Une SCI qui a opté pour la TVA bascule dans une mécanique déclarative qu’elle ne peut plus ignorer. Le formulaire 3310-CA3-SD, plus connu sous le nom de CA3, devient son rendez-vous mensuel ou trimestriel avec l’administration fiscale. Ce document concentre toute la TVA collectée sur les loyers professionnels et la TVA déductible sur les travaux ou les charges. Il fait sortir ensuite un solde net à payer ou un crédit à reporter sur la prochaine déclaration. La date butoir est le 15 du mois suivant la période, et un retard coûte 5 % de pénalité plus 0,20 % d’intérêts par mois. À partir du 1er janvier 2027, la suppression du régime simplifié de TVA va d’ailleurs basculer toutes les SCI assujetties dans le réel normal. Donc dans la CA3 mensuelle ou trimestrielle, sans plus aucune option d’allègement déclaratif.
À quoi sert le formulaire 3310-CA3-SD pour une SCI
La 3310-CA3-SD est la déclaration de TVA du régime réel normal et du mini-réel. Elle ne concerne pas toutes les SCI, loin de là. Mais celles qui y sont soumises doivent y porter, période après période, l’intégralité de leurs flux taxés.
Une déclaration mensuelle ou trimestrielle de TVA
Le formulaire 3310-CA3-SD, référencé Cerfa 10963, sert à déclarer la TVA collectée et la TVA déductible d’une entreprise assujettie. La période couverte est mensuelle, ou trimestrielle si la TVA reste limitée. Il calcule ensuite le solde net à payer ou le crédit de TVA à reporter sur la déclaration suivante. Le seuil pour basculer en trimestriel est fixé à 4 000 € de TVA exigible annuellement. En dessous, votre SCI peut déposer 4 CA3 par an au lieu de 12. Au-dessus, la mensuelle s’impose.
Les SCI réellement concernées par la CA3
Une SCI relève par défaut de l’exonération de TVA, surtout quand elle loue des logements nus à usage d’habitation. La CA3 ne devient obligatoire que dans trois grandes situations. Première situation, votre SCI a opté volontairement pour la TVA en application de l’article 260-2° du CGI. C’est typiquement le cas d’une location de locaux nus à usage professionnel, lorsque le bailleur veut récupérer la TVA sur ses travaux. Deuxième situation, elle loue des locaux aménagés ou des places de parking sans lien avec une habitation. Ces deux cas rendent la TVA obligatoire de plein droit, sans démarche d’option. Troisième situation, elle exerce une activité commerciale comme la SCCV, où la TVA s’applique à toutes les ventes. Le régime de TVA d’une SCI conditionne donc la périodicité et le formulaire à utiliser.
Quand votre SCI doit-elle déposer une CA3
La périodicité de dépôt dépend de deux variables : le régime de TVA choisi et le montant de TVA exigible sur l’année. La CA3 n’est qu’une des trois déclarations possibles. Le calendrier annuel et la dématérialisation imposent un rythme strict.
Le régime réel normal et le mini-réel
Le régime réel normal s’applique aux SCI dont le chiffre d’affaires HT dépasse 286 000 € pour une activité de prestations. Le seuil monte à 945 000 € pour une activité de vente, en seuils 2026-2028. Au-dessus, la CA3 est obligatoire. Sous ces seuils, votre SCI peut relever du régime simplifié. Le dépôt passe alors par la déclaration annuelle 3517-S-CA12 avec deux acomptes semestriels en juillet et décembre. Le mini-réel est une option intermédiaire. Il permet de garder le régime simplifié pour l’impôt sur les sociétés, et de passer à la CA3 mensuelle pour la seule TVA. Cette option intéresse surtout les SCI à l’IS qui ont des crédits de TVA récurrents et veulent les récupérer sans attendre la régularisation annuelle.
Le calendrier de dépôt mensuel ou trimestriel
La CA3 doit être télétransmise au plus tard le 15 du mois suivant la période déclarée. En pratique, votre déclaration de TVA sur les loyers d’octobre se dépose donc au plus tard le 15 novembre. La périodicité trimestrielle suit la même règle : la CA3 du premier trimestre se dépose au 15 avril. Aucun dépôt papier n’est plus accepté depuis plusieurs années, la voie EDI ou EFI sur impots.gouv.fr est obligatoire. Une CA3 «néant» reste à déposer même si votre SCI n’a réalisé aucune opération sur la période.
Seuil annuel de TVA exigible sous lequel la CA3 trimestrielle est admise. Au-dessus, la CA3 mensuelle s’impose.
La suppression du régime simplifié à compter de 2027
L’arrêté du 27 janvier 2026 confirme la suppression du régime simplifié de TVA à compter du 1er janvier 2027. Toutes les SCI qui bénéficiaient jusqu’ici de la déclaration annuelle CA12 et des acomptes semestriels 3514-SD basculeront vers le régime réel normal. Concrètement, votre SCI déposera des CA3 mensuelles ou trimestrielles dès janvier 2027, selon le franchissement du seuil de 4 000 €. Anticiper ce changement sur 2026 permet d’éviter une découverte tardive du nouveau rythme déclaratif. Les logiciels de comptabilité SCI proposent déjà des paramétrages dédiés à cette transition.
| Régime | Formulaire | Périodicité | Échéance |
|---|---|---|---|
| Réel normal mensuel | 3310-CA3-SD | Mensuelle | 15 du mois suivant |
| Réel normal trimestriel (TVA < 4 000 €/an) |
3310-CA3-SD | Trimestrielle | 15 du mois suivant le trimestre |
| Régime simplifié (jusqu’au 31/12/2026) |
3517-S-CA12 | Annuelle + 2 acomptes | 5 mai N+1 + juillet/décembre |
Comment remplir la déclaration 3310-CA3-SD étape par étape
Le formulaire se découpe en cadres successifs : opérations imposables, TVA brute, TVA déductible, et synthèse à payer ou à reporter. Chaque cadre a sa logique. Une SCI loueuse de locaux professionnels n’utilise en pratique qu’un sous-ensemble réduit du formulaire. Une grande partie des lignes ne la concerne jamais.
Le cadre A : opérations réalisées en France
Le cadre A regroupe le chiffre d’affaires hors taxe de la période. Pour une SCI, la ligne 01 correspond au montant total HT des loyers facturés sur la période. Tous les taux de TVA y sont cumulés. La ligne 02, autrefois utilisée pour les opérations à l’export, ne concerne quasiment jamais les SCI immobilières. Pour les SCCV soumises à la TVA de plein droit sur leurs ventes d’immeubles neufs, le cadre A reçoit le prix de cession hors taxe. Les opérations non imposables s’inscrivent en lignes 03 à 3B.
Le cadre B : TVA brute collectée par taux
Le cadre B ventile la TVA collectée par taux applicable. Sur les loyers professionnels d’une SCI ayant opté pour la TVA, la quasi-totalité des montants tombe ligne 08 au taux normal de 20 %. La ligne 09 capte les opérations à 10 %, plus rare en immobilier. La ligne 09B traite le 5,5 % et la ligne 10 le 2,1 %, exceptionnels pour une SCI. La ligne 16 fait la somme automatique de toute la TVA collectée. C’est ce montant qui sera ensuite confronté à la TVA déductible.
Le cadre C : TVA déductible et solde à payer
Le cadre C concentre la TVA déductible. La ligne 19 reçoit la TVA sur les immobilisations, c’est-à-dire les biens durables comme un nouveau chauffe-eau ou un changement de toiture. La ligne 20 capte la TVA sur les autres biens et services : honoraires de gestion, électricité des parties communes, petit entretien. La ligne 22 reporte le crédit de TVA dégagé sur la déclaration précédente. La ligne 25 calcule le solde de l’opération. Quand il est positif, la TVA à payer s’inscrit ligne 28. Quand il est négatif, le crédit se reporte ligne 27 ou peut faire l’objet d’une demande de remboursement via le formulaire 3519.
Une erreur très courante consiste à oublier de reporter le crédit de TVA dégagé sur la CA3 du mois précédent en ligne 22. Cet oubli majore artificiellement le solde à payer. La régularisation reste possible sur la déclaration suivante avec une mention dans le cadre correspondance.
Les erreurs fréquentes dans la CA3 d’une SCI
La CA3 paraît répétitive, mais quelques erreurs reviennent systématiquement chez les SCI qui la remplissent en autonomie. Les conséquences vont d’un rappel modeste à un redressement plus salé. La majoration grimpe à 40 % en cas de répétition non corrigée.
Confondre TVA collectée et TVA déductible
L’erreur la plus banale consiste à inverser les colonnes. La TVA facturée aux locataires va en TVA collectée (cadre B). La TVA payée aux fournisseurs va en TVA déductible (cadre C). Une inversion gonfle artificiellement la TVA à payer ou crée un faux crédit qui sera rejeté en cas de contrôle. Les écritures comptables d’une SCI doivent être passées avec rigueur en amont. Le compte 4456 reçoit la TVA déductible, le compte 4457 la TVA collectée.
Oublier la déclaration «néant» pendant les périodes creuses
Pendant les mois sans activité (vacance locative, absence de travaux), votre SCI n’a souvent rien à déclarer. Mais la CA3 reste à transmettre, en cochant simplement la case «néant». L’oubli déclenche une amende automatique de 750 €. Cette amende monte à 1 500 € si la défaillance persiste 30 jours après mise en demeure. La règle vaut aussi en mode trimestriel : un trimestre sans loyer ne dispense jamais de déclarer.
Déclarer par erreur la TVA sur des loyers d’habitation
La location de logements nus à usage d’habitation est exonérée de TVA. Aucune ligne du cadre B ne doit donc recevoir ces loyers, même si votre SCI a un local professionnel par ailleurs. Quand l’activité est mixte, la sectorisation comptable s’impose. Un secteur taxé reçoit les locaux professionnels, un autre secteur exonéré reçoit le résidentiel. Le coefficient de déduction limite alors la récupération de TVA sur les charges communes. Une déclaration globale, sans sectorisation, expose à un rappel sur les déductions opérées à tort, plus une majoration de 10 à 40 %.
Pour une SCI assujettie, le formulaire 3310-CA3-SD est moins compliqué qu’il en a l’air, à condition de tenir une comptabilité rigoureuse en amont. La séquence est toujours la même : ventiler les loyers HT par taux, additionner la TVA déductible des charges et travaux, faire le solde, transmettre avant le 15. L’erreur qui coûte le plus reste l’oubli du crédit reporté de la déclaration précédente, qui se paie en trésorerie immobilisée pendant tout un mois.
Ce qui revient le plus souvent.
La déclaration CA3 est-elle obligatoire pour une SCI familiale ? +
Non, pas par défaut. Une SCI familiale qui loue uniquement des logements nus à usage d’habitation reste exonérée de TVA et ne dépose donc aucune CA3. L’obligation n’apparaît que si elle loue un local professionnel avec option à la TVA, des parkings indépendants, ou un local aménagé. La nature de l’activité prime sur le caractère familial de la SCI.
Comment télécharger le formulaire 3310-CA3-SD vierge ? +
Le PDF du formulaire 3310-CA3-SD reste disponible sur impots.gouv.fr, mais il sert uniquement de support pédagogique. Le dépôt papier est interdit depuis plusieurs années. La déclaration se fait obligatoirement en ligne via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr (mode EFI) ou via un logiciel comptable agréé (mode EDI).
Quelle différence entre la CA3 et la CA12 ? +
La CA3 (formulaire 3310-CA3-SD) est la déclaration mensuelle ou trimestrielle du régime réel normal. La CA12 (formulaire 3517-S-SD) est la déclaration annuelle du régime simplifié, accompagnée de deux acomptes semestriels en juillet et décembre. À compter du 1er janvier 2027, le régime simplifié disparaît : toutes les SCI assujetties basculeront en CA3.
Combien de temps faut-il pour récupérer un crédit de TVA en SCI ? +
Le délai dépend du choix de la SCI. Si elle reporte le crédit ligne 22 sur la CA3 suivante, l’imputation est immédiate. Si elle demande un remboursement via le formulaire 3519, le seuil minimal est de 760 € en mensuel ou trimestriel. Le remboursement intervient en général dans les 30 à 60 jours après acceptation du dossier.
Que risque-t-on en cas de retard de dépôt de la CA3 ? +
Un retard déclenche une majoration de 10 % du montant de TVA dû (article 1728 du CGI), plus un intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727). Si l’administration adresse une mise en demeure et que la SCI ne réagit pas dans les 30 jours, la majoration passe à 40 %. Une régularisation spontanée avant tout contrôle reste la meilleure parade : seul l’intérêt de retard reste dû.