L’article 1844 du Code civil pose une règle simple en apparence. Quand une part de SCI est démembrée, le droit de vote appartient au nu-propriétaire. Une exception s’applique pour l’affectation des bénéfices, où le vote revient à l’usufruitier. Sur le papier, la répartition tient en deux lignes. Dans les SCI familiales, elle déclenche pourtant des conflits réguliers entre parents donateurs et enfants donataires.
Le législateur a clarifié le texte en 2019 via la loi de simplification du droit des sociétés. La Cour de cassation a tranché en 2021 puis 2022 : l’usufruitier n’a pas la qualité d’associé. Il dispose pourtant de pouvoirs réels. Ces pouvoirs peuvent être élargis par les statuts, ou au contraire bornés par le pacte Dutreil. Cette page détaille la répartition légale, les marges d’aménagement, les pièges fiscaux et les arrêts récents qui ont redessiné les contours du pouvoir de l’usufruitier en société civile immobilière.
Le principe : qui vote en cas de démembrement de parts ?
Le démembrement scinde la propriété d’une part de SCI en deux droits distincts. L’usufruitier perçoit les fruits, le nu-propriétaire conserve la substance du titre. La répartition des pouvoirs lors des assemblées suit cette logique économique. La pratique bute pourtant régulièrement contre des subtilités que la lecture rapide du Code civil ne dévoile pas.
La règle posée par l’article 1844 du Code civil
L’alinéa 3 de l’article 1844 dispose que si une part est grevée d’un usufruit, le nu-propriétaire et l’usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives. Le texte ajoute que le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier.
La règle est supplétive. Les statuts peuvent y déroger pour les autres décisions. Une seule limite reste intangible : l’usufruitier ne peut pas être privé du vote sur l’affectation des bénéfices. La Cour de cassation l’a posé dès 1994. Elle l’a réaffirmé en 2004 dans son célèbre arrêt Hénaux.
Participation et droit de vote, deux notions distinctes
Depuis la loi du 19 juillet 2019, le Code civil sépare nettement deux droits qui se confondaient en pratique. Le droit de participer aux décisions collectives appartient à la fois à l’usufruitier et au nu-propriétaire. Aucune dérogation statutaire n’est possible sur ce point. Le droit de vote, en revanche, suit la clé de répartition légale, qui peut elle être aménagée.
Concrètement, les deux titulaires doivent être convoqués à toutes les assemblées. Ils peuvent y assister, poser des questions, voter dans le cadre légal. Une délibération adoptée sans convocation du nu-propriétaire est nulle, comme l’a rappelé un arrêt commercial du 2 décembre 2008.
L’usufruitier n’est pas un associé
La chambre commerciale a tranché un débat doctrinal vieux de quarante ans dans son avis du 1er décembre 2021. La troisième chambre civile l’a confirmé le 16 février 2022 : seul le nu-propriétaire a la qualité d’associé. L’usufruitier dispose seulement d’un droit de jouissance sur des titres qui appartiennent à un autre.
L’usufruitier conserve néanmoins certaines prérogatives. Il peut provoquer une délibération des associés si la décision a une incidence directe sur son droit de jouissance. Il peut aussi attaquer en nullité une décision collective qui menacerait ce droit, depuis l’arrêt du 11 juillet 2024. Cette construction reste fragile et le contour exact du vote du nu-propriétaire face à un usufruitier actif fait l’objet d’un contentieux régulier.
Avant 2019, le Code civil ne prévoyait pas la possibilité pour l’usufruitier et le nu-propriétaire de convenir entre eux d’une autre répartition des votes. La loi de simplification du 19 juillet 2019 a codifié une pratique notariale ancienne en l’inscrivant noir sur blanc à l’article 1844, alinéa 3.
Les décisions réservées à l’usufruitier
Le périmètre exact du droit de vote de l’usufruitier reste flou en l’absence de définition légale précise. La pratique notariale et la jurisprudence ont dessiné les contours, mais des zones grises persistent. Voici ce qui revient sans contestation à l’usufruitier, et ce qui se discute encore au cas par cas.
L’affectation des bénéfices, compétence exclusive
L’usufruitier vote seul lors de l’assemblée générale ordinaire qui statue sur l’affectation du résultat. Il décide donc de la mise en distribution, de la mise en réserve ou du report à nouveau. Le Code civil vise expressément les bénéfices, pas les déficits ni les pertes.
Si l’exercice est déficitaire, l’usufruitier n’a rien à voter sur ce point. Si le résultat est positif, son vote détermine ce que devient le bénéfice. La logique économique tient debout : l’usufruit des parts en SCI donne droit aux fruits, donc le pouvoir de décider d’en disposer ou non revient logiquement à son titulaire.
Le périmètre exact des « bénéfices »
Le texte parle de bénéfices, pas de résultat. Le résultat exceptionnel échappe au monopole de l’usufruitier en l’absence de clause statutaire. La distinction prend tout son sens lors de la vente d’un actif immobilier détenu par la SCI.
Un arrêt de la troisième chambre civile du 19 septembre 2024 a précisé le sort du prix de vente d’un bien unique. La Cour a admis sa distribution en dividende au profit de l’usufruitier. La distribution prend cependant la forme d’un quasi-usufruit avec dette de restitution au nu-propriétaire en fin d’usufruit. Cette construction protège la substance du titre et préserve les enfants donataires.
Les autres décisions accessibles par convention
L’article 1844 modifié en 2019 ouvre une faculté nouvelle. Le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent convenir, hors statuts, que le droit de vote sera exercé par l’usufruitier pour toutes les décisions autres que l’affectation des bénéfices. Cette dérogation extra-statutaire ne nécessite aucun formalisme particulier.
Une convention écrite reste conseillée pour son opposabilité à la société. Elle peut viser une décision ponctuelle ou une catégorie entière, comme les assemblées générales ordinaires hors affectation. Cette souplesse permet d’organiser sur mesure le pouvoir au sein d’une SCI familiale, sans modifier les statuts ni passer par un notaire à chaque assemblée.
| Décision | Vote par défaut | Aménagement statutaire |
|---|---|---|
| Affectation des bénéfices | Usufruitier | Intangible |
| Approbation des comptes (autres points) | Nu-propriétaire | Transfert à l’usufruitier possible |
| Nomination ou révocation du gérant | Nu-propriétaire | Transfert à l’usufruitier possible |
| Modification des statuts | Nu-propriétaire | Transfert à l’usufruitier possible |
| Dissolution et liquidation | Nu-propriétaire | Transfert possible mais rare |
| Participation aux assemblées | Usufruitier et nu-propriétaire | Intangible |
Aménager les statuts pour élargir les pouvoirs de l’usufruitier
Les statuts d’une SCI peuvent attribuer presque tout le droit de vote à l’usufruitier. La jurisprudence valide cette construction depuis longtemps. Deux verrous restent en place : la participation du nu-propriétaire aux décisions collectives et son droit de voter sur quelques sujets fondamentaux que les juges n’acceptent pas de lui retirer.
Confier l’intégralité du droit de vote à l’usufruitier
Une clause statutaire peut donner à l’usufruitier le droit de voter toutes les décisions, ordinaires comme extraordinaires. La Cour de cassation a confirmé cette possibilité dans plusieurs arrêts, dont celui du 31 mars 2004. La validité reste conditionnée au respect du droit du nu-propriétaire de participer aux décisions et d’y être convoqué.
Cette répartition correspond à un schéma fréquent. Des parents donateurs souhaitent garder la main sur la SCI tout en transmettant la nue-propriété à leurs enfants. L’usufruitier prend les décisions de gestion courante. Les nus-propriétaires assistent et s’expriment, sans pouvoir bloquer le fonctionnement.
Les bornes posées par la jurisprudence
Trois limites encadrent la liberté statutaire. D’abord, le nu-propriétaire ne peut pas être privé du droit de participer aux assemblées. Une clause qui supprimerait ce droit serait nulle, comme l’a rappelé l’arrêt Hénaux du 31 mars 2004.
Ensuite, le nu-propriétaire reste seul compétent pour les décisions qui modifient ses engagements, en application de l’article 1836 du Code civil. Une clause d’unanimité requiert systématiquement son accord. Enfin, l’usufruitier qui vote ne peut pas user de son pouvoir contre l’intérêt social pour léser le nu-propriétaire, sous peine de voir la décision annulée pour abus de droit.
Trois clauses statutaires courantes
La première clause confirme la répartition légale dans les statuts pour clarifier les rôles. Elle reprend l’article 1844 sans aménagement. C’est la rédaction la plus prudente, souvent retenue pour les donations Dutreil. La deuxième attribue à l’usufruitier le vote sur toutes les décisions ordinaires, y compris la nomination du gérant et l’approbation des comptes. Le nu-propriétaire conserve les décisions extraordinaires.
La troisième confie l’ensemble du droit de vote à l’usufruitier, sauf pour la dissolution, la liquidation et le boni de liquidation. C’est la rédaction la plus protectrice pour le nu-propriétaire, qui garde la main sur les décisions les plus structurantes. Elle correspond à la logique de transmission patrimoniale dans une SCI familiale d’envergure.
La répartition légale donne à l’usufruitier le seul vote sur l’affectation des bénéfices et tout le reste au nu-propriétaire. Les statuts peuvent inverser presque entièrement la donne. Deux règles restent intangibles : l’usufruitier garde le vote sur les bénéfices, le nu-propriétaire garde le droit de participer aux assemblées.
Trois pièges qui coûtent cher
La rédaction des statuts engage la SCI pour des décennies. Trois écueils reviennent dans le contentieux fiscal et civil : la mauvaise articulation avec le pacte Dutreil, l’abus du droit de vote par l’usufruitier, et le sort du prix de cession d’un actif. Chacun a fait l’objet d’arrêts récents de la Cour de cassation.
La donation avec clause Dutreil
L’article 787 B du CGI permet une exonération de 75 % de la base imposable lors d’une donation de parts avec réserve d’usufruit. La condition est précise. Les statuts doivent limiter les droits de vote de l’usufruitier aux seules décisions concernant l’affectation des bénéfices.
Un arrêt de la cour d’appel de Limoges du 7 mars 2024 a sanctionné des donateurs qui n’avaient pas modifié les statuts avant la donation. L’administration fiscale a remis en cause le bénéfice du dispositif. La leçon est claire : la clause de limitation doit être insérée avant la transmission. Le barème de valorisation de l’usufruit détermine ensuite la base de calcul des droits, mais sans clause préalable, l’exonération s’effondre.
L’abus du droit de vote
Quand les statuts confient l’intégralité des droits de vote à l’usufruitier, le risque d’abus monte d’un cran. La Cour de cassation, dans son arrêt du 31 mars 2004, a rappelé que l’usufruitier ne peut pas voter contre l’intérêt social dans le seul but de favoriser ses intérêts personnels.
Dans une affaire jugée en 2008, un usufruitier avait voté une fusion qui réduisait fortement la part du nu-propriétaire dans la nouvelle entité. La Cour a renvoyé l’affaire en demandant aux juges du fond de caractériser concrètement l’abus. L’intention de nuire ou la disproportion manifeste entre l’avantage personnel et le préjudice subi doivent être prouvées.
Le boni de liquidation et les plus-values de cession
Le boni de liquidation revient en principe au nu-propriétaire. Il représente une restitution de capital, pas un fruit. Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 17 novembre 1998 confirmé en 2024, a admis que l’usufruitier puisse en jouir sous forme de quasi-usufruit avec obligation de restitution.
Le prix de vente d’un actif unique suit aujourd’hui la même logique, depuis l’arrêt du 19 septembre 2024. L’usufruitier perçoit les sommes mais doit en restituer la valeur au nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Cette construction protège les nus-propriétaires donataires sans priver les usufruitiers parents de la jouissance des fonds. Elle exige une convention de quasi-usufruit notariée pour sécuriser la déductibilité fiscale de la dette.
La modification statutaire pour limiter les droits de vote de l’usufruitier doit intervenir avant la donation. Sans cette précaution, l’exonération Dutreil de 75 % prévue à l’article 787 B du CGI est perdue, comme l’a sanctionné la cour d’appel de Limoges le 7 mars 2024.
SCI familiale : trois schémas typiques
Le démembrement de parts en SCI répond presque toujours à un objectif patrimonial. Selon le schéma retenu, les droits de vote prennent un sens différent. Voici trois configurations fréquentes en pratique notariale et la répartition statutaire qui s’adapte le mieux à chaque cas concret.
Parents usufruitiers, enfants nus-propriétaires (donation)
C’est le schéma classique. Les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en se réservant l’usufruit. Les droits de mutation se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, en fonction de l’âge de l’usufruitier selon le barème de l’article 669 du CGI.
Sans pacte Dutreil, les parents peuvent conserver l’intégralité du pouvoir de vote via les statuts. Avec pacte Dutreil, leurs droits doivent être limités à l’affectation des bénéfices. Le choix entre les deux approches dépend de la valeur des parts et de l’objectif de transmission anticipée. Pour des parts faiblement valorisées, le Dutreil n’apporte rien de plus que la décote naturelle de la nue-propriété.
Conjoint survivant et enfants nus-propriétaires (succession)
Ce démembrement s’impose souvent lors d’une succession, sans choix préalable. Le conjoint survivant exerce l’usufruit légal sur la quotité de la succession qu’il a choisie. Les enfants reçoivent la nue-propriété. Les statuts peuvent prévoir que l’usufruitier conserve le vote pour la gestion courante, ce qui évite les blocages au moment où la situation familiale est déjà tendue.
Une attention particulière s’impose pour les décisions de cession d’actif. Le conjoint survivant peut être tenté de vendre l’immeuble pour récupérer le prix sous forme de quasi-usufruit. Les enfants ont intérêt à anticiper en prévoyant statutairement un droit de vote conjoint pour les ventes. À défaut, le contentieux devant les tribunaux reste l’unique recours, avec un coût et une lenteur qui usent les héritages.
Démembrement croisé entre conjoints
Plus rare mais redoutablement efficace, le démembrement croisé consiste pour des époux à se transférer mutuellement l’usufruit de la moitié de leurs parts. Au décès du premier, l’usufruit s’éteint sans transmission. Le conjoint survivant retrouve la pleine propriété de ses parts sans droits de succession.
La répartition des droits de vote suit la logique habituelle pendant la durée du démembrement. Chaque époux vote pour l’affectation des bénéfices sur les parts dont il a l’usufruit. Pour les décisions exceptionnelles, les statuts peuvent prévoir un vote conjoint des époux. Cette construction sécurise le fonctionnement courant tout en respectant l’article 1844 du Code civil.
La répartition des droits de vote en SCI démembrée vit dans la rédaction des statuts, pas dans le Code civil. Calibrer la clause au projet patrimonial réel reste la seule façon d’éviter le contentieux familial et la remise en cause fiscale. Une fois la structure en place, la comptabilité d’une SCI démembrée exige un suivi rigoureux des distributions, surtout quand l’affectation des bénéfices se discute chaque année.
Ce qui revient le plus souvent.
L’usufruitier peut-il voter à l’assemblée générale d’approbation des comptes ? +
Oui pour la décision d’affectation du résultat, qui se prend lors de cette assemblée. Pour les autres points à l’ordre du jour comme le quitus de gestion ou la nomination du gérant, c’est le nu-propriétaire qui vote, sauf clause statutaire ou convention contraire. Les deux titulaires doivent être convoqués dans tous les cas.
Les statuts peuvent-ils retirer tout droit de vote à l’usufruitier ? +
Non. Les statuts ne peuvent pas priver l’usufruitier du droit de voter sur l’affectation des bénéfices, ni du droit de participer aux décisions collectives. Une clause qui supprimerait ces deux prérogatives serait nulle, comme l’a confirmé la Cour de cassation à plusieurs reprises depuis 1994.
Faut-il convoquer le nu-propriétaire à toutes les assemblées ? +
Oui, sans exception. Le nu-propriétaire dispose du droit de participer aux décisions collectives, même quand il ne vote pas. Une assemblée tenue sans sa convocation est annulable, y compris pour les décisions qui ne sont pas de son ressort, selon l’arrêt commercial du 2 décembre 2008.
Que se passe-t-il si l’usufruitier décède en cours d’exercice ? +
L’usufruit s’éteint au décès. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans droits de succession à payer, en application de l’article 1133 du CGI. Pour l’exercice en cours, le bénéfice non encore distribué revient au nu-propriétaire. Le bénéfice déjà distribué avant le décès reste acquis aux héritiers de l’usufruitier.
L’usufruitier peut-il révoquer le gérant de la SCI ? +
Pas seul. La révocation est une décision collective qui relève en principe du nu-propriétaire, sauf clause statutaire contraire. L’arrêt du 16 février 2022 a refusé à un usufruitier la qualité d’associé, ce qui le prive de la possibilité de saisir le juge pour faire convoquer une assemblée sur ce point sans démontrer une incidence directe sur son droit de jouissance.