme une modification. Elle remplace les informations erronées. Mieux vaut la faire dès la découverte de l’erreur : une banque ou un notaire qui la relève doit la signaler au greffe.
Le registre des bénéficiaires effectifs remplace-t-il la liste des associés ? +
Non. Les associés et la répartition des parts figurent dans les statuts, déposés au greffe à chaque modification. Le registre ne retient que les personnes physiques au-dessus du seuil de 25 % ou qui contrôlent la société. Un associé à 10 % sans pouvoir particulier apparaît dans les statuts, pas au registre.
Un associé qui vit à l’étranger doit-il être déclaré ? +
Oui, dès qu’il franchit le seuil ou contrôle la société. Sa résidence ou sa nationalité ne change rien à l’obligation. La déclaration mentionne son adresse personnelle à l’étranger et sa nationalité, comme le prévoit l’article R. 561-56 du Code monétaire et financier.
Que faire si un associé refuse de transmettre ses informations ? +
Le refus l’expose personnellement : l’article L. 574-6 du Code monétaire et financier sanctionne le bénéficiaire effectif qui ne transmet pas ses informations à la société. Le gérant garde une trace écrite de sa demande, qui prouve la diligence de la société.