SCI AI facture 229 € TTC par an pour tenir la comptabilité d’une société civile immobilière en autonomie, et 349 € TTC si un expert-comptable valide puis signe la liasse. Le positionnement est net : passer sous le tarif d’un cabinet classique, tout en gardant un moteur de calcul spécialisé dans l’immobilier. L’outil promet un amortissement par composants automatisé, une liasse 2065 ou une déclaration 2072 générée seule, et une télétransmission EDI vers la DGFiP. Le produit est récent, ce qui change la manière de l’évaluer. Reste donc à savoir ce que l’abonnement couvre réellement, ce que le prix affiché ne dit pas, et sur quel type de SCI le calcul devient favorable. La réponse tient surtout au régime fiscal de la société et au nombre de biens qu’elle détient.
Ce que SCI-AI.app est réellement
SCI AI arrive sur un segment déjà occupé. Une dizaine d’éditeurs se partagent le marché des logiciels de comptabilité pour SCI, avec des périmètres très inégaux. Ce qui les sépare ne tient presque jamais à l’interface, mais à ce qui est signé et par qui.
Un logiciel, pas un cabinet comptable
En offre Autonomie, le gérant saisit, le logiciel calcule, le gérant signe. L’éditeur n’engage aucune responsabilité professionnelle sur le contenu de la liasse. La formule s’adresse à quelqu’un qui accepte de porter le risque déclaratif seul.
L’offre Expert-comptable change la nature juridique de la prestation. Elle inclut une lettre de mission signée, une vérification humaine du dossier, puis une signature par un expert-comptable inscrit à l’Ordre. La responsabilité civile professionnelle de cet expert est engagée, et l’assistance en cas de contrôle fiscal entre dans le forfait.
Le cabinet partenaire annoncé est Conseils Assistance Gestion Expert. Le délai suit la formule : génération instantanée en Autonomie, 5 à 7 jours ouvrés en offre Expert une fois les pièces transmises. Cette distinction reste la seule qui compte le jour où l’administration pose une question.
Qui édite l’outil
Le fondateur est Quentin Hagnéré, installé à Chambéry. L’outil appartient à un ensemble plus large qui comprend Hagnéré Patrimoine pour le conseil, Hagnéré Investissement, et Hagnéré Code pour le développement. Le produit frère s’appelle lmnp.ai et vise la location meublée.
L’acquisition passe largement par une chaîne YouTube, créditée de 35 000 abonnés sur la page tarifs. C’est un canal de distribution efficace, pas une garantie technique. Les deux se jugent séparément.
Le point notable tient à l’ancienneté. La page fonctionnalités indique elle-même que le logiciel vient de sortir. Conséquence directe : aucune fiche d’avis indépendante consultable au 1er septembre 2026, et des témoignages affichés sous un prénom suivi d’une initiale. Les données sont hébergées en France et chiffrées, ce qui reste vérifiable sur pièces.
Les tarifs 2026 et ce qu’ils cachent
Deux offres, un seul logiciel. La grille est lisible, mais deux lignes déplacent le total final. Le prix se compte par exercice, et l’offre Expert facture chaque bien au-delà du premier.
Deux offres, le même moteur de calcul
L’offre Autonomie coûte 229 € TTC par an et par liasse fiscale. Elle inclut le multi-biens sans limite, à tarif fixe : une SCI qui détient huit appartements paie le même prix qu’une SCI qui en détient un. Amortissements calculés, contrôles de cohérence, liasse PDF et fichier FEC sont compris.
L’offre Expert-comptable démarre à 349 € TTC par an, premier bien inclus, puis 108 € TTC par bien supplémentaire. La logique tarifaire s’inverse donc entre les deux formules dès le deuxième logement.
Deux options s’ajoutent. Le module TVA revient à 89 € TTC par an, soit 74,17 € HT. La reprise de comptabilité, facturée 90 € TTC en frais unique, est présentée comme un complément de l’offre Expert : la première année atteint alors 439 € TTC. Aucun paiement n’est exigé avant la génération de la liasse.
| Poste | Autonomie | Expert-comptable |
|---|---|---|
| Abonnement annuel | 229 € TTC par exercice | 349 € TTC par exercice |
| Biens supplémentaires | Inclus, sans limite | 108 € TTC par bien |
| Signature de la liasse | Par le gérant | Expert inscrit à l’Ordre |
| Assistance en cas de contrôle | Non | Oui |
| Module TVA (réel simplifié) | 89 € TTC par an | 89 € TTC par an |
| Reprise de comptabilité | Complément de l’offre Expert | 90 € TTC, frais unique |
Le coût réel d’un parc de plusieurs biens
L’écart se creuse vite. Une SCI de cinq biens paie 229 € en Autonomie, contre 781 € en offre Expert. À neuf biens, la facture Expert atteint 1 213 € par an. Le module TVA ajoute 89 € dans les deux cas.
Le second point mérite attention. Le tarif est libellé par liasse fiscale, donc par exercice. Une SCI en retard de trois années paie trois fois, indépendamment du rattrapage lui-même, qui reste une prestation distincte.
Pour situer le curseur, Indy facture la comptabilité d’une SCI 288 € HT par an en engagement annuel, soit environ 346 € TTC. SCI AI passe donc dessous en Autonomie et légèrement au-dessus en offre Expert, avec une prestation différente puisque la signature est incluse.
Coût annuel de l’offre Expert-comptable pour une SCI détenant cinq biens : 349 € + 4 × 108 €.
Le moteur d’amortissement, l’argument technique
C’est la partie du produit qui justifie son positionnement tarifaire. L’amortissement par composants reste le calcul le plus délicat d’une SCI à l’IS. C’est aussi le premier poste regardé lors d’une vérification.
Une décomposition par composants automatisée
Le logiciel découpe chaque bien en composants distincts : gros œuvre, toiture, réseaux, étanchéité, aménagements intérieurs. Chacun reçoit sa propre durée. L’éditeur annonce une calibration par typologie de bien, avec des ratios tirés de factures de construction et de prix de revient constatés.
La durée retenue suit l’état du bien. Sur du neuf, l’outil applique les durées d’usage admises par l’administration. Sur de l’ancien, il ajuste selon l’âge réel du bâtiment et les rénovations déjà passées. Une rénovation partielle modifie le plan du seul composant concerné.
La valeur du terrain, non amortissable, est isolée automatiquement, au forfait ou au réel. L’arbitrage sur les frais de notaire et d’agence est également traité, avec la contrainte de permanence des méthodes une fois le premier choix appliqué. Trois modules plus rares complètent l’ensemble : usufruit valorisé selon l’âge de l’usufruitier et les tables INSEE, sous-location professionnelle, et suivi des comptes courants d’associés au compte 455.
L’angle mort du régime IR
Tout ce moteur ne produit d’effet qu’à l’impôt sur les sociétés. Une SCI à l’IR relève des revenus fonciers : les charges réelles se déduisent, mais le bâti ne s’amortit pas. L’argument central du produit tombe donc à plat sur une SCI familiale qui loue nu.
Ce qui reste dans ce cas est plus modeste : catégorisation des flux bancaires, calcul du résultat foncier, génération de la 2072-S ou de la 2072-C, puis un guide de report vers la déclaration personnelle. Utile, mais éloigné de la promesse d’optimisation.
À 229 € TTC par an pour produire une seule 2072, l’arbitrage se pose sérieusement. Le prix se compare alors à celui d’une déclaration ponctuelle, pas à celui d’un cabinet annuel. Vérifier les obligations comptables d’une SCI selon son régime avant de souscrire évite de payer pour un moteur inutilisable.
L’amortissement par composants n’a aucune valeur fiscale sur une SCI à l’IR. L’article 8 du CGI rend la société translucide, et l’article 31 du CGI fixe la liste des charges déductibles des revenus fonciers : l’amortissement du bâti n’y figure pas. Payer pour ce moteur sans être à l’IS revient à acheter une fonction inopérante.
Ce que le logiciel ne couvre pas
Trois limites méritent d’être connues avant de payer. Aucune n’est rédhibitoire en soi. Chacune écarte pourtant un profil précis de SCI.
La TVA au réel normal reste absente
Le module TVA à 89 € TTC couvre uniquement le régime réel simplifié. Il gère les deux acomptes semestriels de juillet et décembre, la déclaration annuelle CA12, les rappels d’échéance et la télétransmission EDI.
Le régime réel normal est annoncé comme à venir et n’est pas pris en charge. Il vise les SCI dont la TVA annuelle exigible atteint 15 000 €, avec des CA3 mensuelles. Une SCI de murs commerciaux ayant opté pour la TVA sur un parc conséquent sort donc du périmètre actuel.
Deux points à faire préciser par écrit
Le premier concerne la télétransmission. Le tableau comparatif de la page tarifs la coche pour les deux formules, alors que le descriptif détaillé de l’offre Autonomie mentionne une liasse générée en PDF puis signée par le gérant. Si l’envoi EDI constitue le motif d’achat, demander confirmation avant de payer coûte cinq minutes.
Le second porte sur la création de SCI affichée à 0 €. L’astérisque précise que la gratuité vise les frais de service de l’éditeur, pour tout abonnement annuel actif. Le détail des frais administratifs restant à charge se vérifie sur devis, avant de comparer avec une plateforme juridique classique.
S’ajoute le manque de recul. Aucune fiche d’avis indépendante n’existe au 1er septembre 2026, et les témoignages du site ne sont pas recoupables. Un produit récent peut être excellent, mais l’absence de retours externes reste un paramètre à intégrer.
SCI AI vise juste sur la technique et sur le prix d’entrée, avec 229 € TTC multi-biens inclus. Il écarte en revanche les SCI au réel normal de TVA, et n’offre pour l’instant aucun historique d’avis vérifiables. L’offre Expert reste la seule à transférer la responsabilité de la liasse.
À qui SCI-AI.app convient vraiment
Le calcul dépend de trois variables : le régime fiscal, le nombre de biens, et l’appétence du gérant pour la saisie. Voici comment elles se combinent.
Le profil qui rentabilise l’abonnement
Une SCI à l’IS détenant un à trois biens, pilotée par un gérant à l’aise avec les chiffres, tire le meilleur parti de l’offre Autonomie. À 229 € TTC, elle obtient un plan d’amortissement documenté là où un cabinet facture couramment 1 200 à 2 500 € par an.
Une SCI à l’IS avec plusieurs logements et un enjeu de sécurité bascule vers l’offre Expert. Même à 781 € pour cinq biens, la signature d’un expert-comptable et l’assistance en cas de contrôle restent facturées sous le tarif d’un cabinet traditionnel.
Les profils qui feront mieux ailleurs
Une SCI à l’IR détenant un seul bien loué nu n’a besoin que d’une 2072. L’abonnement annuel se justifie mal face à une déclaration ponctuelle. Une SCI soumise au réel normal de TVA sort du périmètre technique.
Reste le cas du gérant qui veut un interlocuteur nommé et du conseil patrimonial suivi. Aucun logiciel ne remplit ce rôle, quel que soit son moteur de calcul. Pour une SCI à l’IS standard qui cherche d’abord un outil éprouvé, notre analyse d’Indy appliquée à une SCI détaille un périmètre proche avec plusieurs années de recul utilisateur.
Pour aller plus loin
Deux alternatives occupent les extrémités du spectre. Pour confier la tenue à une équipe comptable plutôt qu’à un algorithme, Dougs, qui associe logiciel et cabinet applique la logique inverse. Pour une SCI qui a seulement besoin de déposer sa liasse une fois par an, sans tenue ni synchronisation bancaire, Teledec, restreint au dépôt de la déclaration revient nettement moins cher. Et pour distinguer l’IA vendue aux gérants de celle vendue aux cabinets, le cas d’Oseria montre où passe la frontière.
SCI AI industrialise l’amortissement par composants mieux que la plupart des outils grand public, et son tarif Autonomie à 229 € TTC multi-biens tient la comparaison. Le produit reste jeune, sans TVA au réel normal ni avis vérifiables : sur une SCI à l’IS classique, Indy garde l’avantage du recul.
Ce qui revient le plus souvent.
SCI AI est-il agréé par l’administration fiscale ? +
Aucun agrément n’est requis pour éditer un logiciel de tenue comptable. Ce qui fait foi, c’est le dépôt par le protocole EDI-TDFC via un tiers certifié, puis l’accusé de réception délivré par la DGFiP. En offre Expert-comptable, la signature vient d’un professionnel inscrit à l’Ordre qui engage sa responsabilité civile.
Peut-on tenir la comptabilité d’une SCI sans expert-comptable ? +
Oui. Aucun texte n’impose un expert-comptable à une SCI. La Cour d’appel de Lyon a confirmé le 13 mai 2025 qu’un éditeur permettant à l’utilisateur de tenir lui-même sa comptabilité ne viole pas le monopole comptable. Le gérant reste responsable de ses déclarations.
Que récupère-t-on en cas de résiliation ? +
L’abonnement est sans engagement et se résilie depuis l’espace personnel. Le document à exporter avant de partir reste le fichier FEC : il porte l’intégralité des écritures de l’exercice, sous le format technique attendu par la DGFiP. Sans lui, la reprise chez un autre prestataire se paie au prix fort.
SCI AI gère-t-il une SCI qui loue en meublé ? +
La location meublée est une activité commerciale. Au-delà d’une tolérance administrative de 10 % des recettes totales, elle bascule la SCI à l’impôt sur les sociétés de plein droit, conformément à l’article 206-2 du CGI. Le logiciel traite alors la SCI comme une structure à l’IS. Pour de la location meublée détenue en direct, l’éditeur oriente vers son produit lmnp.ai.
Quels documents préparer avant de créer son compte ? +
Cinq blocs suffisent : statuts et numéro SIREN, actes notariés d’acquisition avec dates et montants, tableaux d’amortissement des emprunts, baux et loyers encaissés, puis les justificatifs de charges. Taxe foncière, appels de fonds de copropriété, factures de travaux et attestation PNO complètent le dossier. Les relevés bancaires de la SCI peuvent être importés par connexion sécurisée.